Quỹ đầu tư BĐS: Cứu cánh cho thị trường 

Quỹ đầu tư BĐS: Cứu cánh cho thị trường 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, các chuyên gia cho rằng, việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản chính là cứu cánh cho thị trường.

Trên thế giới, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã trở thành một loại tài sản đầu tư phổ biến của số đông muốn tham gia đầu tư vào bất động sản (BĐS) trong điều kiện không đủ tiền để tham gia đầu tư phát triển, kinh doanh các BĐS có giá trị lớn.

REIT cũng là một loại tài sản được nhiều định chế ưa thích đầu tư - đặc biệt là các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí muốn tìm kiếm lợi nhuận ổn định và lâu dài.

Nhân việc Bộ Tài chính ban hành Thông tư về quỹ mở, Báo ĐTCK giới thiệu bài viết của ông Lưu Tường Bách, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ đầu tư Sông Ngân, Phó chủ tịch Công ty Quản lý quỹ VIPC về khả năng lập quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Đặc điểm của REIT

Được khởi động tại Mỹ từ những năm 1960, REIT đã trở thành một mô hình đầu tư về BĐS được sử dụng rất phổ biến tại hơn 50 quốc gia phát triển với tổng giá trị toàn cầu lên đến hơn 600 tỷ USD (Mỹ chiếm 60%, châu Âu chiếm 19%).

Tại châu Á, REIT cũng đã được áp dụng phổ biến trong 10 năm gần đây và đã trở thành thị trường lớn thứ 2 toàn cầu (chiếm 21% thị trường REIT toàn cầu) với giá trị tài sản nhanh chóng lên hơn 100 tỷ USD trong năm 2010 vừa qua.

REIT là một loại hình quỹ đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp các BĐS. Các REIT thường đầu tư vào các khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho hàng và khách sạn.

Đặc điểm quan trọng nhất của REIT là chỉ đầu tư vào những nơi tạo ra dòng tiền ổn định và liên tục.

REIT thường có các công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp trực thuộc hoặc liên kết.

Doanh thu chính của REIT là từ việc kinh doanh, quản lý, khai thác, cho thuê mua BĐS và lãi thu được khi bán BĐS.

Cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch chứng khoán tập trung. Tại đây, các cổ phiếu của REIT sẽ tìm được thanh khoản hơn là mua bán các căn hộ trên các thị trường BĐS.

Theo quy chế quỹ, ngoại trừ phí quản lý, quỹ không chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, cho nên phần lớn lợi tức được phân bổ lại cho NĐT.

Có 3 loại quỹ BĐS, gồm: quỹ đầu tư cổ phần doanh nghiệp BĐS (equity REIT), Quỹ cho vay tài chính thuê mua BĐS (mortgage REIT) và Quỹ hỗn hợp cả hai dạng trên (hybrid REIT).

Phần lớn các REIT thuộc loại equity REIT. Quỹ loại này đầu tư và nhận được lợi tức từ doanh nghiệp BĐS. Đó là các khoản thanh toán từ khách hàng thuê BĐS, các dịch vụ liên quan và đôi khi là từ việc bán tài sản.

Mortgage REIT dùng tiền huy động được cho cá nhân hoặc tổ chức vay để mua BĐS và thế chấp bằng chính BĐS đó và có nghĩa vụ thanh toán khoản vay theo hợp đồng thuê mua. Các REIT này rất nhạy cảm với chất lượng tín dụng của người vay.

Giá trị REIT được xác định bởi giá trị tài sản là BĐS của REIT tại bất kỳ một thời điểm xác định nào đó và do vậy, một trong những lý do cơ bản để đầu tư vào REIT là ít có sự tương quan giữa giá trị của REIT với các tài sản tài chính khác.

Bên cạnh lợi thế tránh bị đánh thuế hai lần và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu vào BĐS, REIT mang lại cho NĐT thu nhập ổn định và hấp dẫn.

Một nhân tố khác hấp dẫn NĐT là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính.

REIT mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho các NĐT cá nhân lẫn tổ chức có thể tham gia vào thị trường BĐS. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội cho bất kỳ ai muốn tham gia vào thị trường BĐS.

Với một lượng vốn và khoảng thời gian xác định, REIT có thể tham gia kinh doanh các tài sản mà REIT muốn mua sau khi các tài sản này được xây dựng hoàn thiện. Điều đó có thể giúp các công ty phát triển BĐS giảm bớt gánh nặng từ các khoản vay ngân hàng và thoải mái hơn trong việc bán các sản phẩm. Hơn nữa, các ngân hàng có thể bán lại các khoản nợ đã cho các công ty phát triển BĐS vay cho các REIT.

Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm đầu tư an toàn và hợp pháp tiền của REIT vào tài sản BĐS nhằm đạt được kết quả tốt nhất. Nhân sự chủ chốt của công ty quản lý quỹ phải đạt được những tiêu chuẩn chuyên nghiệp và đạo đức kinh doanh theo quy định của pháp luật thông qua việc cấp phép hành nghề trong lĩnh vực này.

