Nhà ở xã hội: “Điểm tựa” thị trường 2015

Nhà ở xã hội: “Điểm tựa” thị trường 2015

Nếu nói 2014 là năm của nhà ở xã hội (NOXH) thì sang năm 2015, các chính sách mà thị trường địa ốc phân khúc NOXH đang chờ đón độ “ngấm”, sẽ chuyển biến thị trường này…

Mặc dù trong 365 ngày 2014, việc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ưu tiên dành cho đối tượng NOXH và thu nhập thấp vẫn chưa đạt được như kì vọng, nếu không muốn là như nhận định của Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM Lê Hoàng Châu (HOREA) là vẫn quá chậm, thì điều đó cũng không ngăn cản được việc NOXH vẫn xứng đáng là tâm điểm của thị trường trong suốt năm.

Mặc dù nhà ở xã hội hay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ là một lát cắt song những ưu tiên của chính sách đối với phân khúc này đã hình thành một cục diện mới: BĐS ở mọi phân khúc đã hình thành một mặt bằng giá mới, có tính ổn định theo thời gian

Năm của... gói 30.000 tỷ đồng

NOXH trong năm 2014 thực sự đã nhận được quá nhiều quan tâm, ưu ái. Ngay từ đầu năm 2014, đứng trước tình hình giải ngân gói tín dụng 2014 chỉ đạt chưa tới 6%, các cơ quan liên bộ, ngành đã có những động thái mới. Động thái đầu tiên là “rút kinh nghiệm” từ sự ì ạch cấp vốn cho thị trường này trong năm 2013, Chính phủ đã đồng ý hạ lãi suất cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng từ 6% xuống còn 5%, với Quyết định 21 của NHNN có hiệu lực ngay sau ngày chào năm mới.

Ba tháng sau, hết quý I/2014, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ tín dụng NHNN cho hay tiến độ cam kết giải ngân gói tín dụng đã tốt hơn, mức cam kết giải ngân đã vọt lên 10%, tuy số thực tế mới chỉ 6%.  Điều này cho thấy chính sách hạ lãi suất 1% đã có phát huy tác động. Tuy nhiên lực tác động chưa đủ mạnh khiến ta cảm giác rằng, việc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ cho NOXH đang “chấp chới” bị động và nghiêng về thành tích, chẳng khác nào ở một thời điểm trước đó, chúng ta cũng từng đạt thành tích vang dội về số vốn đăng kí FDI, nhưng số giải ngân thực tế thì vô cùng nhỏ giọt.

Có lẽ đó cũng là nguyên nhân khiến NHNN và Bộ Xây dựng tiếp tục kiến nghị với Chính phủ không nên khống chế diện tích nhà ở mà có thể khống chế giá trị tiền không vượt quá 1,05 tỷ đồng, đồng thời kiến nghị bổ sung những khách hàng có hợp đồng vay trước 7/1/2013 được tham gia vào gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Chỉ có điều cũng phải đến tháng 8/2014, Nghị quyết 61/NQ-CP  mới cho phép cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nếu mua nhà có giá trị dưới 1,05 tỷ đồng sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng, thay vì chỉ được vay khi mua nhà có diện tích dưới 70 m2  và giá dưới 15 triệu đồng/m2 nữa. Tiếp đó, Thông tư 32 của NHNN ban hành ngày 25/11/2014 khẳng định công nhân viên chức và những người có thu nhập thấp khi mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng. Thời gian được hỗ trợ vay vốn đối tăng từ 10 năm lên 15 năm. Ngoài ra, theo Thông tư 32, một số đối tượng đang khó khăn về nhà ở nhưng chưa được hỗ trợ cũng được vay tối đa 700 triêu đồng/khách hàng từ gói 30.000 tỷ đồng để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Bên cạnh đó, các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án NOXH cũng được tham gia vay vốn từ gói tín dụng này. Đồng thời, thông tư cũng bổ sung một số ngân hàng thương mại cổ phần được tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ.

Nói ngắn gọn là “cửa” để giải ngân gói 30.000 tỷ đồng đã mở toang, dỡ hết mọi rào cản từ phía đối tượng mua đến phía tổ chức cho vay, với mục tiêu cụ thể là giải ngân tích cực gói này để nhanh chóng đạt hiệu suất, chất lượng theo tiến độ đề ra.

