Bất động sản Châu Á Thái Bình Dương – Thị trường nào hấp dẫn?

Bất động sản Châu Á Thái Bình Dương – Thị trường nào hấp dẫn?

Khu vực châu Á Thái Bình Dương đang đón một làn sóng thanh khoản mới, xuất phát từ dòng vốn của các tổ chức và các quỹ đầu tư của chính phủ, đồng thời được tăng cường nhờ tiền mặt từ các nguồn cá nhân, các chủ đầu tư trong nước (cụ thể là Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản) hoặc các công ty lớn, theo những dữ liệu mới nhất được Savills công bố.

Cụ thể, các nguồn thanh khoản đơn thuần không chỉ xuất phát từ nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư không chỉ trên các quốc gia khác nhau mà còn trên các loại tài sản và mức độ rủi ro khác nhau. Dòng chảy vốn hai chiều từ đông sang tây/từ tây sang đông bao gồm các cơ hội đầu tư tại địa phương và tìm kiếm các đối tác liên doanh, đòi hỏi đơn vị trung gian chất lượng cao ở cả hai đầu. Hồng Kông and Singapore đã dần khẳng định vị trí là điểm đến đầu tư cho dòng vốn từ các quỹ đầu tư châu Á, đặc biệt là các quỹ đầu tư cá nhân.

Trong đó, Hồng Kông, Singapore và Trung Quốc là các nhà đầu tư chính trong khu vực từ Q1- Q3/2016 (Bảng 1). Năm 2017, các quốc gia này sẽ tiếp tục tham gia tích cực, tuy nhiên vẫn sẽ chứng kiến cả sự xuất hiện của các quốc gia khác như Hàn Quốc, Nhật Bản và có thể cả Ấn Độ.

Riêng Việt Nam ghi nhận số lượng khách quốc tế tăng kỷ lục với hơn 10 triệu lượt khách, tăng 26% so với năm ngoái.

Bảng 1. Top 10 dòng vốn xuyên quốc gia nội trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, Q1-Q3 / 2016 Nguồn: Phân tích vốn thực tế * Tất cả các phân tích đều dựa trên tài sản và danh mục đầu tư từ 2.5 triệu đô la Mỹ trở lên. Không phải tất cả các giao dịch bất động sản đều có trong thống kê (ví dụ như giao dịch cấp tổ chức). Giá ước lượng không được đăng nhưng được sử dụng trong khối lượng giao dịch tổng hợp.

Các nước Đông Nám Á có nhiều triển vọng về mặt kinh tế xã hội có tiềm năng thu hút được các khoản đầu tư khá lớn từ nước ngoài. Các nước Malaysia, Indonesia và Philippines trong vòng 5 năm tới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng nhanh chóng về mặt kinh tế. Trong khoảng thời gian 2017-2021, GDP bình quân hàng năm của Malaysia và Indonesia được dự báo sẽ tăng lần lượt ở mức 4.84% và 5.8%.

Biểu đồ 1. Phát triển kinh tế của 5 nước ASEAN-5 Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills, Đánh giá kinh tế thế giới của IMF

Sức mua tại Malaysia vẫn duy trì ở mức cao

Được biết, Malaysia có GDP bình quân đầu người cao nhất trong 5 nền kinh tế đang phát triển trong ASEAN-5. Trong 5 năm tới, IMF dự đoán GDP bình quân đầu người của Malaysia sẽ tiếp tục đứng trên Trung Quốc. Nhìn chung, sức mua tại Malaysia được dự đoán sẽ vấn giữ ở mức cao.

Tuy nhiên, các yếu tố nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đã bị lấn át bởi các tranh cãi về 1MDB, quỹ đầu tư của chính phủ Malaysia. Do vậy, quốc gia này không thu hút được nhiều sự quan tâm của các nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhưng một số các nhà đầu tư vẫn nhận ra sức mạnh của các yếu tố căn bản trong thị trường này.

Tại Malaysia, các yếu tố căn bản của nền kinh tế hiện đang vững mạnh, đồng Ringgit yếu và luồng FDI vào Malaysia dồi dào. Nguồn đầu tư của Trung Quốc chiếm 16% GDP năm 2015 của Malaysia (biểu đồ 2). Nếu kéo dài trong 20 năm, nguồn đầu tư này sẽ giúp GDP của Malaysia tăng trưởng thêm 0.7% mỗi năm so với mức GDP năm 2015. Savills theo đó dự kiến Malaysia sẽ thu hút nhiều sự quan tâm và hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư hơn trong 12-18 tháng tiếp theo.

Biểu đồ 2. Các dự án đầu tư phát triển nước ngoài với GDP của Malaysia năm 2015 (tỷ đô la Mỹ) Nguồn: Melakagateway, Nghiên cứu & Tư vấn Savills.

Indonesia với nhiều tiềm năng tăng trưởng

Indonesia là một nền kinh tế có nhiều tiềm năng. Các yếu tố căn bản của nền kinh tế rất vững chắc và FDI vào Indonesia cũng rất dồi dào. Các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các cơ hội trong phân khúc bất động sản thương mại chất lượng cao tại Kuala Lumpur.

Nguồn đầu tư của Trung Quốc chiếm 35% GDP năm 2015 của Jakarta (biểu đồ 3). Nếu kéo dài trong 20 năm, nguồn đầu tư này sẽ giúp GDP của Jakarta tăng trưởng thêm 1.8% mỗi năm so với mức GDP năm 2015. Như vậy, Savills cho rằng Indonesia sẽ thu hút nhiều sự quan tâm và hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư hơn trong 12-18 tháng tiếp theo.

Quan trọng hơn, việc thực hiện thành công các chương trình ân xá thuế là dấu hiệu cho thấy hệ thống thuế của quộc gia này đang dần trở nên hợp lý hơn. Trong 3 tháng đầu tiên, sáng kiến này đã đạt được 90% mục tiêu 4 triệu tỷ rupiah. Lần đầu tiên sau một thời gian dài, Jakarta dường như không còn bị cản trở bởi các rào chắn về mặt chính sách.

Biểu đồ 3. Các dự án đầu tư phát triển nước ngoài với GDP của Jakarta năm 2015 (tỷ đô la Mỹ) Nguồn: Statistik Indonesia, Global Indonesia Voices, Nghiên cứu & Tư vấn Savills

“Trong năm tới, dự kiến Indonesia sẽ thu hút nhiều hoạt động đầu tư hơn, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư chính phủ và các tập đoàn doanh nghiệp lớn. Trong Đông Nam Á, cơ hội phát triển từ các hình thức đầu tư mở rộng hoạt động bằng cách xây dựng cơ sở mới hoặc mua cơ sở hiện có ở nước ngoài, đặc biệt là ở các thị trường như Indonesia, Malaysia, Việt Nam và Myanmar, sẽ được hưởng lợi nhờ nguồn vốn từ các tổ chức này.”, ông Benjamin Tan, Giám đốc khu vực, bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills chia sẻ.

Malaysia là một ứng cứ viên mạnh, bởi vì có GDP bình quân đầu người cao nhất trong 5 nền kinh tế đang phát triển tại ASEAN và sức mua vẫn đang rất mạnh. Indonesia có nhiều tiềm năng để phát triển, và với những thay đổi gần đây trong chính sách đã tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh và đang đưa nền kinh tế phát triển gần hơn với tiềm năng của nó.

Ông Benjamin nói thêm “Với nguồn vốn đầu tư từ Trung Quốc như một chất xúc tác tăng trưởng, cả hai nền kinh tế thị trường kỳ vọng sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư một cách sâu sắc hơn"./.