Quỹ đầu tư BĐS: Bao giờ cho đến… bao giờ?

Quỹ đầu tư BĐS: Bao giờ cho đến… bao giờ?

Được biết đến ở Việt Nam từ vài năm trước qua các hình thức đề xuất như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ đầu tư thế chấp BĐS... nhưng cho đến nay, dù Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận, vẫn chưa có quỹ đầu tư BĐS nào chính thức ra đời. Trong điều kiện thị trường BĐS năm 2012 được dự báo còn nhiều ảm đạm, nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm thích hợp để thành lập quỹ này.

Năm 2012 được dự báo là thời điểm thích hợp để thành lập Quỹ Đầu tư BĐS.

Khả thi về lý thuyết

Theo các chuyên gia BĐS, các loại hình quỹ như quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ thế chấp BĐS… đều rất khả thi và đã được nhiều nước áp dụng thành công, góp phần làm lành mạnh và minh bạch thị trường.

Tại Việt Nam, kể từ thời điểm thị trường BĐS lao dốc, các mô hình quỹ trên đã được các chuyên gia kiến nghị thành lập. Cuối năm 2010, Quỹ Tiết kiệm nhà ở được lựa chọn và chính thức được Bộ Xây dựng đề xuất lên Thủ tướng Chính phủ.

Đầu quý III-2011, Thủ tướng đã phê duyệt việc thành lập quỹ này. Theo đó, quỹ sẽ cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp kèm những quy định về đối tượng và điều kiện vay.

Quỹ sẽ dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Quỹ Tiết kiệm nhà ở được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến từ 1% tổng tiền lương hàng tháng của người lao động, hưởng lãi suất 3-5%/năm. Những người không có nhu cầu về nhà, khi về hưu được rút toàn bộ số tiền cả gốc lẫn lãi.

Tính toán của Bộ Xây dựng cho thấy một con số rất khả quan: với hơn 9 triệu người lao động đang hưởng lương, chỉ cần góp 1% số lương mỗi tháng, hàng năm quỹ sẽ có không dưới 10.000 tỷ đồng.

Số tiền này sẽ được dùng để hỗ trợ DN xây dựng nhà ở xã hội hoặc cho người dân vay vốn, từ đó góp phần đáng kể cải thiện chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, sự ước lượng này dường như quá lạc quan so với thực lực của thị trường.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Trên thực tế, không chỉ có Quỹ Tiết kiệm nhà ở, chủ trương về việc xây dựng hành lang pháp lý cho sự phát triển của mô hình quỹ đầu tư BĐS nói chung tại Việt Nam đã được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán (2010).

Tuy nhiên, đã hơn 1 năm trôi qua nhưng hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng về thực thi luật vẫn chỉ nằm trên dự thảo, chưa được ban hành.

Điều này gây không ít khó khăn cho việc quản lý, vận hành quỹ. Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, các dự thảo hướng dẫn đưa ra lấy ý kiến chưa tạo được đột phá cho sự phát triển đa dạng của các quỹ đầu tư BĐS, khi định nghĩa quỹ đầu tư BĐS khá đơn điệu và tương đồng với mô hình của một quỹ tín thác BĐS, trong khi các loại hình quỹ BĐS rất đa dạng.

Dự thảo cũng đưa vào các quy định khá chi tiết về định hướng kinh doanh của quỹ làm giảm đi tính linh hoạt và nhu cầu đầu tư đa dạng của nhà đầu tư, trong khi lại thiếu vắng những quy định về tính minh bạch và công khai và các biện pháp chế tài, xử phạt sự vi phạm các quy định này.

Các quy định về ưu đãi thuế vốn rất cần thiết cho hoạt động của các quỹ cũng chưa được đề xuất để thúc đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc mô hình đầu tư của thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực thi bước đầu đã nảy sinh không ít vấn đề gây bàn cãi. Thí dụ, Quỹ Tiết kiệm nhà ở bắt buộc người dân đóng 1% lương cho quỹ như một hình thức bảo hiểm hay tự nguyện đóng khoản tiền này đều khiến không ít chuyên gia quan ngại. Nếu bắt buộc, sẽ tạo thêm gánh nặng cho người lao động, còn nếu tự nguyện khó thu hút nhiều người tham gia, nhất là những người không có nhu cầu mua nhà vì đã có nhà.

Như vậy chỉ còn lại số ít người muốn mua nhà ở xã hội mới quan tâm đến quỹ này. Hơn nữa, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, việc đóng 1% tiền lương là quá thấp so với tình hình giá nhà thực tế hiện nay, kể cả các dự án nhà dành cho người thu nhập thấp.

Thí dụ, một người có mức lương 5 triệu đồng/tháng, nếu trích 1% người này sẽ đóng vào quỹ mỗi tháng 50.000 đồng, tức khoảng 600.000 đồng/năm.

Nếu tham gia quỹ trong vòng 10 năm người này mới chỉ góp được 6 triệu đồng - số tiền chưa mua nổi 1m2 nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, dự kiến năm 2012 sẽ ra mắt và đưa vào hoạt động Quỹ Tiết kiệm nhà ở, kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, với những vấn đề còn khúc mắc về hành lang pháp lý và những bất ổn khi đi vào thực tiễn, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng nếu chuẩn bị không kỹ, loại hình được xem đầy tiềm năng này khi đi vào thực tiễn sẽ phát sinh nhiều rắc rối về sau.

Hoài Trâm

SÀI GÒN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH