Bức tranh ngành BĐS niêm yết thay đổi ra sao khi Novaland gia nhập?

Bức tranh ngành BĐS niêm yết thay đổi ra sao khi Novaland gia nhập?

Gần cuối năm 2016, một ông lớn trong ngành bất động sản là Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (HOSE: NVL) đã gia nhập thị trường chứng khoán, qua đó làm thay đổi cục diện trong bức tranh lợi nhuận ngành bất động sản niêm yết.

Theo dữ liệu báo cáo tài chính tổng hợp của Vietstock, đã có 52/55 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết công bố BCTC quý 4/2016 tính đến hết ngày 09/02. Trong đó, 46 doanh nghiệp báo lãi (25 doanh nghiệp lãi tăng trưởng so với năm 2015 và 19 doanh nghiệp giảm lãi) và 6 doanh nghiệp báo lỗ.

Chỉ còn 3 doanh nghiệp đến nay (09/02) chưa công bố BCTC quý 4 gồm Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG), Đầu tư & Phát triển công nghiệp Bảo Thư (HNX: BII) và Đầu tư tài chính giáo dục (HNX: EFI).

Lợi nhuận toàn ngành 2016 tăng gần 20%

Cũng theo thống kê trên, tổng lợi nhuận toàn ngành đạt gần 8,555 tỷ đồng, tăng trưởng gần 20% so với năm 2015. Đáng chú ý là đã có sự thay đổi lớn về vị trí quán quân lợi nhuận ngành trong năm vừa qua. Theo đó, sau khi lên sàn không lâu, Novaland (NVL) công bố kết quả lãi ròng cả năm 2016 gần 1,662 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2015 và trở thành doanh nghiệp bất động sản niêm yết có lợi nhuận 2016 lớn nhất.

Tuy nhiên, con số ấn tượng mà NVL đạt được có sự đóng góp lớn từ việc đánh giá lại các khoản đầu tư bởi doanh thu chính từ bất động sản chỉ tăng hơn 10%. Cụ thể, vào tháng 9/2015, Tập đoàn đã mua 99.91% lợi ích vốn chủ sở hữu tại Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng, theo đó nắm giữ 50% vốn chủ sở hữu Thế kỷ 21 với giá phí lần đầu tương đương 1,341 tỷ đồng. Đến tháng 4/2016, Khải Hưng tiến hành mua thêm 32.46% lợi ích vốn chủ sở hữu Thế kỷ 21, như vậy NVL nâng tỷ lệ nắm giữ tại Công ty này lên 82.46%, với mức giá phí lần hai là 2,608 tỷ đồng. Qua đó, thương vụ trên mang về một khoản đánh giá lại đầu tư trị giá 1,597 tỷ đồng, khiến doanh thu tài chính trong năm tăng mạnh gần 655% đạt 2,526 tỷ đồng.

Nếu xét về doanh thu, Vingroup (VIC) vẫn cho thấy mình là cánh chim đầu đàn với giá trị hơn 58,500 tỷ đồng trong năm 2016, tăng gần 72%. Vingroup cho biết doanh thu tăng ở tất cả các thương hiệu, từ Vinhomes, Vincom Retail, Vinpearl, Vinpearl Land, Vinschool, Vinmec, VinMart, Vinmart+ đến VinPro. Lợi nhuận sau thuế của VIC đạt 3,505 tỷ đồng, gấp hơn 2.3 lần so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận ròng của công ty mẹ ghi nhận gần 1,554 tỷ đồng, tăng 28%.

Cũng phải nói thêm rằng, nếu trước đây “sân chơi” lãi hàng ngàn tỷ chỉ có mỗi VIC thì đến nay đã có thêm NVL, dự báo cuộc đua sắp tới sẽ hết sức gay cấn, đặc biệt khi mà cả hai ông lớn điều tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp. Một tên tuổi mới khác cũng đang cho thấy sẽ là ứng cử viên sáng giá trong cuộc đua lợi nhuận trong ngành đó là Tập đoàn FLC (FLC) - cũng là đơn vị hoạt động trong phân khúc bất động sản cao cấp (nghỉ dưỡng). Cả năm 2016, FLC đạt tổng doanh thu 6,348 tỷ đồng, tăng 19% so với năm 2015 và tương đương 91% kế hoạch năm; lãi trước thuế ghi nhận 1,293 tỷ đồng, tăng trưởng 9% và vượt 8% chỉ tiêu đề ra; lãi ròng đạt hơn 987 tỷ đồng, tăng trưởng 9%. Đặc biệt, đây cũng là năm thứ tám liên tục FLC có lợi nhuận tăng trưởng kể từ năm 2009 với tốc độc tăng trưởng bình quân hơn 230%.

