Gỡ khó cho đầu tư bất động sản khi lãi suất biến động

21/12/2014 14:00

21-12-2014 14:00:00+07:00

Chia sẻ quan điểm về ảnh hưởng của biến động lãi suất đối với kênh đầu tư bất động sản, chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu thẳng thắn cho rằng lãi suất hiện tại của Việt Nam là không hợp lý, cần xây dựng thị trường vốn dài hạn cho bất động sản lên 30 năm theo lãi suất cố định.

* TS Nguyễn Trí Hiếu: Lãi suất huy động sẽ giảm từ 0.5-1% trong năm 2015

Xây dựng thị trường vốn cho bất động sản

Trả lời những ý kiến lo lắng về biến động lãi suất ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản tại hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015” tại TPHCM tối ngày 19/12,TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, có khá nhiều ngân hàng hiện nay chào mời lãi suất tín dụng bất động sản ở mức rất hấp dẫn 5-6%/năm, thế nhưng chỉ kéo dài trong 6 tháng, 1 năm hay 2 năm. Sau đó thì lãi suất được cho thả nổi, khi đó có thể nhảy lên 10-11%.

Lãi suất cho bất động sản nên 5 – 6%

Với con số thu nhập bình quân khoáng 1,900 USD/người tại Việt Nam (tương đương 3.5 triệu/tháng) thì người dân không thể trả nổi mức lãi suất 10%/năm trong suốt 10 năm.

Do vậy, NHNN nên điều chỉnh lãi suất cho bất động sản ở mức thấp hợp lý khoảng 5 - 6%. Bên cạnh đó thời gian trả nợ cần được dãn ra 30 năm theo lãi suất được cố định như trên.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

“Lãi suất bất động sản theo những trường hợp trên là không hợp lý”, TS. Hiếu nhấn mạnh.

Tại Mỹ, hiện lãi suất là 4%/năm được cố định trong 30 năm. Trong khi Việt Nam vẫn duy trì lãi suất thả nổi, đặc biệt là với thời hạn cho vay 10 năm, 20 năm thì khả năng chi trả của người dân là gần như không có, dẫn đến siết nợ và tịch thu nhà đất, đây là được coi là một điều nguy hiểm đối với nền kinh tế.

Tuy nhiên, ở góc nhìn gần gũi với nền kinh tế Việt Nam, Giáo sư Tiến sỹ Khoa học Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, năng lực cho vay dài hạn của Ngân hàng Việt Nam trong dài hạn là không thể có được. Việc thiếu vốn trung hạn và dài hạn được coi là căn bệnh của thị trường bất động sản Việt Nam, vấn đề là tìm đâu ra nguồn vốn trung dài hạn trong khi năng lực của các ngân hàng Việt Nam không đáp ứng được. Các chính sách của Việt Nam chưa được nghiên cứu kỹ, song trong đó có chính sách cho phép các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam được phép tiếp cận vốn ở các ngân hàng có pháp nhân nước ngoài, đây được coi là những đối tượng trường vốn trung hạn và dài hạn.

Các diễn giả tại Hội thảo Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015 diễn ra tối ngày 19/12/2014

Trước chia sẻ của ông Võ về việc ngân hàng thương mại Việt Nam không tìm đâu ra được nguồn vốn để cho vay trung dài hạn, ông Hiếu nhận xét thị trường tài chính của Việt Nam còn khá nhiều thiếu sót, đặc biệt là chưa có được một thị trường vốn (capital market – dài hạn). Do đó, ngoài thị trường tiền tệ (money market - ngắn hạn) thì Việt Nam phải thay đổi hệ thống tài chính của mình, xây dựng một thị trường vốn để giúp bất động sản có thể vay vốn lãi suất cố định trong 30 năm.

Cần “bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản”

Liên quan đến vấn đề tín dụng, một trong những khái niệm mới mẻ mà ông Hiếu đưa ra tại hội thảo là Bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản.

Ông Hiếu cho biết, đây là khái niệm khá quen thuộc tại thị trường tài chính ở Mỹ, đặc biệt là đối với các ngân hàng cho vay bất động sản. Ở quốc gia này, các ngân hàng không dám cho vay bất động sản không có quyền bảo hiểm sở hữu. Vì nếu như khách hàng đi vay mất khả năng thanh toán buộc ngân hàng siết nợ thì ngân hàng phải có bảo hiểm quyền sở hữu.

Kinh nghiệm tại Mỹ cho thấy, các ngân hàng chỉ huy động vốn ngắn hạn nhưng sau đó họ “đóng gói” để bán sản phẩm là những tín dụng bất động sản cho thị trường vốn mua lại, từ đó có được vốn trường hạn để có thể tài trợ cho vay bất động sản.

Bảo hiểm quyền sở hữu ở đây có thể hiểu rằng, tôi là người có quyền sở hữu bất động sản, nếu sau này có một bên xảy ra tranh chấp bất động sản với tôi. Có thể là Nhà nước, cơ quan chức năng hay một cá nhân nào đó tuyên bố rằng bất động sản này là của họ, trường hợp xảy ra tranh chấp đó, một hãng bảo hiểm sẽ bồi thường cho tôi tất cả các thiệt hại do việc tôi bị mất quyền sở hữu bất động sản. Điều này giúp cho mọi người an tâm sở hữu bất động sản.

Quay trở lại Việt Nam, không có bảo hiểm này, công dân chỉ có quyền sử dụng chứ không sở hữu. Do đó các hãng bảo hiểm trên thế giới không thể đến Việt Nam cung cấp bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản, đây sẽ là một trong những trở ngại trong việc sửa đổi Luật Đất đai khi cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam, ông Hiếu bày tỏ sự lo ngại.

“Cơ quan chức năng nên xem xét cho phép thành lập, xây dựng Bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam để cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều có thể vào mua bán bất động sản Việt Nam một cách an toàn”, theo ông Hiếu.

Trần Hạnh