Bất động sản: Rồi thì cũng đã được giải cứu!

12/04/2012 09:15

12-04-2012 09:15:24+07:00

Đã có các tín hiệu chính sách cho thấy thị trường bất động sản, một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, sẽ được giải cứu trong thời gian tới.

“Nghĩ tốt” về việc phải giải cứu thị trường bất động sản

Các lập luận phản đối việc giải cứu thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường này đã bị đầu cơ quá mức, giá thành vượt quá khả năng của người có nhu cầu, cần phải tránh lặp lại hiện tượng bong bóng tài sản…

Tuy vậy, cũng phải thừa nhận rằng bất động sản là một bộ phận khá quan trọng của nền kinh tế với mức đóng góp lớn vào GDP. Ở Việt Nam, chưa có số liệu chính thức về mức đóng góp của lĩnh vực bất động vào GDP, nhưng sự sụt giảm mạnh giá cả ở loại hàng hóa này đã tác động đáng kể lên các ngành nghề có liên quan và gây ra bất ổn lên nền kinh tế vĩ mô.

Hơn nữa, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng nhiều khả năng sẽ tạo những “cú bồi” tiêu cực lên hệ thống ngân hàng. Trực tiếp là gia tăng nợ xấu, làm xấu đi điều kiện tài chính của cả người đi vay và các tổ chức tín dụng; hoặc gián tiếp gây ra sự trì trệ trong các giao dịch tài chính và hoạt động kinh tế…

Thực tế cho thấy, trong một giai đoạn nhất định của khủng hoảng nhiều nước trên thế giới đã tích cực giải cứu thị trường bất động sản nhằm vực dậy nền kinh tế. Có thể liên tưởng đến chương trình mua lại các tài sản tài chính có mức độ rủi ro cao (TARP) của Mỹ. Mặc dù chưa có một đánh giá đầy đủ nào về lợi ích của chương trình TARP; nhưng ở một khía cạnh nào đó, chương trình này đã góp phần tạo lực đỡ quan trọng cho sự phục hồi của kinh tế Hoa Kỳ.

Trong bối cảnh kinh tế trong nước nói riêng và thế giới nói chung đã bước qua giai đoạn đen tối và có những tín hiệu khả quan nhất định, việc hướng đến các giải pháp “giải cứu” thị trường bất động sản cũng là hợp lý.

Loại trừ tín dụng bất động sản nhà để bán, cho thuê khỏi "không khuyến khích"

Trong Công văn số 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012 về của NHNN liên quan đến các giải pháp về hoạt động tín dụng, cơ quan này tiếp tục lặp lại chủ trương kiểm soát tín dụng “không khuyến khích” ở tỷ trọng tối đa 16%.

Tuy vậy, đã xuất hiện thêm nhiều loại trừ rất quan trọng đối với tín dụng bất động sản, bao gồm: nhu cầu vốn để xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công khách hàng vay; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm cả các công trình hoàn thành trong năm 2012 và sau 2012).

Như vậy, có thể nói tất cả các dự án xây nhà để bán và cho thuê đều được loại trừ ra khỏi tín dụng “không khuyến khích” và có cơ hội được khơi thông dòng tín dụng.

Cần để ý rằng, hiện tại theo Công văn 674 của NHNN, chỉ có dự án nhà ở hoàn thành trong năm 2012 và một số dạng hạn chế khác mới được hưởng “miễn trừ” này.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 13: Hạ mạnh hệ số rủi ro tín dụng bất động sản

Theo dự thảo sửa đổi một số điều của Thông tư 13, hệ số rủi ro đối với khoản cho vay, đầu tư kinh doanh bất động sản, chứng khoán dự kiến giảm từ 250% xuống 150%.

Với chủ trương nới lỏng này, ngân hàng sẽ có dư địa để tăng trưởng tín dụng trong hai lĩnh vực “không khuyến khích” này, nếu muốn; hoặc ít ra là không còn phải thu hồi bằng mọi giá để đáp ứng yêu cầu CAR tối thiểu của NHNN.

Bên cạnh đó, NHNN dường như cũng hàm ý không đưa bất động sản vào giới hạn tỷ lệ dư nợ tín dụng khi đề cập trong dự thảo: “Tổng dư nợ cấp tín dụng đối với tất cả khách hàng để đầu tư, kinh doanh cổ phiếu không được vượt quá tỷ lệ do NHNN quy định trong từng thời kỳ”; tức là chỉ áp dụng đối với kinh doanh chứng khoán.

Còn nhớ, các quy định nâng mạnh tỷ lệ rủi ro đối với khoản cho vay bất động sản và chứng khoán trong Thông tư 13 đã khiến ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn, tác động mạnh mẽ đến hai thị trường này. Bên cạnh đó, NHNN còn quy định tỷ trọng của dư nợ “không khuyến khích” tối đa ở mức 16% cũng khiến cho hoạt động tín dụng trong lĩnh vực bất động sản gần như tê liệt.

Các sửa đổi này thành hiện thực sẽ mở ra cánh cửa cho các ngân hàng giải ngân trở lại cho lĩnh vực bất động sản, góp phần giải cứu nhiều doanh nghiệp trong ngành đang kiệt quệ.

Kế hoạch mua lại một số công trình, bất động sản

Bộ Xây dựng cũng đang tính đến phương án mua lại một số công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng có mức giá trung bình trở xuống để phục vụ cho mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước.

Đây được xem là một phần nội dung của đề án “Cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 – 2015” theo Quyết định 254/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Việc mua lại một số bất động sản (nếu có) cần phải tính đến tác động tổng thể để đạt mục đích giải cứu thị trường bất động sản, cũng như ổn định hệ thống ngân hàng và nền kinh tế vĩ mô.

Do đó, kế hoạch này nếu thực thi cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng với những chi tiết cụ thể, nhằm hạn chế tối thiểu các hiệu ứng tiêu cực, hệ lụy phát sinh nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn của Nhà nước.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất thành lập Ngân hàng Xây dựng Việt Nam nhằm để phục vụ nhu cầu vốn cho các công trình xây dựng và dự án bất động sản. Tuy nhiên, hiện tại NHNN chưa đồng ý với chủ trương thành lập thêm ngân hàng này.

Hoàng Vũ (Vietstock)

finfonet