Kết quả kinh doanh của FLC giai đoạn 2009-2016 (Đvt: Tỷ đồng)

Song, nói vậy không có nghĩa là không có doanh nghiệp nào trong phân khúc trung và thấp lọt vào top 10 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận lớn nhất năm 2016. Điển hình như Tập đoàn Nam Long (HOSE: NLG), đơn vị được biết đến là dẫn đầu trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tổng kết cả năm 2016, NLG đạt doanh thu thuần 2,533.8 tỷ đồng, gấp đôi so với kết quả trong năm trước và đạt 79% kế hoạch năm. Lãi ròng cả năm đạt 345 tỷ đồng, tăng trưởng 67% so với năm 2015. Ngoài ra, đây cũng là năm thứ tư liên tiếp NLG có kết quả kinh doanh tăng trưởng đều với tốc độc bình quân hơn 170%.

Top 10 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận lớn nhất năm 2016

Nguồn: VietstockFinance

Vay hơn 82,000 tỷ đồng

Một điểm đáng chú ý là tính đến cuối năm 2016, tổng nợ phải trả của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở mức hơn 238,000 tỷ đồng, tăng 24% so với cuối năm 2015 và chiếm đến 64% tổng tài sản toàn ngành. Riêng vay và nợ thuê tài chính ở mức hơn 82,00 tỷ đồng, chủ yếu dài hạn (63,000 tỷ đồng). Trong đó, SCR, HDG, DRH, NVL, ITC… là những doanh nghiệp tăng mạnh nhất.

Bên cạnh dư nợ tăng thì tổng giá trị tồn kho toàn ngành cũng tăng 15% trong năm 2016, ở mức hơn 105,000 tỷ đồng. Trong số này thì VIC dẫn đầu với hơn 32,000 tỷ đồng, tuy nhiên chủ yếu là bất động sản đang xây dựng hơn 28,600 tỷ đồng, còn bất động sản sẵn sàng để bán thì chỉ còn 709 tỷ đồng, giảm 70% so với đầu năm.

NVL khi gia nhập sàn chứng khoán cũng mang theo hơn 15,600 tỷ đồng tồn kho, bao gồm gần 15,000 tỷ là bất động sản đang xây dựng và bất động sản đã xây dựng hoàn thành giảm mạnh hơn 3,000 tỷ đồng so với đầu năm, chỉ còn 491 tỷ đồng.

Top 10 doanh nghiệp BĐS có hàng tồn kho lớn nhất cuối năm 2016

Nguồn: VietstockFinance

Các nhân tố giúp lãi tăng vọt

Xét về tăng trưởng lãi ròng, DIC Corp (DIG) mới là đơn vị ấn tượng nhất trong năm 2016 khi đạt gần 78 tỷ đồng, tăng gấp 6.5 lần. Tuy nhiên con số mà DIG đạt được vẫn chỉ mới thực hiện được gần 70% chỉ tiêu đề ra. Cần nói thêm rằng, năm 2015, DIG chỉ đạt được lợi nhuận hơn 10 tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ khi niêm yết nên cũng không ngạc nhiên gì khi lãi ròng 2016 có mức tăng mạnh như vậy.

Nói vậy không phải hoạt động của DIG không có chuyển biến tích cực bởi trong năm 2016, mảng bất động sản của Công ty đã mang lại hiệu quả cao với doanh thu ở lĩnh vực này chiếm tỷ trọng lớn nhất (xấp xỉ 50%), đạt hơn 605 tỷ đồng, tăng đáng kể so với con số 182 tỷ đồng năm 2015.

Đứng sau mức tăng trưởng của DIG là Dream House (DRH) với lợi nhuận 2016 đạt hơn 58 tỷ đồng, tăng hơn 300%. Tuy nhiên kết quả này không đến từ hoạt động chính (doanh thu thuần giảm 41%) mà đến từ hoạt động tài chính: thu nhập từ cổ tức, lợi nhuận được chia và thoái vốn đầu tư.

Hay như Petroland (PTL), doanh thu cả năm 2016 chỉ hơn 92 tỷ đồng, giảm 81% so với năm trước nhưng lãi ròng nhảy vọt 158%, đạt 2.3 tỷ đồng. Trong năm PTL đã chịu lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh gần 52 tỷ đồng, song nhờ khoản lợi nhuận khác hơn 53 tỷ đồng nên Công ty đã may mắn thoát lỗ.

Còn Đệ Tam (DTA) kết thúc năm 2016 với doanh thu 23 tỷ đồng, giảm 36% so với năm trước và chịu lỗ thuần 111 triệu đồng. Cũng nhờ khoản lợi nhuận khác mà DTA mới có lãi nhẹ 196 triệu đồng, dù thấp nhưng vẫn cao hơn nhiều so với con số 76 triệu đồng năm 2015.

