Thay đổi cách tính diện tích căn hộ chung cư: Người mua nhà bị thiệt

28/11/2013 11:45

28-11-2013 11:45:00+07:00

Tiếp tục giải đáp những vướng mắc liên quan tới khiếu kiện giữa cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư, khách hàng mua chung cư với chủ đầu tư liên quan tới cách tính diện tích căn hộ, sáng 27-11, tại Hà Nội, báo điện tử VnMedia đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến "Giải đáp cách tính diện tích căn hộ chung cư”.

Nguyên nhân của những xung đột về cách tính diện tích căn hộ chung cư thời gian qua được cho là do có nhiều cách hiểu khác nhau trong văn bản quy phạm pháp luật, mà cụ thể là Thông tư 16 hướng dẫn Luật Nhà ở. Do trong thông tư vẫn có những điểm không rõ ràng, cộng với việc tại hợp đồng mua bán căn hộ, các chủ đầu tư lại lựa chọn nhiều cách tính khác nhau. Chính vì vậy, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư về cách tính diện tích xuất hiện ngày càng nhiều.

Làm rõ hơn vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Thông tư 16 chỉ hướng dẫn việc lập hợp đồng giữa chủ đầu tư và những người mua nhà chứ không phải quy định buộc phải tính về cách tính diện tích. Cách tính diện tích cụ thể cho từng hợp đồng là do chủ đầu tư và những người mua nhà cam kết trong hợp đồng và phải thực hiện theo đúng cam kết này. Khi lập hợp đồng giữa hai bên có thể dựa vào hướng dẫn tại thông tư 16 và cũng có thể có những cam kết riêng theo đúng pháp luật dân sự.

Song, GS Võ cũng nhận xét, có thể Thông tư 16 hướng dẫn quá vắn tắt nên tạo ra những cách hiểu trên. Do đó, chủ đầu tư và những người mua nhà cần thương thảo về những cam kết chưa có trong hợp đồng dựa trên quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, hiệu lực cao hơn thông tư 16.

"Điều quan trọng nhất để tính toán về diện tích, đơn giá hoặc giá trị là cam kết trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Do đó, không nên nhìn dưới góc độ là các nhà quản lý tạo sơ hở pháp luật để làm lợi cho chủ đầu tư. Về chuyện không thống nhất giữa Thông tư với Nghị định với Luật Nhà ở, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có chỉ đạo các Bộ có liên quan báo cáo để có kết luận cuối cùng. Chúng ta chờ đợi kết luận này” - GS Võ nhấn mạnh.

Nhìn chung, mọi cam kết giữa chủ đầu tư và người mua nhà phải đưa đầy đủ vào hợp đồng, kể cả quy hoạch chi tiết đối với căn hộ như đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong đó gồm cả các không gian sử dụng chung như nhà để xe, hồ điều hòa, diện tích cây xanh, khu vui chơi cho trẻ em... Người mua nhà quan tâm tới điều này là để tự bảo vệ quyền lợi của mình. Khi đã cam kết mà chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước điều chỉnh theo đề xuất của chủ đầu tư thì phải được sự đồng thuận của người mua.

Tuy nhiên, hiện nay, về mặt quản lý chưa tạo điều kiện minh bạch đối với thông tin của dự án, làm những người mua nhà không có điều kiện tiếp cận thông tin. Nhiều trường hợp cơ quan nhà nước đồng ý phê duyệt những điều chỉnh theo đề nghị của chủ đầu tư mà không lấy ý kiến cư dân. Đây là những khiếm khuyết về mặt quản lý đối với các dự án nhà ở, gây thiệt thòi lớn cho người mua nhà. Tình trạng này cũng cho thấy người mua nhà phải có trách nhiệm nhiều hơn với chữ ký của mình tại hợp đồng. Cùng với đó, người mua nhà phải biết và viết rõ vào hợp đồng cách thức tính thuế. Thông tư 141 về giảm thuế VAT là tạo lợi ích cho người mua nhà chứ không phải cho chủ đầu tư. Do đó, người mua nhà cần thống nhất cách cam kết cụ thể với chủ đầu tư với khoản thuế VAT được giảm. Bên cạnh đó, NTD có thể đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp như liên tịch giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng để hướng dẫn cách tính giảm trừ thuế VAT.

Đồng quan điểm, LS Ngô Thế Thêm, Văn phòng luật sư Doanh Gia cũng cho rằng, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, ban hành kèm theo Thông tư 16 không quy định chi tiết các vấn đề như diện tích thuộc sở hữu chung – riêng, diện tích sàn căn hộ và diện tích thực tế mua bán… Chính điều này đã dẫn đến rất nhiều cách hiểu khác nhau. Thế nhưng, dù có hướng dẫn như thế nào, điều quan trọng nhất vẫn là sự thống nhất giữa bên mua và bên bán.

Đáng lưu ý, bản chất của nhà mẫu là mang tính mô hình, định hướng, không thuộc diện các sản phẩm được đúc ra trong một khuôn mẫu mà phải đồng đều về mặt chất lượng. Khi nói đến nhà mẫu, cũng như mua nhà dành cho tương lai, người mua và chủ đầu tư phải dự đoán và tiên lượng được những phát sinh trong tương lai. Nếu người mua thấy, hoặc nhìn thấy những tiềm ẩn có thể xảy xa thì phải đưa vào bàn bạc thống nhất với bên bán. Càng thống nhất kỹ, càng hạn chế tranh chấp. Thực tiễn các hợp đồng mua bán đều là những hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra, nhưng người mua nhà lại không phân tích xem xét kỹ các điều khoản có thể xảy ra tranh chấp sau này từ chất lượng công trình.

N. Phong

Đại đoàn kết