Sở hữu quỹ đất khủng quanh sân bay Long Thành, “sóng thần” giá đẩy D2D liên tục phá đỉnh 9 năm
Sở hữu quỹ đất khủng quanh sân bay Long Thành, “sóng thần” giá đẩy D2D liên tục phá đỉnh 9 năm
Giá tăng dựng đứng, đạt đỉnh 63,400 đồng/cp (27/11) sau 9 năm chinh chiến trên sàn chứng khoán. Nguyên nhân nào cho đợt “sóng thần” cổ phiếu D2D của CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2?
* Đón cú hích mới, cổ phiếu bất động sản có dự án quanh sân bay Long Thành vào sóng mới?
* Quyết thêm 15.000 tỷ cho Long Thành từ vốn đầu tư công trung hạn
Là đơn vị trực thuộc “ông lớn” khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai Sonadezi (SNZ), D2D sớm chào sàn vào năm 2009 với giá tham chiếu đạt 40,000 đồng/cp. Tuy nhiên, cổ phiếu D2D thời gian sau đó lại nhanh chóng đổ đèo, nhiều năm liền chỉ giao dịch quanh vùng giá 12,000 đồng/cp.
Bước sang năm nay 2017, cổ phiếu D2D mới thực sự bắt đầu đà tăng giá mới, lượng giao dịch cũng cải thiện đáng kể. Tính trung bình 10 tháng đầu năm, khối lượng “sang tay” tại cổ phiếu D2D đạt 34,702 đơn vị, phiên cao nhất ngày 28/09 đạt 357,590 đơn vị. Mặc dù không quá nổi bật trên thị trường chứng khoán nhưng những con số trên ghi nhận bước “vượt lên chính mình” đáng kể của D2D.
Giao dịch cổ phiếu D2D từ lúc niêm yết đến nay
SNZ là cổ đông lớn duy nhất của D2D, nắm giữ 57.7% vốn từ trước khi niêm yết vào năm 2009 đến nay.
|
Và đến thời điểm trước khi Quốc hội chính thức bấm nút đồng ý đầu tư sân bay Long Thành, kéo theo đó là sự nhộn nhịp của thị trường bất động sản Đồng Nai, cổ phiếu D2D cũng bước vào thời kỳ “bay vút”. Đến nay, cổ phiếu D2D đang giao dịch tại mức 63,400 đồng/cp (27/11), song đà tăng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Sở hữu quỹ đất khủng từ những năm 2008-2009
Với vị trí thuận lợi tại tỉnh Đồng Nai, từ năm 2009, D2D đã sở hữu và dần phát triển lượng lớn quỹ đất tại đây. Theo bản cáo bạch niêm yết 2009, D2D ghi nhận 218 tỷ đồng nguyên giá bất động sản hữu hình, con số này đối với bất động sản vô hình đạt 82 tỷ đồng.
Lúc bấy giờ, Công ty đang thực hiện 8 dự án với tổng chi phí cơ bản đạt hơn 167 tỷ đồng. Hầu hết các dự án này nằm ngay tại vị trí đắc địa huyện Long Thành cùng huyện giáp ranh Nhơn Trạch.
Và tính đến giữa năm 2017, D2D đã hoàn thành 3 dự án, bao gồm:
(1) Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 (huyện Nhơn Trạch) với tổng vốn đầu tư gần 243 tỷ đồng; quy mô 331.42 ha, trong đó diện tích đất cho thuê là 281.72 ha, được biết Công ty đã ký hợp đồng cho thuê 100% diện tích trên.
(2) Chợ Long Thành (Khu phố chợ và chợ mới Quản Thủ) với tổng vốn đã thực hiện đầu tư hơn 387 tỷ (dự kiến 429.4 tỷ đồng), quy mô đạt hơn 14 ha bao gồm 4 khu sau khi hoàn chỉnh: Nhà lồng chợ chính (644 kios và sạp chợ), chợ tươi sống (356 điểm kinh doanh), chợ cá (76 điểm kinh doanh) và chợ đầu mối. Được biết, từ năm 2007 đến 2015, dự án cơ bản đã hoàn thành.