Song, thị trường ghi nhận nhiều doanh nghiệp tăng trưởng ấn tượng nhờ vào hoạt động kinh doanh chính của mình. Chẳng hạn, Long Hậu (LHG) và Sonadezi Long Thành (SZL) có lãi tăng trưởng trên dưới 130%, đạt lần lượt 162 tỷ và 103 tỷ đồng nhờ hoạt động khai thác đất khu công nghiệp có hiệu quả cao.

Những doanh nghiệp BĐS có lãi 2016 tăng trưởng so với năm 2015

Nguồn: VietstockFinance

Khó khăn tiếp tục đeo bám

Từ cuối năm 2015, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) chứng kiến sự thay đổi về cơ cấu cổ đông lớn trước khi chính thức trở thành công ty con của Nhà Khang Điền (HOSE: KDH). Tuy nhiên, sự đổi chủ này chẳng giúp cho BCI kinh doanh khởi sắc hơn mà trái lại là kết quả bết bát trong năm 2016. Cụ thể, tổng doanh thu cả năm của BCI đạt 1,071 tỷ đồng, gấp 2.3 lần năm trước. Tuy nhiên, chi phí giá vốn lại tăng mạnh, gấp gần 12 lần năm 2015, kéo lãi gộp chỉ còn 113 tỷ đồng, giảm 70%. Nguyên nhân lãi gộp giảm theo BCI là xuất phát từ việc chuyển nhượng dự án cao ốc An Lạc Plaza (trước đó HĐQT BCI thống nhất chuyển nhượng dự án An Lạc Plaza cho Hưng Thịnh với giá trị hơn 234.5 tỷ đồng trong khi đã đầu tư vào 267 tỷ đồng). Do đó mà lãi ròng năm 2016 giảm gần 90% so với năm trước, còn 31 tỷ đồng (mức thấp nhất kể từ 2005 đến nay) và chỉ tương đương 26% kế hoạch.

Năm 2016 cũng là một năm khó khăn đối với Địa ốc Hoàng Quân (HQC) khi phân khúc mà đơn vị này hoạt động là nhà ở xã hội (NOXH) vẫn chưa có chính sách cụ thể trong khi đó gói tín dụng 30,000 tỷ đồng cũng hết hạn giải ngân. Đó là lý do mà lãi ròng 2016 của HQC chỉ còn gần 112 tỷ đồng, giảm 83% so cùng kỳ. Tuy nhiên, cũng phải nói rằng đây là nỗ lực đáng kể của HQC khi áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất nhằm tạo điều kiện hỗ trợ khách hàng khi mua NOXH tại các dự án do Hoàng Quân đầu tư và liên kết đầu tư. Đến nay, có gần 500 khách hàng đăng ký áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, ước tính sẽ mang về gần 250 tỷ đồng cho HQC trong quý 1/2017.

Hay như Địa ốc Khang An (KAC), diễn biến kinh doanh 2016 hoàn toàn tương đồng như năm 2015: sau 3 quý đầu thua lỗ thì quý cuối năm nhờ chuyển nhượng bất động đã cứu cả năm thoát lỗ. Kết quả mà KAC đạt được năm 2016 chỉ hơn 3.5 tỷ đồng, giảm hơn 81% so với năm 2015. Mặc dù kết quả kinh doanh bết bát như vậy nhưng trên sàn thì giá cổ phiếu KAC đã có 17 phiên tăng trần liên tiếp gần đây từ 11/01-09/02, tương ứng tăng hơn 208%, đạt mức 17,300 đồng/cp.

Ngoài ra, cũng còn rất nhiều ông lớn khác kinh doanh không mấy khả quan trong năm 2016 phải kể đến như ITA, SCR, VPH, SJS, NTL, NDN…

Những doanh nghiệp bất động sản giảm lãi trong năm 2016

Nguồn: VietstockFinance

Song, đây chưa phải là điều bi quan nhất bởi năm 2016 chứng kiến 6 doanh nghiệp bất động sản thua lỗ. Dẫn đầu mức thua lỗ là Đầu tư PV2 (PV2) với con số lên đến hơn 45 tỷ đồng do phải thực hiện trích lập dự phòng giảm giá các khoản đầu tư và tài sản làm tăng chi phí. Tiếp theo đó, Simco Sông Đà (HNX: SDA) bất ngờ lỗ hơn 32 tỷ đồng do dự án khai thác và chế biến đá marble tại Myanmar gặp khó khăn về công tác bán hàng, dẫn đến lỗ trên báo cáo công ty con Mysico là 66.7 tỷ đồng.

Ngay cả như Fideco (FDC), năm 2016 cũng bất ngờ lỗ gần 12 tỷ đồng, ghi nhận lần đầu thua lỗ trong 10 năm.

Những doanh nghiệp bất động sản báo lỗ năm 2016

Nguồn: VietstockFinance