NTB có “doanh thu ảo” với Eximland?

09/10/2012 09:00

09-10-2012 09:00:02+07:00

BCTC của NTB thể hiện khoản giảm trừ doanh thu đến 195 tỷ đồng, Eximland nhận bồi thường 21.8 tỷ đồng khi trả lại 193 căn hộ dự án Tân Kiên. NTB có doanh thu để ghi nhận, Eximland nhận được lãi vay cho khoản giải ngân “vòng vèo” vào lĩnh vực bất động sản?

* Eximland: 6 tháng có lãi nhờ được bồi thường từ NTB

Đây cũng là thủ thuật ghi nhận doanh thu ảo các công ty bất động sản thường sử dụng qua phương thức “hàng bán có thể trả lại”, mà Vietstock đã có dịp đề cập.

Phối cảnh dự án Tân Kiên.

CTCP Đầu tư Xây dựng & Khai thác Công trình Giao thông 584 (HOSE: NTB) từng khiến giới đầu tư giật mình khi được cho là sẽ bơm 500 tỷ đồng để “giải cứu” CTCP Thuỷ sản Bình An.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay thì mọi thứ có vẻ đã rõ ràng: câu chuyện đó không thể diễn ra. Đây không phải là điều quá bất ngờ khi xem xét BCTC hợp nhất 6 tháng đầu năm 2012, NTB vẫn đang phải đối diện với thực trạng kinh doanh đầy khó khăn.

Doanh thu “khủng” nhưng vẫn chưa thể sinh lãi. Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2012 tiếp tục ảm đạm khi lỗ thêm 0.7 tỷ đồng. Doanh thu thuần trong kỳ đạt gần 125 tỷ đồng tăng mạnh 2.7 lần so với cùng kỳ, lợi nhuận gộp tăng mạnh hơn gấp 6 lần đạt 12.2 tỷ đồng. Tuy nhiên, hoạt động tài chính lỗ 6.3 tỷ đồng chủ yếu do chi phí lãi vay cùng với chi phi quản lý doanh nghiệp 6.9 tỷ đồng đã bào mòn hết lợi nhuận gộp.

Đáng lưu ý là doanh thu thuần được ghi nhận rất thấp so với mức tổng doanh thu trong kỳ gần 320 tỷ đồng, do có khoản giảm trừ 195 tỷ đồng. Khoản giảm trừ rất lớn này làm dấy lên nghi ngờ về câu chuyện “doanh thu ảo” thường thấy ở các công ty bất động sản (Xem thêm thông tin ở phần dưới).

Dòng tiền ưu tiên trả nợ gốc và giảm gánh nặng chi phí lãi vay. Lượng tiền mặt cùng với dòng tiền tạo ra trong kỳ chủ yếu dùng để chi trả bớt khoản nợ gốc.

Chi phí lãi vay cao đã có những ảnh hưởng tiêu cực đối với kết quả hoạt động NTB trong thời gian qua. Do đó việc NTB ưu tiên trả nợ gốc để giảm bớt ảnh hưởng từ chi phí này là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, lưu chuyển thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh dương 8.6 tỷ đồng, hoạt động đầu tư phát sinh dòng tiền dương 1.5 tỷ đồng từ việc thanh lý tài sản, dòng tiền tài chính âm 14.1 tỷ đồng chủ yếu do phải trả nợ gốc trong kỳ.

Tính đến cuối quý 2/2012, tổng nợ vay của NTB là 868 tỷ đồng, bao gồm 264 tỷ đồng vay ngắn hạn và 604 tỷ đồng vay dài hạn. Tổng nợ vay của NTB giảm nhẹ so với con số 881 tỷ đồng vào cuối năm 2011.

Gần 90% tài sản ở các khoản mục khó thu hồi. Góp vốn đầu tư hơn 1,000 tỷ đồng.

Hàng tồn kho cao, chiếm dụng nguồn vốn. Tính đến cuối quý 2/2012, tổng giá trị hàng tồn kho của NTB là 1,060 tỷ đồng, chiếm hơn 44% tổng tài sản.

Lượng hàng tồn kho tại cuối quý 2/2012 ở một số dự án đã giảm bớt, nhưng lượng tiền thu về lại được dùng để đầu tư vào các dự án khác và khiến cho khoản mục hàng tồn kho khó thu gọn.

Khoản phải thu dài hạn lớn với 1,082 tỷ đồng, chiếm tới 45% tổng tài sản tại thời điểm cuối quý 2/2012. Mặc dù lượng vốn góp là rất lớn nhưng tiến triển của việc hợp tác không hề được đề cập và NTB cũng chưa hề trích lập dự phòng cho các khoản phải thu này.

