Nỗ lực "phá băng" bất động sản

14/12/2012 11:00

14-12-2012 11:00:00+07:00

Sau khi Bộ Xây dựng có đề xuất gửi Bộ Tài chính về việc giảm 50% thuế GTGT đầu ra cho hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản (BĐS), Hiệp hội các Nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) cũng vừa gửi một văn bản tới Thủ tướng, đề xuất các giải pháp nhằm “phá băng” trên thị trường BĐS Việt Nam.

Không thiếu giải pháp

Trong 5 giải pháp “phá băng” thị trường BĐS mà VAFI đưa ra, giải pháp được đánh giá là ổn nhất đó là đòn bẩy tài chính cho người thu nhập thấp mua nhà vay vốn lãi suất 7%/năm. Cụ thể, người mua nhà trị giá dưới 2 tỉ đồng/căn được vay với lãi suất ưu đãi 7%/năm cho 3 năm đầu (Nhà nước sẽ cấp bù lãi suất khoảng 3 - 5%/năm). Theo tính toán của VAFI, tổng vốn Nhà nước cấp bù lãi suất sẽ vào khoảng 8.000 tỉ đồng trong 3 năm (2013, 2014, 2015).

Với số tiền này, VAFI cho rằng sẽ thu hút số vốn đầu tư khoảng 120.000 tỉ đồng- tương ứng với khoảng 120.000 căn hộ chung cư. Theo lập luận của VAFI, Nhà nước sẽ không phải thực chi 8.000 tỉ đồng này. Khi được thực hiện, chương trình kích cầu sẽ giải phóng hàng tồn kho BĐS, VLXD, dịch vụ tài chính, Nhà nước sẽ thu được nhiều khoản thuế gia tăng và dĩ nhiên, những khoản thuế gia tăng sẽ lớn hơn nhiều so với số vốn ban đầu bỏ ra trước.

Ngoài ra, để ''phá băng'' cứu thị trường, một đề xuất trong báo cáo nghiên cứu mới đây của Trung tâm nghiên cứu, NHTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, cần thành lập Cty tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia nhằm xử lý tồn kho bất động sản, hình thành thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và giải quyết bài toán nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS.

Nhóm nghiên cứu cho rằng, mô hình Cty tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia Cagamas của Malaysia được đánh giá là mô hình thế chấp thứ cấp thành công nhất trong các nước đang phát triển và có thể học tập và áp dụng tại thị trường Việt Nam. Với điều kiện Việt Nam, Cty có thể huy động và sử dụng vốn vay ODA, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh để lấy vốn tái cho vay, mua lại các khoản cho vay nhà có thể có kỳ hạn lên tới vài chục năm từ các định chế tài chính trên thị trường thế chấp sơ cấp, phát hành CK dựa trên các khoản cho vay thế chấp nhà ở (CK hóa các khoản cho vay thế chấp nhà ở) và do đó thực hiện chức năng một kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường thế chấp.

Đằng sau “tảng băng”

Vài tháng gần đây, vấn đề giải quyết BĐS tồn đọng mới được coi là nghiêm trọng, thậm chí đã làm “nóng” nghị trường tại kỳ họp Quốc hội cuối năm, bởi đây không còn là chuyện riêng của thị trường BĐS, mà nó là tác động tiêu cực của thị trường BĐS vào thị trường tiền tệ, tài chính. Theo nhiều chuyên gia, 3 khoản nổi bật được vẽ lên trong thị trường BĐS năm 2012 là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu”, “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”, và “các giải pháp hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước”.

Bức tranh này đã được phác hoạ từ đầu năm và ngày càng rõ hơn vào thời gian cuối năm, tuy vậy, vẫn chưa thực hiện được chút nào. Lượng hàng hoá BĐS giá cao đang tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung hầu như không đáng kể, các giải pháp từ phía quản lý nhà nước vẫn đang được thảo luận.

Điều mà nhiều người lo ngại nằm ở chỗ, nền kinh tế rơi vào tình trạng khó khăn như hiện nay một phần không nhỏ là có nguyên nhân từ việc dòng tiền được đầu tư không hiệu quả, tiền không vào những khu vực sản xuất có tính cạnh tranh cao mà lại chảy nhiều vào thị trường BĐS, vào đầu tư tài chính, gây ra tình trạng ''bong bóng'' tài sản trong thời gian vừa qua. Giải cứu thị trường BĐS có thể sẽ nhanh chóng giúp nền kinh tế khởi sắc trở lại, nhưng có lẽ chỉ là giải pháp ở phần ngọn. Gốc rễ của vấn đề là dòng tiền đã không được sử dụng hiệu quả, tiền rót vào các DNNN yếu kém, vào các DN ''sân sau'', vào các lĩnh vực, dự án không khả thi hoặc không thực tế phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế.

Trong nhiều năm qua, các DN BĐS đã phát triển rất nhanh với lợi nhuận thu về đôi khi mang tính chất đột biến. Do vậy, nếu tập trung vào các giải pháp miễn thuế, giảm thuế, hỗ trợ DN ở một phương diện nào đó là đang dùng tiền của ngân sách, của người dân hỗ trợ cho những đối tượng mà nhiều người dân không mong muốn. Điều này là bất công với những người đóng thuế khác có nhu cầu nhà ở thực sự mà vẫn không thể tiếp cận được vì giá còn quá cao. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu đã có chủ trương dùng thuế để ''giải cứu'' thì phải đạt được cả hai mục đích: Cứu được DN, nhưng cũng phải tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có nhu cầu mua nhà ở thực sự.

Bảo Chương

lao động