Bất động sản 2012 và 12 điểm nhấn

Bất động sản 2012 và 12 điểm nhấn

BĐS năm 2012 khép lại với nhiều sóng gió mà không có nhiều khởi sắc. Cơn đóng băng thị trường từ năm 2011 tiếp tục lan rộng sang năm 2012 đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng suy kiệt. Thị trường BĐS đang chôn vùi không biết bao nhiêu tiền của các doanh nghiệp, ngân hàng. Ảm đạm, trì trệ, đóng băng, bất động…là những từ được nhắc đến để nói về thực trạng BĐS năm 2012.

1. Ồ ạt “giải cứu”

Chưa bao giờ tần suất các cuộc hội thảo, kiến nghị giải cứu thị trường BĐS lại trở nên rầm rộ như hiện nay. Trong cơn bĩ cực của thị trường kéo dài trong suốt 2 năm qua đã chứng kiến hàng loạt những đòn nặng nền giáng vào thị trường vốn đã ảm đạm, yết ớt.

Chỉ tính riêng trong 2 tháng gần đây đã có tới ba lần Bộ trưởng Bộ Xây dựng xuất hiện trước các doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn. Làm việc với UB TPHCM và TP Hà Nội, thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cùng nhấn mạnh đến việc “phá băng” thị trưởng BĐS với những đề suất mà Bộ Xây dựng đã đề ra.

Các giải pháp chính được đưa ra là phải hạ giá bán, chia nhỏ căn hộ, giảm thuế và Nhà nước can thiệp bằng dùng vốn ngân sách mua lại nhà thương mại làm nhà xã hội… Với những giải pháp đưa ra thị trường đang chờ những “cú hích” trong năm 2013.

2. “Hà hơi” nhà xã hội “thổi ngạt” thị trường

Bàn về các giải pháp phá giải cứu thị trường BĐS, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nêu rõ vấn đề quan trọng, hàng đầu hiện nay là bàn giải pháp cụ thể về làm nhà ở xã hội, vì đây chính là cách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Cần phải cơ cấu lại các dự án để cứu BĐS nhưng làm theo cách nhân văn là làm nhà ở cho người nghèo mà doanh nghiệp vẫn có lãi. Làm nhà xã hội chính là một gói kích cầu đa mục đích mà cả người dân, doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi.

Nhà ở xã hội được coi là "cứu cánh" của thị trường BĐS trong thời gian tới

“Nhà ở xã hội nên có diện tích vừa phải, giá phải rẻ, các doanh nghiệp cần đẩy mạnh áp dụng khoa học công nghệ, vật liệu mới để kéo giá nhà rẻ xuống, phù hợp với nhu cầu chi trả của đại bộ phận người mua” - Bộ trưởng chỉ đạo.

Bộ Xây dựng cho biết đang soạn thảo để trình Chính phủ nghị định về quản lý nhà ở xã hội, trong đó có nhiều điều khoản nới lỏng, tạo điều kiện cho người mua nhà thu nhập thấp với mong muốn kích thích nguồn cầu, như: cho bán nhà sau 5 năm, thu nhập 9 triệu đồng thay vì 4 triệu/tháng...

3. “Căn hộ 10 triệu đồng”

Phá vỡ không khí ảm đạm trên thị trường Xí nghiệp Xây dựng tư nhân Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Thanh trì, Hà Nội) - tung ra thị trường một lượng căn hộ nhất định với giá chỉ có 10 triệu đồng/m2. Sự kiện “căn hộ 10 triệu đồng” đã ngay lập tức nhận được sự quan tâm đặc biệt trong đó có không ít những tranh cãi. Từ đây cũng bất đầu nổi lên vấn đề về việc bán phá giá trên thị trường BĐS.

Bên cạnh đó sự kiện được cho là một trong những bước tiến đưa giá căn hộ trở về sát với giá trị thực sau thời gian dài bị thổi giá. Không ít chuyên gia, nhà đầu tư đặt hy vọng về làn sóng giảm giá từ “căn hộ 10 triệu đồng” của Đại Thanh. Hơn cả câu chuyện về giá người tiêu dùng mong muốn sự minh bạch thực sự trên thị trường BĐS để lấy lại niềm tin nơi nhà đầu tư sau những “rùng beng” chồng chất trong suốt thời gian qua.

4. Chung cư giá rẻ bung hàng

Nắm bắt được nhu cầu của người dân với giá trị căn hộ chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn, từ đó hàng loạt dự án bắt đầu nhắm đến mặt bằng giá này, kể các nhiều dự án cũ ở khu vực Hà Đông cũng hạ giá xuống để cạnh tranh (nhà đầu tư thứ cấp bán xả hàng).

Tâm điểm của thị trường được hướng lại về những chung cư giá rẻ và nhận được nhiều hưởng ứng, quan tâm của nhiều khách hàng. Chỉ trong 1 thời gian ngắn, thị trường bất động sản đã đón nhận thêm rất nhiều dự án chung cư có mức giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 như The Sun Garden, Chung cư Đại Thanh, An Bình Tower, chung cư Tân Tây Đô…

Nhưng vẫn là bài học muôn thủa khi quyết định đầu tư vào thị trường BĐS, nhà đầu tư cần tỉnh táo với “đồng tiền bát gạo” của chính mình. Sự nở rộ của những dự án giá rẻ đôi khi lại là mặt trái mới của thị trường khi chưa có sự bảo đảm, chắc chắn.

5. Đua nhau giảm giá

Càng về cuối năm làn sóng giảm giá càng lan tỏa từ Nam ra Bắc. Nhiều căn hộ được giao bán với mức cắt lỗ từ 20 – 30%. Ngay sau “hiện tượng Đại Thanh”, một số chủ đầu tư khác tại Hà Nội cũng đã lập tức vào cuộc với các thông điệp giảm giá rõ ràng bằng ưu đãi chiếu khấu hay những chương trình khuyến mại “khủng”.

Gánh nặng chi phí lãi vay và trả nợ đến hạn sẽ tiếp tục là sức ép buộc các doanh nghiệp phải giảm giá bán hoặc tìm hướng chuyển nhượng dự án để có nguồn tiền hoạt động. Với những động thái này của nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư vẫn còn đang chờ đợi vào làn sóng giảm giá còn tiếp diễn để doanh nghiệp trút bỏ gánh nặng về tồn kho và dư nợ. Đây cũng là bài toán khó đối với mỗi doanh nghiệp khi phải đối mặt với chồng chất khó khăn trong cơn suy thoái của thị trường.

6. Doanh nghiệp “chìm’ trong khiếu kiện

Yêu cầu rút vốn tại dự án không còn là chuyện mới trên thị trường BĐS và trong tất cả các hợp đồng dự án đều có quy định rõ về điều khoản này. Sự dịch chuyển này trong đầu tư BĐS không phải là chuyện lạ mà đã âm thầm chảy từ năm 2011. Nhưng đến năm 2012 khi thị trường càng “bất động” thì nhà đầu tư lại càng “sốt sắng” thu hồi vốn trong đó cả những doanh nghiệp vốn được coi là “đại gia”, “ông lớn” cũng góp mặt. Dự án mác ngoại cũng không thoát khỏi vòng xoáy này của thị trường. Sau những tranh cãi nảy lửa, đình đám rồi cũng chỉ rơi vào im lặng.

Bức tranh không mấy sáng sủa đánh dấu một năm "đáng quên" của BĐS 2012

Những cuộc biểu tình “ngập” trong băng zôn, khẩu hiệu của nhà đầu tư nhằm gây sức ép đối với chủ đầu tư xuất hiện với tần suất ngày càng nhiều. Đây cũng là một phần trong bức tranh phát triển quá nóng của thị trường trước đây.

Tuy nhiên theo đánh giá của nhiều chuyện gia nếu thị trường không có sự cải thiện, doanh nghiệp không thể chủ động thì tình trạng doanh nghiệp “chìm” trong khiếu kiện sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

7. Chung cư “loạn” đấu tranh

Năm 2012 cũng là năm đánh dấu sự bùng nổ tranh chấp tại các chung cư. Đi từ những bất đồng về vấn đề sở hữu chung – riêng tại các tòa nhà đã dẫn đến hàng loạt những vụ đấu tranh kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư. Từ những chung cư được gắn mác cao cấp, hiện đại đến ‘”thường thường bậc trung” đều không tránh khỏi những lùm xùm.

Những chung cư đình đám như Keangnam LandMark, The Manor, Golden Westlake… đều gắn với những tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý. Nhìn vào vấn đề quản lý chung cư hiện nay dường như nhìn đâu cũng thấy tiềm ẩn nguy cơ mẫu thuẫn. Trong khi đó vấn đề về hành lang pháp lý vẫn còn quá nhiều chồng chéo khiến việc quản đã khó lại càng thêm rối.

8. Ám ảnh tồn kho, nợ xấu

Hàng tồn, nợ xấu cũng trở thành một trong những vấn đề cấp bách trong những bản tổng kết năm của nhiều doanh nghiệp BĐS. Cho đến nay BĐS nhiều giải pháp “giải cứu” BĐS vẫn loay hoay tháo gỡ khó khăn với bài toán tồn kho và nợ xấu của thị trường.

Bộ Xây dựng cho biết, theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của 44 tỉnh thành, tính đến 30/8/2012, hàng tồn kho cả nước hiện lên đến 16.469 căn hộ chung cư. Tổng giá trị hàng tồn kho 40.750 tỷ đồng.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tồn kho bất động sản hiện nay rất lớn. Ngoài những con số trên còn có những sản phẩm tồn kho ở tình trạng dở dang.

Tuy nhiên con số tồn kho trên thị trường bất động sản tính cho đến nay, dường như cũng mới chỉ là ước lượng. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, ngoài những chính sách ưu đãi đối với BĐS thì bản thân doanh nghiệp cũng phải tự thay đổi, thay đổi cơ cấu sản phẩm cho chính mình.

