Thị trường BĐS "dài cổ" chờ quỹ

Thị trường BĐS "dài cổ" chờ quỹ

Việc cho ra đời các quỹ tiết kiệm nhà ở và quỹ đầu tư bất động sản được coi là động thái tích cực và có tầm nhìn xa. Nhưng chính sách mở, thực thi vẫn có thể thắt.

Nói về bước tiến trong chính sách đối với thị trường bất động sản năm 2012, không thể không điểm đến quyết định cho ra đời các quỹ tiết kiệm nhà ở và quỹ đầu tư bất động sản.

Chậm chân trong cải cách thể chế

Thực ra, mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở không phải là chuyện mới. Nó từng được các nhà hoạch định chính sách nâng lên đặt xuống đã khá lâu. Tháng 8/2011, đại diện Bộ Xây dựng đã thông tin khá cụ thể tới các phương tiện truyền thông là Chính phủ đã đồng ý lập quỹ tiết kiệm nhà ở. Thế nhưng phải 8 tháng sau, việc "đồng ý" mới chuyển thành "phê duyệt" đề án. Trên cơ sở quyết định phê duyệt đề án này, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng quy chế hoạt động, cơ chế huy động và cho vay; nguyên tắc hoạt động, cơ chế tài chính của quỹ để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong quý I/2013.

Như vậy, phải nói rằng quyết định lập quỹ tiết kiệm nhà ở trong năm 2011-2012 thực tế cũng mới chỉ là "đánh tiếng" và việc Bộ Xây dựng "trống giong cờ mở" thông tin về quỹ này chủ yếu cũng chỉ để khích lệ thị trường nhiều hơn là có ý nghĩa thực tiễn. Thậm chí nhiều người còn nghi hoặc chưa biết đến quý I/2013, liệu Bộ Xây dựng có hoàn thành được mục tiêu xây dựng "khung sườn" rõ nét hơn của quỹ hay không. Hơn nữa, dù có xong "khung sườn", lại phải chờ… phê duyệt. Từ phê duyệt, lại phải chờ các thông tư hướng dẫn và theo đó chưa biết đến bao giờ một quỹ tiết kiệm nhà đầu tiên mới có thể ra đời, ghi một dấu mốc thực sự cho việc lập ra các mô hình huy động vốn dài hạn để phục vụ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và phát triển thị trường địa ốc từ nay đến năm 2020.

Còn nhớ tại thời điểm cách nay hơn một năm, bình luận về đề xuất lập quỹ tiết kiệm nhà ở, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ dù bày tỏ sự ủng hộ nhưng vẫn cho rằng, đến nay Việt Nam mới thành lập các quỹ này là đã quá muộn. Đây quả thực là một ví dụ điển hình của sự "chậm chân" trong cải cách thể chế, khiến cơ chế thị trường tại Việt Nam vô hình trung vẫn bị đánh giá là còn thô sơ và méo mó, như cách nói của Phó Viện trưởng Viện Kinh tế trung ương Võ Trí Thành, đồng thời là một trong những căn nguyên khiến thị trường bất động sản Việt Nam khó có thể "phát triển bình tĩnh" trong dài hạn.

Chưa ra đời đã lỗi thời!

Tương tự như quỹ tiết kiệm nhà ở, việc phát động và cho ra đời quỹ đầu tư bất động sản cũng đã được bàn đến trong khá nhiều năm; được kỳ vọng là một cơ hội huy động vốn dài hạn và đóng góp vào gia tăng thanh khoản cho thị trường địa ốc và cả thị trường chứng khoán.

Tháng 11/2010, quỹ đầu tư bất động sản đã được các đại biểu Quốc hội đề cập và đề nghị có quy định rõ ràng trong buổi thảo luận tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán. Tháng 4/2011, quỹ này lại được đưa ra "mổ xẻ" nhân dịp Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) đưa ra dự thảo Luật nói trên, trong đó có quy định về việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản qua hình thức phát hành chứng khoán. Mãi đến tháng 7/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán) mới có quy định chi tiết về hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản. Đến tháng 9/2012, SSC mới có dự thảo thông tư hướng dẫn ban hành việc thành lập, vận hành quỹ đầu tư bất động sản để lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức có liên quan.

Khỏi phải nói ba năm là một chặng đường dài hay ngắn cho sự ra đời của một mô hình quỹ đầu tư. Trong ngần ấy thời gian, thị trường đã có vô vàn thay đổi. Một chuyên gia cho rằng, nếu cách đây ba năm, quy định "quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư. Quỹ đầu tư bất động sản cần đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào bất động sản để cho thuê" có thể là hợp lý, thì nay quy định đó đã lỗi thời! Vì việc huy động vốn cho một quỹ đầu tư tại thời điểm hiện nay, cũng như ít nhất trong vòng 3 năm tới, sẽ vô cùng khó khăn, nhất là khi mục đích sử dụng nguồn vốn huy động đó sẽ phải dành 2/3 cho danh mục bất động sản. "Sau 5 năm kể từ cuộc khủng hoảng 2008, thị trường địa ốc Mỹ vẫn chưa khá lên. Thị trường địa ốc châu Âu với các tài sản vô giá đang ngày càng hấp dẫn vì giá trở nên rẻ mạt. Làm thế nào để có thể lập ra một quỹ huy động vốn đầu tư vào địa ốc Việt Nam - vốn dĩ cũng đang gặp những vấn đề khó có thể nhìn thấy triển vọng một sớm một chiều - còn các doanh nghiệp nội địa thì đang chực chờ được cứu? Những đối tượng nào sẽ mặn mà lập các quỹ này?", chuyên gia này đặt ra hàng loạt câu hỏi.

Thế mới hay vì sao thị trường bất động sản rất dễ nổi sóng trước những tin nóng như hỗ trợ thị trường bằng một gói kích cầu tín dụng lãi suất thấp, hay rồi đây có thể sẽ xuất hiện một công ty mua bán địa ốc quốc gia, nhưng lại rất ít "hồi hộp" hoặc hầu như không chuyển động trước những tin tích cực mang ý nghĩa dài hạn như quyết định cho ra đời các quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản nói trên. TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế trung ương nói rằng, dĩ nhiên, có vô vàn lý do khiến một đề án, một mô hình phải mất rất nhiều thời gian để được thông qua. Nhưng trong thời gian chờ thông qua thì thị trường đã rơi vào thời điểm "xả lũ cái đập thủy điện địa ốc" vốn đã tích nước đầy ngập những năm trước. Lũ hiện tại rút ra, rồi đây dòng nước nào sẽ thay thế? Chưa có chính sách nào được thực thi trên thực tiễn trả lời cho câu hỏi này.

Trung Nhật

diễn đàn doanh nghiệp