Bất động sản toàn cầu ra sao khi dự trữ ngoại hối Trung Quốc tăng cao trở lại?

Bất động sản toàn cầu ra sao khi dự trữ ngoại hối Trung Quốc tăng cao trở lại?

“Cơn sốt” sở hữu bất động sản ở nước ngoài lớn nhất thế giới có thể cuối cùng đã chấm dứt. Theo Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC), dự trữ ngoại hối của quốc gia này đã tăng vượt mức 3 ngàn tỷ USD. Đây là mức tăng bất ngờ đầu tiên trong 8 tháng qua, và có thể cho thấy rằng các biện pháp quản lý mới đối với việc chảy vốn ra nước ngoài đang thật sự có tác dụng. Đây quả là tin xấu cho các thị trường bất động sản từng có hoạt động mua bán tăng vọt nhờ lượng người mua đến từ Trung Quốc đại lục, Business Insider đưa tin.

Dòng vốn tháo chạy khỏi Trung Quốc

Dòng vốn tháo chạy khỏi Trung Quốc đã chuyển thành dòng vốn đổ vào, nghĩa là lượng ngoại tệ chảy vào quốc gia này đã nhiều hơn lượng đi ra. Hồi tháng trước, bản thân PboC cũng nhận được thêm 6.9 tỷ USD, tăng 0.25%. Điều này xảy ra sau khi Trung Quốc bị chảy mất 220 tỷ USD trong năm 2016 và 12 tỷ USD trong tháng 1 vừa qua. Mặc dù có vẻ không được nhiều lắm so với lượng mất đi, nhưng trong một cuộc thăm dò do Reuters tiến hành, các chuyên gia phân tích kỳ vọng rằng dòng vốn tháo chạy sẽ giảm hơn 25 tỷ USD. Giới phân tích giờ đây đang điều chỉnh lại các dự báo vì điều này nghĩa là dự trữ ngoại hối của Trung Quốc hiện cao hơn 31.9 tỷ USD so với tiên lượng và có thể cho thấy những biện pháp kiểm soát vốn mới của Trung Quốc hiện có hiệu quả hơn so với những gì mà giới phân tích từng nghĩ.

Các biện pháp kiểm soát vốn của Trung Quốc

Trước đây, theo quy định, mỗi công dân Trung Quốc chỉ được phép mang tối đa 50,000 USD ra nước ngoài mỗi năm, một con số không đủ để trả tiền đặt cọc mua nhà ở Vancouver. Thế là bạn bè, gia đình và cả... người dưng sẽ cho mượn “quota”, nghĩa là họ có thể thực hiện một hình thức rửa tiền ở mức độ “nhẹ” gọi là smurfing.

Smurfing là một quá trình “chẻ” nhỏ một lượng tiền lớn ra để “lách” các quy định. Số tiền này sau đó được một số người chuyển đi, rồi được một ngân hàng ở nước ngoài gộp lại thành một tài khoản. Xin đừng hiểu sai rằng người mua nhà Trung Quốc làm thế là phạm tội vì đây là một quy trình hoàn toàn hợp pháp ở các quốc gia như Canada và Mỹ, nơi mà các ngân hàng thậm chí còn vui vẻ giúp đỡ. Quy trình này hiện đang đóng một vai trò quan trọng trong việc mua nhà, và cả trong việc trả nợ vay mua nhà.

Tuy nhiên, điều này đã hoàn toàn thay đổi trong năm nay khi PBoC và Cơ quan Quản lý Ngoại hối Quốc gia (SAFE) đã tạo ra thêm những quy định mới nhằm ngăn dòng vốn bị đem đi. Giới hạn 50,000 USD/người/năm vẫn được giữ nguyên, nhưng giờ đây các ngân hàng bị yêu cầu phải báo cáo tất cả những vụ chuyển khoản trên 200,000 Nhân dân tệ (tương đương 29,000 USD) và bạn không còn được phép “cho mượn” quyền được chuyển tiền của mình nữa. Ngoài ra, quy định mới cũng nghiêm cấm mang tiền ra nước ngoài mua trái phiếu, những sản phẩm “thuộc dạng bảo hiểm”, và bất động sản.

Dù hiện các công ty đang yêu cầu Chính phủ Trung Quốc chấp thuận việc được phép mua bất động sản ở nước ngoài, nhưng họ không thể dễ dàng đạt được điều đó trừ khi việc mua bất động sản trước giờ luôn là ngành kinh doanh chủ yếu của họ. Nếu vi phạm những quy định trên, bạn có thể bị cấm mang tiền ra nước ngoài 3 năm và bị điều tra về tội rửa tiền, một tội danh chẳng hề “dễ chịu” chút nào ở Trung Quốc.

Tác động lên bất động sản toàn cầu

Nhà đầu tư từ Trung Quốc đại lục hiện đang chiếm đa số trong lượng khách hàng mua bất động sản ở nước ngoài. Điều đó đã thật sự tạo ra các doanh nghiệp hàng tỷ USD như Caimeiju và Juwai, với lượng bất động sản nước ngoài bán ra lên đến hàng tỷ USD, dù người mua thường chưa được thấy hay kiểm tra kỹ trước đó. Những người mua này đã “đổ thêm dầu vào lửa” do những người dân nước sở tại “quá háo hức” trước cơn sốt nhà đất, (dù bản thân họ đang phải gánh các khoản vay mua nhà khổng lồ), khiến cho lãi suất bất động sản tăng vọt ở Canada, Australia, Anh, Pháp và Hồng Kông .v.v. Thật vậy, hầu như ở khắp mọi nơi.

Vì các biện pháp kiểm soát vốn hiện nay cấm tuyệt đối việc mua bất động sản nên khá khó khăn để người mua Trung Quốc tiếp tục thúc đẩy thị trường. Thật vậy, ngay cả việc nhận được tiền để thanh toán cho món nợ của những hợp đồng mua hiện tại là có thể rất khó. Vancouver, Canada, một điểm nóng với các khách hàng Trung Quốc, đã bị giảm doanh số 78% trong đợt Tết vừa qua, dù đây là một trong những thời điểm mà dân Trung Quốc hay mua nhà nhất. Bloomberg cũng cho biết khách hàng bất động sản Trung Quốc đột ngột bị thiếu tiền mặt sau khi quy định thay đổi. Dòng ngoại tệ đổ vào Trung Quốc trong tháng 2 vừa qua có thể là điểm dữ liệu chính thức đầu tiên cho thấy khách hàng Trung Quốc không thể tiếp tục thúc đẩy các thị trường bất động sản quốc tế.

Các khách hàng từ Trung Quốc đại lục hiện không phải là yếu tố thúc đẩy duy nhất của giá bất động sản “chót vót” ở các thủ đô trên toàn cầu. Tuy nhiên, nhiều thị trường đã thấy cảnh người dân địa phương phải vay những món nợ kỷ lục để cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài có vốn mạnh. Sẽ rất thú vị để xem mọi chuyện tiếp diễn như thế nào. Liệu các khách hàng Trung Quốc sẽ tiếp tục thúc đẩy các thị trường, hay liệu người dân địa phương sẽ nhận ra rằng giờ đây họ đang cung cấp thanh khoản cho những nhà đầu tư có vốn mạnh đang cần rút lui đó?./.