9. Tràn lan đất vàng bỏ hoang

Sau thời gian biến thành “đại công trường” về xây dựng đẩy mạnh quá trình đô thị hóa những thành phố, khu đô thị nay đang trở thành “đại công trường bỏ hoang” khi số lượng nhà hoang, đất hoang đầy rẫy. Thay vào những công trình, những dự án theo quy hoạch là những sân bóng, bãi trông giữ xe, những khu đất bỏ trống ngút cỏ…ngay trên những khu đất vàng.

Đã có những động thái mạnh tay trong xử lý tình trạng đất dự án bỏ hoang nhưng tình trạng này vẫn chưa có nhiều chuyển biến. Sự nhẹ tay trong quá trình xử lý cùng với những khó khăn của nhiều doanh nghiệp khiến cho việc giải quyết bài toán đất hoang càng trở nên rối gây ra sự lãng phí lớn trong thời gian dài.

Thay đổi tư duy, giải cứu chính mình là một trong những yếu tố sống còn với nhiều doanh nghiệp BĐS khi chờ giải cứu từ Chính phủ.

10. “Kết thúc thí điểm” 2 tập đoàn xây dựng

Theo đó, Thủ tướng đã chính thức ra quyết định kết thúc thí điểm hình thành tập đoàn Công nghiệp xây dựng Việt Nam (VNIC) và tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD). Cả hai tập đoàn này đều ra đời vào năm 2010.

Trả lời phỏng vấn trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ về việc dừng thí điểm 2 tập đoàn nêu trên, ông Phạm Viết Muôn, Phó Chủ nhiệm VPCP, Phó trưởng Ban thường trực Ban Chỉ đạo Đổi mới và Phát triển doanh nghiệp cho hay: “Thí điểm có thể thành công, có thể không. Nếu không thành công phải kịp thời uốn nắn, chấn chỉnh”.

11. Nóng các thương vụ M&A

Trong năm 2012, xuất hiện nhiều giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) của các doanh nghiệp, các chủ đầu tư những dự án khu phức hợp, căn hộ chung cư, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê... trong đó có nhiều thương vụ chuyển nhượng bất động sản lớn được xác lập. Có thể kể đến việc Quỹ VinaCapital Việt Nam Opportunity Fund (VOF) rao bán cổ phần trong khách sạn Metropole Hà Nội, công ty Hanel mua lại khách sạn Daewoo, Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) mua lại tòa văn phòng Crow Plaza từ Công ty TNHH Trần Hồng Quân, ngân hàng Techcombank mua lại tháp B Vincom của Vingroup…

Việc chuyển nhượng dự án diễn ra khá mạnh tại thị trường phía Nam. Tập đoàn Đất Xanh Group mua lại 4 dự án từ các nhà đầu tư trong nước, Tập đoàn Thiên Minh Group mua lại chuỗi 5 khách sạn và khu nghỉ dưỡng mang tên Victoria tại Việt Nam và Campuchia của Công ty EEM Victoria Ltd Co (Hong Kong), C.T Group đã mua lại Công ty Thương mại và Đầu tư Thiên Lộc…

Với các thương vụ M&A sự khó khăn của doanh nghiệp BĐS ngày càng thể hiện rõ. Bài toán tồn tại đối với các doanh nghiệp càng trở nên nóng hơn bao giờ hết. Thay đổi tư duy, tự cứu mình là yếu tố sống còn với nhiều doanh nghiệp.

12. Chủ đầu tư thoái vốn tại các dự án

Những DN không có chức năng chính là kinh doanh BĐS đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này. Các DN khác buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Thị trường BĐS đang diễn ra cuộc sàng lọc lớn trong đó có không ít “đại gia” góp tên.

Vinaconex đã tiến hành thoái vốn thành công 25% cổ phần (3,75 triệu cổ phiếu) tại Vinaconex Hoàng Thành - đơn vị tham gia xây dựng dự án ParkCity.

Tại dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh – Splendora Vinaconex sẽ chuyển nhượng phần vốn góp tại An Khánh JVC (liên doanh giữa Vinaconex và Posco E&C - Hàn Quốc) cho các tổ chức kinh tế trong nước hoặc các tổ chức kinh tế nước ngoài đăng ký hoạt động ở Việt Nam.

Công ty Cổ phần Quốc tế Sơn Hà cũng có kế hoạch thoái vốn tại một số dự án bất động sản, nhằm tập trung cho việc đầu tư vào thị trường bán lẻ.

BĐS khép lại năm 2012 với đầy sóng gió mà không có mấy khởi sắc. Thị trường vẫn bao trùm bằng sự ảm đạm, đóng băng kéo dài. Có những thời điểm tưởng chừng thị trường dần ấm lên nhưng rồi lại đi vào sự ngưng trệ. Bài toán “giải cứu” thị trường BĐS cho đến nay vẫn còn quá nhiều ẩn số. Năm 2013 liệu có tạo bước ngoặt để vực dậy thị trường?

Hồng Khanh

Vietnamnet