Dự thảo thành lập quỹ BĐS bó quá chặt

Dự thảo thành lập quỹ BĐS bó quá chặt

Trong định hướng chính sách tiền tệ 5 năm tới, Ngân hàng Nhà nước cho biết tiếp tục chính sách điều hành chặt chẽ, vì thế nguồn vốn ngân hàng dành cho tín dụng BĐS vẫn sẽ eo hẹp.

* Quỹ đầu tư BĐS được đầu tư tối thiểu 65% NAV vào BĐS

Vì vậy, loại hình quỹ đầu tư BĐS được chờ đợi từ lâu. Tuy nhiên, dự thảo thành lập và hoạt động của mô hình quỹ này lại được cho là có nhiều quy định ngặt nghèo và khó khả thi.

Theo dự thảo Thông tư hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán vừa được UBCK lấy ý kiến các thành viên thị trường, quỹ đầu tư BĐS được đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng (NAV) vào các BĐS. Quỹ đầu tư BĐS được đầu tư tối đa 35% NAV của quỹ vào tiền và các công cụ tương đương tiền...

Theo dự thảo, quỹ đầu tư BĐS không được cho vay hoặc bảo lãnh bất kỳ khoản vay nào, không được đi vay quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ. Ngoài ra, BĐS phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu 2 năm kể từ ngày mua, trừ các trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc theo quyết định của đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ.

Hiện nay, các quỹ đầu tư BĐS hoạt động tại Việt Nam đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital… Hình thức quỹ đầu tư BĐS cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ.

Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty BĐS. Khi ngân hàng thắt chặt cửa với tín dụng BĐS, nhiều ý kiến kỳ vọng động thái này sẽ hỗ trợ cho thị trường. Tuy nhiên, giám đốc một công ty quản lý quỹ cho biết, đây mới chỉ là những quy định sơ bộ về quỹ đầu tư BĐS, nhưng tương tự chứng khoán, ngay cả khi có khung pháp lý ở thời điểm này cũng khó có thể huy động vốn cho quỹ, nhất là khi thị trường BĐS đang ở giai đoạn xì hơi. Ngặt nghèo nhất là quy định không được chuyển nhượng BĐS trong vòng 2 năm, điều này đồng nghĩa các tài sản của quỹ khó thanh khoản, nhất là trong giai đoạn BĐS biến động nhanh như hiện nay. So sánh với các quỹ nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, họ không chịu áp lực về thời gian nắm giữ các BĐS, khả năng hoạt động linh hoạt nên có ưu thế hơn.

Trên thực tế, không phải ở thời điểm khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, việc lập quỹ BĐS khó khả thi mà từ trước đến nay, việc lập quỹ BĐS không đơn giản. CTCP Quản lý quỹ Đầu tư tài chính Dầu khí (PVFC Capital) sau khi được thành lập đã thông báo huy động vốn thành lập quỹ BĐS theo quy định tại Luật Chứng khoán với hình thức quỹ thành viên, dạng đóng, quy mô 100 triệu USD, thời hạn hoạt động 5 năm. Tuy nhiên, 3 năm đã trôi qua, các thành viên thị trường mới chỉ biết đến PVFC Capital với 2 quỹ là Quỹ Năng lượng và Quỹ đầu tư chứng khoán.

Việc cụ thể hóa quy định pháp lý để làm phong phú thêm kênh dẫn vốn vào BĐS là tin vui với thị trường. Song quy định thế nào để việc thực hiện khả thi hơn là bài toán đặt ra với các thành viên bằng nỗ lực đóng góp ý kiến cho dự thảo và thái độ cầu thị của cơ quan soạn thảo trong việc tiếp thu những ý kiến này.          

Kiên Hùng

Đầu tư chứng khoán