Là mô hình huy động vốn dài hạn nên REIT thường không cần bất cứ khoản vay nào từ ngân hàng. REIT không phải xử lý gánh nặng nợ vay và tiền thuê khác, do vậy có thể giữ được sự ổn định và hợp lý khi tham gia cạnh tranh trên thị trường dài hạn.

REIT tạo động lực giúp cho nhiều công ty xây dựng và kinh doanh BĐS phát triển chuyên môn và lợi thế cạnh tranh trên thị trường BĐS, đồng thời tạo động lực phát triển tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm trong các dịch vụ quản lý tài sản.

REIT có thể hỗ trợ phát triển một số chương trình nhà ở xã hội như đầu tư các dự án nhà ở xã hội với nguồn vốn dài hạn. Trong điều kiện không bị gánh nặng tiền vay ngân hàng, REIT có thể giữ giá bán hoặc cho thuê ở mức hợp lý mà những người thụ hưởng có thể chấp nhận được.

Gợi ý nào cho Việt Nam?

Hiện nay, trong tình hình thắt chặt tiền tệ, mối quan tâm chính của các NĐT BĐS tại Việt Nam là nguồn tài chính lớn và dài hạn.

Khi Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm phát thì các NĐT BĐS gặp rất nhiều khó khăn do phần vốn tự có không nhiều. Trong khi, thực tế tại Việt Nam, vẫn có rất nhiều NĐT pháp nhân và thể nhân mong muốn dùng tiền nhàn rỗi đầu tư vào thị trường BĐS nhưng không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản phẩm đơn lẻ.

 Mặt khác, NĐT cũng quan tâm đến tính thanh khoản khi muốn rút tiền, cũng như nhu cầu đa dạng hóa đầu tư vào những sản phẩm BĐS khác nhau.

Thực tiễn tại nhiều nước cho thấy, UPREIT là mô hình thuận lợi cho Việt Nam. UPREIT được hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc.

Khi tham gia vào UPREIT, các đối tác ban đầu đưa tài sản (đã được định giá bởi một tổ chức độc lập) vào hợp tác để đổi lấy các chứng chỉ quỹ sáng lập.

Chứng chỉ này sau 1 năm có thể được trao đổi lấy chứng chỉ quỹ REIT thông thường. Sau đó, quỹ sẽ tiến hành phát hành thêm cho các NĐT bên ngoài để huy động vốn hoàn thiện hoặc nâng cấp các tài sản này để đưa vào kinh doanh tạo ra dòng tiền ổn định.

Dạng UPREIT này cũng là một giải pháp mà một số công ty muốn tham gia để được áp dụng quy chế dành cho REIT, sử dụng để thực hiện việc mua bán, sáp nhập các tài sản hiện hữu để chuyển thành tài sản thanh khoản nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư mà không phát hành cổ phiếu hoặc vay, hoặc thực hiện khoản thanh toán với quy mô lớn một lúc.

Tất cả các thành viên tham gia vào UPREIT phải độc lập về lợi ích cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng. UPREIT sẽ đưa nhiều quy định nhằm ngăn ngừa khả năng lạm dụng quyền lực của cá nhân hoặc nhóm các NĐT trong một UPREIT.

Quy tắc này quy định một số tiêu chuẩn mà UPREIT phải tuân thủ, như số cổ phần tối thiểu (hay chứng chỉ quỹ) phải phát hành ra công chúng, số lượng tối đa cổ phần mà một nhóm cổ đông lớn nhất có thể nắm giữ…

Hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt. UPREIT phải để một lượng nhất định tài sản của quỹ dưới những dạng đầu tư có tính thanh khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư cũng được đòi hỏi quản lý tốt nhất nhằm đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro.

UPREIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin ra công chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kỳ, thay đổi trong quản lý điều hành…) theo yêu cầu của pháp luật hiện hành về sự minh bạch. Việc quản lý vốn và đầu tư của UPREIT phải được tiến hành bởi một công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp theo một số điều kiện nhất định.

Các cổ đông của UPREIT, hay là những NĐT, không trực tiếp tham gia quản lý. Cổ đông ủy quyền cho cán bộ điều hành hầu hết quyền quản lý và đầu tư và không can thiệp trong những điều kiện bình thường.

UPREIT mua hoặc phát triển BĐS để vận hành và quản lý kinh doanh như là một phần trong danh mục đầu tư của UPREIT chứ không phải bán ngay sau khi dự án hoàn tất.

Nhu cầu cần phải có một khung pháp lý đầy đủ cho REIT là rất cấp bách. Các quy định về thuế cũng cần được điều chỉnh theo hướng bảo vệ các NĐT tham gia vào quỹ BĐS. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như cách thức triển khai vì mô hình quỹ yêu cầu phải rất rõ ràng và minh bạch. Để có thể triển khai nhanh, Chính phủ cần đưa ra các ưu đãi và khuyến khích cụ thể cho những nhà sáng lập quỹ đầu tư BĐS càng sớm càng tốt.

Để có thể dịch chuyển một nguồn tài sản cực kỳ lớn từ thị trường BĐS thì cần một quyết tâm không nhỏ. Thị trường này khi dịch chuyển thì sẽ tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động và đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP.

Lưu Tường Bách

đầu tư chứng khoán