Ngậm trái đắng nghề bất động sản, DBC từ bỏ cuộc chơi ở Quế Võ III

26/02/2016 13:22

26-02-2016 13:22:17+07:00

Mặc dù đã làm chủ dự án KCN Quế Võ III gần 8 năm thế nhưng mới đây, CTCP Tập Đoàn Dabaco Việt Nam (HNX: DBC) đã sang tên dự án này cho chủ đầu tư khác một cách nhanh chóng và êm thấm bằng việc lót đường thành lập Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Khu công nghiệp EIP để thay mặt mình làm chủ dự án.

Sức hút Quế Võ III

Khu công nghiệp Quế Võ III được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch phát triển theo văn bản số 2349/TTg-KTN ngày 31/12/2008 về việc điều chỉnh diện tích KCN Đại Kim và bổ sung KCN Quế Võ III tỉnh Bắc Ninh vào Quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam. Khu công nghiệp được thành lập theo Quyết định số 436/QĐ-UBND ngày 13/4/2009 của Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh. Theo như phê duyệt của Chủ tịch UBND tỉnh tại văn bản số 311/UBND-CN ngày 11/3/2008, dự án KCN Quế Võ III được giao cho CTCP Nông sản Bắc Ninh (tên gọi trước của DBC) làm chủ đầu tư.

Phối cảnh Khu công nghiệp Quế Võ III

Nguồn: http://www.dabaco.com.vn

Theo kế hoạch, dự án KCN Quế Võ III sẽ được hoàn thành vào quý 4/2014. Tổng diện tích của dự án là 598 ha chưa bao gồm đường vào khu công nghiệp là 8.3 ha. Trong đó, phần dự án khu công nghiệp có diện tích là 530 ha, được chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 với quy mô dự án là 303.8 ha và giai đoạn 2 là 217.9 ha.

Xét về tổng thể, đây là một vùng đất có vị trí địa lý rất thuận lợi. KCN Quế Võ III nằm trên trục Quốc lộ 18, nằm trong tam giác tăng trưởng kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Dự án này còn ở vị thế trung tâm của các khu công nghiệp lân cận như KCN Quế Võ 2, KCN Đại Kim, KCN Quế Võ, KCN Hạp Lĩnh – Nam Sơn. Hệ thống giao thông vận tải kết nối khu công nghiệp với các vùng khác cũng khá thuận lợi khi chỉ cách tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn 12km, và gần đường sắt cao tốc Yên Viên – Cái Lân. Ngoài ra, xuôi về hướng Nam có cảng Hải Phòng, cảng Cái Lân, giáp phía Bắc là cảng sông Cầu, cảng Bến Hồ.

Nhờ có vị trí địa lý thuận lợi, DBC đã thu hút rất nhiều đối tác nước ngoài trong thương vụ Quế Võ III này như DaeWoo Kim – Hàn Quốc, YWK International LTD – Hồng Kông, Kekelit (M) SDN HD – Malaysia và Neo Agro Business – Thái Lan.

Theo chân DBC từ năm 2008, tuy nhiên đến những tháng đầu năm 2016, tức là sau hơn một năm kể từ thời điểm dự kiến hoàn thành (quý 4/2014), trên website của DBC vẫn để hiện trạng “đang san lấp” đối với dự án KCN Quế Võ III.

Tính toán để rời bỏ cuộc chơi

Ngoài những yếu tố hỗ trợ thuận lợi, KCN Quế Võ III còn được nhìn nhận là dự án có tiềm năng phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Ninh nói chung và khu vực Quế Võ nói riêng. Thế nhưng, DBC đã quyết định từ bỏ dự án. Ngày 15/09/2015, DBC công bố việc thành lập Công ty TNHH đầu tư và phát triển khu công nghiệp EIP với vốn điều lệ là 628 tỷ đồng do DBC làm chủ sở hữu nhằm thay mặt DBC thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng KCN Quế Võ III.

Chỉ hai tuần sau đó, DBC đã gửi hồ sơ đề nghị thay đổi Chủ đầu tư qua EIP và tăng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án. Ngoài ra, tổng vốn đầu tư của dự án cũng được điều chỉnh tăng mạnh từ 1,167 tỷ đồng lên thành 2,121 tỷ đồng do thay đổi về đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản.

Ở bước kế tiếp, ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ đồng ý sự điều chỉnh này, ngày 03/02/2016, DBC đã quyết định thoái hết toàn bộ vốn tại công ty có vốn 628 tỷ này. Như vậy, DBC đã sang tên Chủ đầu tư dự án Quế Võ III cho đơn vị khác một cách êm thấm.

