Doanh nghiệp BĐS: Cần tỉnh táo để không mắc kẹt với nhà ở xã hội

05/06/2013 10:49

05-06-2013 10:49:23+07:00

Với gói cứu trợ trị giá 30,000 tỷ của NHNN thì phân khúc nhà ở xã hội đã trở thành lĩnh vực đầu tư hàng đầu của các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, nếu không có tầm nhìn sáng suốt, việc đầu tư vào các dự án thuộc phân khúc này có nguy cơ không mang lại hiệu quả.

Với quy định được đưa ra trong Thông tư 11, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang có dự án xây dựng thuộc phân khúc nhà ở xã hội sẽ được hưởng các khoản vay ưu đãi từ NHTM thuộc gói cứu trợ trị giá 30,000 tỷ đồng từ NHNN, trong đó khoản vay dành cho các doanh nghiệp này chiếm 30% giá trị của gói cứu trợ, tương đương với 9,000 tỷ đồng.

Trong khi các phân khúc nhà ở thương mại, biệt thự… đang “ế” không thể tiêu thụ được do “cầu” ngày càng suy giảm thì phân khúc nhà ở xã hội được đánh giá là phân khúc đang thiếu “cung” trầm trọng trong khi nhu cầu về nhà ở thuộc phân khúc này rất lớn. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 5/2013, trên toàn quốc có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68,500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19,900 tỷ đồng, con số này vẫn còn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội.

Theo kết quả rà soát mới nhất của Bộ Xây dựng, hiện khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,740,000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2) và 1,715,000 công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định, cần giải quyết từ nay đến 2015, tương ứng với khoảng 700,000 căn hộ. Số liệu nhu cầu nhà ở xã hội cụ thể tại một số địa phương như Hà Nội 111,200 căn, TPHCM 134,000 căn, Đà Nẵng 16,000 căn, Đồng Nai 95,000 căn, Bình Dương 104,000 căn…

Từ những thông tin trên hoàn toàn có thể hiểu được làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp BĐS đang chuyển hướng dần sang phân khúc nhà ở xã hội nhằm hưởng nhiều ưu đãi cũng như phục vụ nhu cầu của xã hội. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp không có tầm nhìn đúng đắn rất có thể sẽ bị mắc kẹt trong phân khúc này.

Tín hiệu báo trước cho thời kỳ bùng nổ nhà ở xã hội

Phân khúc nhà ở xã hội là phân khúc được đánh giá đang thiếu “cung” trầm trọng trong khi nhu cầu xã hội đang quá lớn. Tuy nhiên, đây chỉ là sự đánh giá trong hiện tại, khi nhận thấy lợi ích từ việc tham gia vào phân khúc này: doanh nghiệp vừa được hưởng lợi về nguồn vốn vay, vừa hưởng lợi về nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước và thị trường đầu ra lúc nào cũng có sẵn. Theo đó, sự bùng nổ về nhà ở xã hội trong tương lai là điều không thể tránh khỏi.

Bài học từ sự bùng nổ chung cư - phân khúc nhà ở thương mại trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế 2007- 2008 vẫn còn đó thông qua những con số về tỷ lệ hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS, nhà ở giá cao trong khi nhu cầu của người dân thì không có, chung cư xây dựng nhưng không có người mua. Trong thời điểm này cũng vậy, không hẳn cứ xây dựng là sẽ có người mua, mặc dù cầu về nhà ở xã hội hiện nay đang rất lớn. Nhà ở là một tài sản quá lớn đối với người lao động vì vậy việc mua nhà cần được suy tính kỹ.

Cái mà người dân quan tâm nhất hiện nay chính là giá và vị trí xây dựng, dù giá thấp nhưng nằm ở vị trí không thuận lợi thì chắc chắn cũng sẽ khó có người mua, bài học từ các dự án Đặng xá, Kiến hưng vẫn đáng để các doanh nghiệp suy tính.

Bên cạnh đó, sự bùng nổ phân khúc nhà ở xã hội sẽ kéo theo một cuộc chiến về giá giữa các doanh nghiệp BĐS. Điều này đối với những người mua nhà thì là một điều kiện rất tốt khi có thể chọn được căn nhà ưng ý với giá vừa phải nhưng đối với các doanh nghiệp BĐS thì hoàn toàn ngược lại. Nếu không tính toán được chi phí xây dựng hợp lý, đánh giá đúng nhu cầu của người dân thì sẽ không thể “sống sót” sau cuộc chiến này, mà điều tất yếu sẽ lại là các dự án nhà ở xã hội sẽ không tiêu thụ được.

Gói cứu trợ, không dễ tham gia…

Đối với những doanh nghiệp chưa có dự án thuộc phân khúc nhà ở xã hội, để hưởng ưu đãi từ gói cứu trợ thì họ cần thực hiện xây dựng dự án nhà ở xã hội mới hay chuyển đổi công năng cho các dự án của mình từ phân khúc khác sang phân khúc nhà ở xã hội. Trong đó, có lẽ phương án chuyển đổi công năng của các dự án đang tiến hành xây dựng là khả thi nhất, đơn giản vì chí phí thực hiện sẽ thấp hơn nhiều so với thực hiện dự án mới, trong khi nếu thực hiện dự án mới lượng vốn mà các doanh nghiệp bỏ ra là rất lớn, chưa kể các chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, sau khi chuyển đổi công năng dự án sang nhà ở xã hội mà không tiếp cận được nguồn vốn 30,000 tỷ đồng thì lúc đó các doanh nghiệp BĐS bị rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Điều này hoàn toàn có thể xảy ra vì để tiếp cận được gói hỗ trợ dành cho nhà ở xã hội không hề dễ dàng. Ngoài những doanh nghiệp trong ngành cần chứng minh năng lực tài chính thì cũng phải có hồ sơ “đẹp” mới mong lọt qua cửa thẩm định của các ngân hàng. Đó là chưa kể các quy định về giải ngân các khoản vay cũng sẽ qua rất nhiều thủ tục.

Trường hợp dự án được chấp nhận cho chuyển sang phân khúc nhà ở xã hội nhưng với thủ tục phức tạp, chậm chạp làm cho quá trình chuyển đổi kéo dài. Kết quả, sau khi chuyển đổi thì thời hạn nhận được gói hỗ trợ 30,000 tỷ cũng đã hết (thời hạn tối đa 36 tháng, kể từ 01/06/2013). Khi đó, các doanh nghiệp này sẽ lâm vào tình trạng mắc kẹt với nhà ở xã hội.

Mặc dù phân khúc này đang được nhiều sự ưu đãi nhưng nếu các doanh nghiệp không có sự tính toán kỹ lưỡng sẽ bị mắc kẹt với chính các dự án nhà ở xã hội này, điều không thể tránh khỏi của những dự án sẽ là những bản thảo và những khu đất hoang.

Đào Minh Tuấn (Vietstock)

Infonet