Không dỡ hết mọi rào cản thực ra cũng không xong vì kể cả đã rất ưu ái như vậy, gói 30.000 tỷ đồng vẫn rất “chậm tiêu”. Tính đến cuối năm 2014, gói này mới cam kết giải ngân chưa được tới 13%. Trong khi đó, thời hạn cuối cùng của gói sẽ là tháng 1/2016. Như vậy, thị trường địa ốc sẽ có 365 ngày của cả năm 2015 để hấp thụ  và tiêu hết 87% còn lại của gói tín dụng, tương đương hơn 25.000 tỷ đồng. Nói cách khác, năm 2015 mới chính là năm gặp thời của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng!

Đột phá tư duy chủ đầu tư

Trong năm 2014 và cả trước đó, các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để “xây” cầu NOXH, kể cả những chủ đầu tư tên tuổi và trước nay chỉ được biết như những nhà đầu tư địa ốc “hoành tráng” và cao cấp.

Chỉ tính riêng trên địa bàn TP HCM, tính đến hết năm 2014, đã có 8/11 dự án được chấp thuận từ nhà ở thương mại sang NOXH đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, với số lượng căn hộ trước khi xin chuyển đổi là 3.522 căn, số lượng căn hộ sau khi chuyển đổi là 7.613 căn. Trong đó, có những tên tuổi lớn như Cty cổ phần đầu tư Thủ Thiêm, Cty cổ phần đầu tư Tấn Hưng, Cty cổ phần tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, Cty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - Gia Định, Cty TNHH đầu tư bất động sản Tân Bình...

Có thể thấy không ít các dự án ban đầu được quy hoạch đều gắn với các cụm mỹ từ “cao tầng”, cao cấp, khu phức hợp thương mại văn phòng, khách sạn… thoạt nghe đã thấy phân khúc nhắm tới không phải nhà ở bình dân thươngmại hay NOXH. Bước chuyển đổi dự án của các chủ đầu tư theo đó, không đơn thuần chỉ là “chiều” thị trường mà thực sự là bước chuyển mình đột phá về tư duy làm địa ốc: Địa ốc đã không còn chỉ là tài sản quá lớn, là phân khúc cao cấp, hạng sang, là đâu đó một căn nhà trên dưới vài tỷ đồng là đã bị liệt vào phân khúc bình dân lợi nhuận thấp. Bước chuyển đổi tư duy của một bộ phân các chủ đầu tư, cũng chính là bước chuyển đổi tư duy của một hệ thống các thành phần chủ chốt đang và sẽ tiếp tục làm chủ thị trường!

Vĩ thanh

Mặc dù NOXH hay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ là một lát cắt trên thị trường địa ốc rộng lớn, song những ưu tiên của chính sách đối với phân khúc này trong năm qua, và các vận động tự thân của chủ đầu tư, đã dần hình thành một cục diện mới: BĐS ở mọi phân khúc đã hình thành một mặt bằng giá mới, có tính ổn định theo thời gian và người mua nhà ở thực đang được đặt trọng tâm ưu tiên của mọi mối quan hệ, mọi thành tố trên thị trường. Những sáng tạo của các chủ đầu tư đối với đa phân khúc, loại hình, sản phẩm cho từng đối tượng khách hàng ở cả phân khúc thương mại bình dân, như địa ốc Lê Thành cho thuê nhà 49 năm hay Hưng Thịnh bán nhà giá rẻ cho đối tượng - căn hộ 8x, Viglacera tiên phong làm NOXH cho thuê ở phía Bắc... tất cả cũng đều nói lên rằng: Bất kì sáng tạo dựa trên nhu cầu thực của thị trường, đều sẽ có “đất” dụng võ.

Năm 2015, nhu cầu thực của thị trường địa ốc vẫn đang được dự báo tăng cao khi diện tích m2/ đầu người sở hữu hoặc sử dụng ở VN vẫn còn rất thấp. Ai sẽ nhanh chân đón đúng thời điểm “rơi” của gói tín dụng 30.000 tỷ để phát triển dự án và vay thuê mua, sở hữu nhà ở; đồng  thời, đón được... ví tiền thực có của người mua trên thị trường để thi triển được các “thế võ” của mình, giúp DN và cơ nghiệp thăng hoa?

Câu trả lời đang nằm ở những quyết định từ thời khắc chào Xuân mới!

Thuận Hóa

VCCi