Lời cảnh báo từ thị trường bất động sản Hà Nội
Lời cảnh báo từ thị trường bất động sản Hà Nội
Thị trường bất động sản Hà Nội nhìn chung sẽ có xu hướng ổn định hơn trong những tháng cuối năm 2010. Cơn sốt giá trong nửa đầu năm ít có cơ hội tái diễn, đặc biệt trong phân khúc mua bán quyền sử dụng đất.
"Thị trường bất động sản Hà Nội nhìn chung sẽ có xu hướng ổn định hơn trong những tháng cuối năm 2010. Cơn sốt giá trong nửa đầu năm ít có cơ hội tái diễn, đặc biệt trong phân khúc mua bán quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, dòng tiền đầu cơ trên địa bàn Hà Nội có thể chuyển hướng sang các thị trường khác có tiềm năng mang lại lợi nhuận ngắn hạn cao hơn. Do vậy, giá bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất nhìn chung sẽ có xu hướng đi ngang, thậm chí có thể giảm nhẹ". Đó là nhận định được Nhóm nghiên cứu của Vietnam Report đưa ra trong Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam với chủ đề "Thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2010 và các yếu tố định giá bất động sản" vừa mới công bố.
Sẽ dư cung
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam trong một hội thảo mới đây đã đưa ra cảnh báo, các DN kinh doanh bất động sản tại Hà Nội cần tỉnh táo để tránh rơi vào "vết xe đổ" như đang xảy tại thị trường TP. HCM, khi nguồn cung nhà giá cao đang dư thừa và nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã phải tìm mọi cách để tiếp thị đến người sử dụng.
Ông Nam cho biết, trong tháng 8 này, khi Chính phủ chính thức phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050, thì trong số 800 dự án đang được rà soát vì vướng quy hoạch sẽ có nhiều dự án được khởi động, cùng với hơn 200 dự án nhà cao tầng trong nội đô nếu phù hợp quy hoạch sẽ được triển khai, là nguồn cung lớn về quỹ nhà.
Con số mới nhất qua cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy, Hà Nội mở rộng đã có tốc độ tăng dân số ngang ngửa TP. HCM, với 7 triệu dân (TP. HCM có 8 triệu dân), khoảng 22 triệu hộ gia đình. Trong đó, chiếm đến 50% số hộ gia đình có diện tích ở trên đầu người khoảng 15 m2/người trở xuống và 1/3 trong số này chỉ có diện tích ở dưới 5 m2/người.
Một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao là do cung - cầu về nhà ở đang chênh lệch. Trong khi tại TP. HCM, thị trường bất động sản đang tiến dần đến minh bạch hoá, đặc biệt là phân khúc nhà cao cấp, do nguồn cung dồi dào, khiến nhiều chủ đầu tư phải tiếp thị dự án đến người sử dụng, thì ở Hà Nội, giá nhà luôn tăng cao, khiến không ít người có nhu cầu thật về nhà ở không thể mua được nhà.
Tuy nhiên, chỉ trong vòng 2 đến 3 năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội được nhận định sẽ có nhiều thay đổi. Ngay trong năm nay, nhiều dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân ra đời, phần nào đáp ứng nguồn cung về nhà ở. Trong tháng 7, Tổng công ty Viglacera đã khởi công dự án 1.000 căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận Long Biên. Giữa tháng 8 này, CTCP Bê tông và Xây dựng Vinacoxex Xuân Mai sẽ khởi công xây dựng 1.500 căn hộ tại Quận Hà Đông.
Trên 60% người mua để đầu tư
Đây là nhận định được Nhóm nghiên cứu của Vietnam Report đưa ra dựa trên khảo sát gần 500 mẫu điều tra tại thị trường Hà Nội. Số người mua nhà để ở chỉ là 38,1%. Trong số 61,9% NĐT mua để phục vụ mục đích đầu tư, có 47,7% dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời, 52,3% phục vụ mục đích đầu tư dài hạn và cho thuê.
Các kết quả khảo sát cũng cho thấy, nguồn vốn chủ yếu các NĐT sử dụng vào thị trường bất động sản là vốn tự có (chiếm tỷ lệ 44%), tiếp đến là vốn vay từ bạn bè, người thân (35%). Chỉ có khoảng 20% NĐT trong tổng số mẫu điều tra cho rằng, sẽ sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản.
Loại hình chung cư bình dân đang thu hút sự chú ý của NĐT hơn cả, chiếm tỷ lệ 37,9% trong tổng số mẫu được hỏi đối với các NĐT có nhu cầu mua bất động sản; đất và nhà tại các khu phố cũ chiếm tỷ lệ 20,9%; đất liền kề dự án 17,9% và chung cư cao cấp chiếm 14,7%.
Mô hình định giá bất động sản dựa trên hàm hồi quy giá ẩn của Vietnam Report đã đem lại kết quả sơ bộ về một số yếu tố so sánh giá bất động sản tại các địa bàn khác nhau và loại bất động sản tại thị trường Hà Nội. Theo đó, bất động sản với giá và diện tích ở mức trung bình có tiềm năng đem lại lợi nhuận cao nhất. Đồng thời, bất động sản tại khu vực Từ Liêm và Hà Đông đã và đang đem lại nhiều lợi nhuận cho các NĐT.
Nhóm nghiên cứu của Vietnam Report cho rằng, xu hướng chốt lời tại các bất động sản đầu cơ sẽ khá mạnh và giao dịch căn hộ chung cư nhiều khả năng sẽ sôi động hơn trên địa bàn Hà Nội nhằm phục vụ những người tiêu dùng có nhu cầu thực tế về nhà ở.
Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể, thị trường bất động sản tại Hà Nội giá vẫn cao, lượng giao dịch giảm 50% là một lời cảnh báo rất rõ nét cho các NĐT tại thời điểm này. Khi người bán vì mua giá cao nên không thể bán lỗ, còn người mua lại được quyền lựa chọn khi thị trường trầm lắng sẽ làm cho tình trạng thị trường ngày càng ảm đạm hơn.
Ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn biến khá phức tạp, vì chịu tác động mạnh từ "cơn sốt" hồi tháng 5. Cơn sốt đã qua, song giá bất động sản đã lên quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân.
"Tháng 8/2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực, tình hình thị trường sẽ đi vào ổn định hơn, do loại bỏ được tình trạng 'bán lúa non'. Bởi lúc đó, chủ dự án chỉ được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản", ông Thọ nói.
Minh Nhật
đầu tư chứng khoán