Có thể thấy, DBC đã nhận diện những khó khăn trong lĩnh vực bất động sản từ vài năm trở lại đây khi đã rà soát và thực hiện theo phương châm “có hiệu quả thì đầu tư, không hiệu quả thì tạm dừng” đối với những hoạt động trong lĩnh vực này; nghiên cứu và lựa chọn đối tác để hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng những dự án không giới hạn quy mô vốn. Dường như Quế Võ III nằm trong kế hoạch này, mặc dù được thành lập trong quý 3/2015 nhưng đến cuối năm 2015 thì DBC thực tế chưa góp một đồng vốn nào vào EIP và nhanh chóng chuyển nhượng sau đó.

Chi tiết các khoản đầu tư vào công ty con tại ngày 31/12/2015

“Duyên nợ” với bất động sản nay ra sao?

DBC hiện có gần 20 công ty con hoạt động ở nhiều lĩnh vực khác nhau, mặc dù trọng tâm chính của công ty vẫn là phát triển các sản phẩm thức ăn chăn nuôi. Từ thời điểm cách đây hơn chục năm, DBC đã từng bước lấn sân qua lĩnh vực bất động sản với việc thành lập Xí nghiệp Đầu tư Xây dựng hạ tầng năm 2003 và xây dựng khu nhà ở để bán tại đường Huyền Quang, Bắc Ninh vào năm 2004.

DBC tham gia vào lĩnh vực bất động sản với việc đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu nhà ở và khu đô thị vì khi đó cho rằng các lĩnh vực này sẽ mang lại sự tăng trưởng mạnh và lợi ích nhiều mặt cho công ty. Điều này cũng giải thích lý do trong năm 2008 và các năm tiếp theo, DBC trúng thầu nhiều dự án và chú trọng đầu tư thực hiện các dự án bất động sản lớn, trong đó có Khu công nghiệp Quế Võ III.

Tuy nhiên, hoạt động bất động sản của công ty không được thuận buồm xuôi gió. DBC đã tạm ngưng phát triển các dự án bất động sản mới từ năm 2014, còn các dự án dở dang vẫn tiếp tục theo. Đến cuối năm 2015, dự án công viên Hồ điều hòa, Văn Miếu của đơn vị chỉ mới cơ bản hoàn thành phần giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, DBC cũng đặt chỉ tiêu hoàn thành và bàn giao dự án Khu đô thị Đền Đô trong quý 3/2010 nhưng đến thời điểm này trên website của đơn vị vẫn ghi nhận hiện trạng đang san lấp mặt bằng và thi công hạ tầng.

Tính đến cuối năm 2015, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang hoạt động bất động sản của công ty chiếm gần 624 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Đáng chú ý là con số hàng tồn kho thành phẩm trong hoạt động bất động sản có giá trị ghi sổ hơn 256 tỷ đồng từ đầu năm vẫn chưa có tín hiệu sụt giảm.

Hai năm gần đây, hoạt động xây lắp bất động sản đem về cho DBC khoản doanh thu khá ít ỏi khi chỉ chiếm 0.2% tổng doanh thu ra bên ngoài trong năm 2015 và 0.3% trong năm 2014. Xét về đóng góp lợi nhuận thì mảng này liên tiếp gây lỗ với con số lần lượt hơn 1.3 và 1.2 tỷ đồng. Trong khi đó, các hoạt động kinh doanh khác đem lãi ròng về cho DBC lên tới hàng trăm tỷ đồng./.

Bán hàng và cung cấp dịch vụ ra bên ngoài năm 2015 của DBC

a) Cơ cấu doanh thu (Đvt: %)

b) Cơ cấu lãi ròng (Đvt: Tỷ đồng)

Hiệu quả hoạt động của DBC trong những năm vừa qua kém khả quan khi nhìn nhận thông qua nhóm chỉ số tỷ suất sinh lợi. Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân (ROA) và tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROE) của đơn vị trong giai đoạn 2013-2015 đang nằm ở ngưỡng thấp hơn khá nhiều so với hai giai đoạn liền trước (2007-2012). Nếu trong năm 2010, ROA và ROE của DBC ở đỉnh cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây với con số lần lượt là 10% và 26% thì chỉ tiêu này đã sụt giảm một nửa khi chỉ còn khoảng 5.7% và 13% trong năm 2015.

ROE và ROA của DBC từ năm 2006-2015 (Đvt: %)