• 592 tỷ đồng góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại Mỹ. Đây là khoản hợp tác đầu tư giữa NTB (tỷ lệ 5%) và CTCP Bất động sản Đại Hưng (tỷ lệ 95%). Đáng chú ý là khoản mục phải trả dài hạn khác của NTB ghi nhận khoản phải trả 527 tỷ đồng cho việc hợp tác đầu tư này - đây có thể là giá trị vốn góp hộ của CTCP Bất động sản Đại Hưng.

Mặc dù đây là khoản đầu tư khá lớn nhưng thông tin chi tiết về tình hình dự án hiện vẫn chưa được cập nhật. Dù vậy, dự án này nếu được triển khai cũng sẽ gặp không ít khó khăn khi tình hình thị trường bất động sản ở Mỹ hiện cũng không mấy khả quan.

• 490 tỷ đồng góp vốn hợp tác đầu tư kinh doanh bất động sản Khu Trung tâm thương mại và dân cư Hưng Điền, Phường 16, Quận 8, TPHCM với CTCP Đầu tư Tấn Hưng.

Áp lực dòng tiền và rủi ro tài chính cao

Áp lực dòng tiền hoạt động. Lượng tiền mặt đến cuối quý 2/2012 chỉ còn vỏn vẹn 400 triệu đồng, trong khi NTB hiện có đến 8 dự án đang triển khai. Do đó, áp lực nguồn vốn đối với NTB là rất lớn trong thời gian tới đây. Ngoài ra, NTB cũng phải chịu áp lực trả nợ vay ngân hàng rất lớn, đặc biệt là các khoản vay ngắn hạn đến hạn phải trả.

Rủi ro thanh toán cao. Hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản đã khiến khả năng thanh toán nhanh của NTB rất thấp, với hệ số chỉ đạt 0.3 lần vào cuối quý 2/2012. Điều này cho thấy rủi ro thanh toán của NTB đang đứng ở mức cao.

Nợ quá hạn Eximland 22 tỷ đồng. Liệu có hợp đồng bán hàng ảo với Eximland?

BCTC 6 tháng đầu năm 2012 của NTB ghi nhận tổng doanh thu 320 tỷ đồng, nhưng lại có khoản giảm trừ doanh thu lên đến 195 tỷ đồng (chiếm 61%), khiến doanh thu thuần chỉ còn 125 tỷ đồng. NTB không đưa ra giải thích chi tiết về khoản giảm trừ doanh thu này, kể cả trong giải trình kết quả kinh doanh gửi HOSE ngày 12/09/2012.

Theo BCTC của CTCP Bất động sản Exim (Eximland), Eximland có khoản thu nhập khác 21.8 tỷ đồng là tiền bồi thường từ NTB “do các chi phí phát sinh trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng mua 193 căn hộ thuộc chung cư Tân Kiên mà sau đó công ty này đã hoàn trả lại cho NTB”.

Như vậy, rất có thể khoản doanh thu bị giảm trừ nói trên của NTB có liên quan đến việc Eximland hoàn trả lại 193 căn hộ thuộc chung cư Tân Kiên, Bình Chánh.

Lý do của việc hoàn trả các căn hộ này không được công bố. Tuy nhiên, việc hoàn trả bất ngờ một lượng lớn căn hộ làm nảy sinh hai câu hỏi:

(1) Liệu NTB và Eximland có ký hợp đồng ảo mua bán 193 căn hộ này để hạch toán doanh thu cho NTB hay không?

(2) Bên cạnh đó, liệu đây có phải là cách để hợp thức hóa khoản vay bất động sản giải ngân “vòng vèo” cho NTB hay không, và các chi phí phát sinh ghi nhận vào thu nhập khác của Eximland thực chất là lãi vay mà NTB phải trả?

Điều này không phải là không có lý khi NTB đã từng trầy trật trong việc bán dự án căn hộ Tân Kiên. NTB cũng từng có ý định chuyển đổi công năng của dự án này từ chung cư thành bệnh viện nhưng bị nhà đầu tư và dư luận phản đối mạnh mẽ.

Một điểm đáng chú ý khác là khoản vay 22 tỷ đồng với Eximland đã đáo hạn vào ngày 30/6/2012 nhưng hiện NTB vẫn chưa thể thanh toán tiền gốc và lãi.

Duy Nam (Vietstock)

ffn