Nguy cơ khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê
Theo nhận định của nhiều chuyên gia ngành BĐS, nhu cầu văn phòng cho thuê sẽ tăng nhẹ vào năm 2010 vì kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các DN trong nước đang mở rộng kinh doanh... Tuy nhiên, dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê các hạng từ khoảng 100 dự án, riêng trong năm 2010 sẽ có thêm 170.000 m2 văn phòng được tung vào thị trường, dẫn đến nguy cơ khủng hoảng thừa phân khúc BĐS này.
Hà Nội và TP. HCM: Giá giảm, cung tăng
Kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Cushman & Wakefield cho thấy, TP. HCM là khu vực giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất tại châu Á. Cụ thể, vào đầu năm 2010, giá thuê văn phòng tại một số tòa nhà thuộc khu vực trung tâm Thành phố đã giảm gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tòa nhà mới xây dựng xong vẫn chưa khai thác hết diện tích cho thuê, trong khi một số công trình lớn lại sắp hoàn thành và đưa vào sử dụng như Tòa nhà tài chính - thương mại Bitexco Financial Tower.
Nguy cơ khủng hoảng thừa cũng dần hiện hữu tại Hà Nội khi giá thuê đã tuột dốc 20 - 25% trong năm 2009. Trong khi đó, năm 2010 tại đây sẽ có nhiều dự án văn phòng được hoàn thành. Dự án lớn nhất là Keangnam Landmark Tower ở Mỹ Đình, khởi công vào tháng 8/2007 với tổng vốn đầu tư hơn 1,05 tỷ USD. Theo kế hoạch, dự án này được hoàn thành vào tháng 10/2010 sẽ cung cấp một lượng lớn diện tích văn phòng cho thuê.
Một dự án văn phòng lớn khác tại Mỹ Đình là Crown Office nằm trong tổ hợp khách sạn, văn phòng, nhà ở Crown Plaza trên đường Lê Đức Thọ. Dự kiến, dự án này hoàn thành vào tháng 4/2010. Đây là tòa cao ốc gồm 2 tầng hầm, 23 tầng cao và 2 tầng kỹ thuật với tổng diện tích xây dựng khoảng 18.200 m2, diện tích cho thuê là 12.500 m2.
Theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội đạt hơn 600.000 m2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009. Các văn phòng mới đi vào vận hành đã cung cấp thêm một diện tích đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. Trong khi đó, công suất cho thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý III/2009. Cụ thể, công suất cho thuê văn phòng hạng A giảm 18%; công suất cho thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1%; công suất cho thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý III/2009.
Nhiều địa phương tỷ lệ lấp đầy thấp
Cũng theo kết quả khảo sát mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê tại Đà Nẵng phát triển nhanh trong thời gian qua là kết quả của tăng trưởng kinh tế ấn tượng và môi trường đầu tư thuận lợi tại địa phương này. Trong quý IV/2009, thị trường Đà Nẵng có tổng số 19 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 62.500 m2. Giá thuê văn phòng tại Đà Nẵng dao động trong khoảng từ 5 - 17 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình giảm nhẹ so với quý III/2009, trong đó giá thuê cao nhất thuộc về các cao ốc lớn như Indochina Riverside Tower và Đà Nẵng Software Park là 17 USD/m2/tháng. Tỷ lệ thuê văn phòng trong quý IV/2009 là khoảng 69%, tăng khoảng 13% so với quý III/2009.
Tại Bình Dương, thời điểm tháng 2/2010 có thêm 4 tòa nhà văn phòng cho thuê mới với tổng diện tích sàn cho thuê là 1.670 m2, nâng tổng số cao ốc văn phòng tại Bình Dương lên 6 cao ốc với tổng diện tích cho thuê là 3.520 m2. Giá thuê trung bình tại thời điểm này khoảng 10 USD/m2/tháng và công suất hoạt động chỉ có 47%.
TP. Nha Trang hiện chỉ có ba cao ốc văn phòng cho thuê, cung cấp khoảng 5.275 m2 diện tích cho toàn thị trường. Giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Nha Trang được ghi nhận vào khoảng 13USD/m2/tháng. Công suất cho thuê tại thời điểm tháng 2/2010 giảm mạnh, trung bình còn khoảng 79% so với mức 91% trong tháng 11/2009.
Quay về mức giá thực tế
Theo nhận định của Savills, năm 2010 và các năm tiếp theo, khi nguồn cung phát triển mạnh, văn phòng cho thuê sẽ phải quay về với những mức giá thực tế hơn. Các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng các quyết định đầu tư vào phân khúc này. Mặt khác, ngay cả khách thuê cũng trở nên chuyên nghiệp và tinh tế hơn khi ý thức được rằng họ đang có rất nhiều lựa chọn. Và hơn thế nữa, khi tính cạnh tranh của thị trường cao hơn, bên cạnh các lựa chọn phong phú, họ còn có cơ hội thuê văn phòng với mức giá hợp lý hơn.
Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê nói riêng không phải là một thị trường với đặc trưng là tính thanh khoản mà điểm khác biệt của thị trường này là tính dài hạn. Ông Matthew powell, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội của Savills Việt Nam nhận định: “Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ nhưng rất tiềm năng. Biến động đây đó thật ra là biểu hiện của quá trình ‘tiến hóa’ của thị trường này”.
Đức Minh
Đầu tư chứng khoán