(3) Khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) với tổng vốn đã thực hiện đầu tư gần 68.6 tỷ, quy mô đất cho thuê lại hơn 13 ha.
Cùng với đó, Công ty đang tiếp tục triển khai 3 dự án là:
(1) Khu dân cư phường Thống Nhất (thành phố Biên Hòa) với quy mô đạt 34.18 ha, tổng vốn đã thực hiện hơn 421 tỷ (dự kiến 854.88 tỷ đồng). Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành thi công vào năm 2020.
(2) Khu dân cư Lộc An – Long Thành (huyện Long Thành) với tổng vốn đầu tư đã thực hiện hơn 173 tỷ (dự kiến 336.42 tỷ đồng). Hiện dự án đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hoàn tất nộp tiền sử dụng đất với chi phí 66.26 tỷ đồng. Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành thi công vào năm 2018. Được biết, D2D đang chuẩn bị sản phẩm cho kế hoạch kinh doanh dự án này từ cuối năm 2017 và các năm tiếp theo.
(3) Công trình xây dựng 193 căn nhà ở (biệt thự, nhà liên kế) tại phường Thống Nhất ở Khu dân cư phía Nam (thuộc Khu dân cư phường Thống Nhất): Dự án được thực hiện theo hình thức hợp đồng xây dựng, trong đó D2D sẽ góp đất và là đối tác thi công xây dựng. Trong 6 tháng đầu năm, Công ty tiếp tục triển khai thi công xây dựng phần thô 183 căn nhà, đã hoàn thành thi công được 139 căn nhà. Hiện D2D đang triển khai bồi thường và giải phóng mặt bằng giai đoạn 2 (diện tích 16.5 ha).
Chưa dừng lại, giữa tháng 9 năm nay, Công ty đã tổ chức ĐHĐCĐ bất thường nhằm thông qua phương án đầu tư Khu dân cư Quản Thủ tại huyện Long Thành với tổng mức đầu tư gần 619 tỷ đồng (D2D sẽ chi 15% vốn), quy mô dự kiến hơn 24.5 ha. Dự án được chia làm 2 giai đoạn đầu tư, 2 năm đầu tiên (2017-2018) Công ty sẽ tiến hành thủ tục giấy tờ, quy hoạch; giai đoạn 2 (2018-2022) Công ty sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng, bồi thường và tiến hành xây dựng. Theo ước tính của D2D, Khu dân cư Quản Thủ sau khi đi vào hoạt động sẽ mang về doanh thu dự kiến 712 tỷ, lợi nhuận tương ứng đạt hơn 93 tỷ đồng.
Tựu trung lại, ngay từ những năm 2008-2009, giai đoạn tích lũy đón đầu xu thế thì D2D với lợi thế là con của “ông lớn” khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai Sonadezi, đã sở hữu một quỹ đất khủng vây quanh khu vực đắc địa Long Thành.
Chưa hết, lúc bấy giờ D2D còn đang gửi hồ sơ xin UBND tỉnh Đồng Nai để quy hoạch cụm dân cư kết hợp với dịch vụ và thương mại tại huyện Long Thành với quy mô 50 ha, và huyện Vĩnh Cửu với quy mô 500 ha.
Hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sân bay Long Thành
Ðồng Nai là tỉnh hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trước hết vì những lợi thế về vị trí địa lý nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, ít bão lụt thiên tai, gần sân bay, bến cảng. Hơn nữa, Đồng Nai nằm trong hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy huyết mạch của đất nước, cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội của tỉnh khá thuận tiện… Những thuận lợi đó đã biến Đồng Nai thành một trong những tỉnh thu hút mạnh dòng vốn FDI nhất trong nhiều năm qua. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (KCN), trong đó có cả D2D.
Trong 5 năm trở lại đây, doanh thu của D2D chủ yếu đến từ kinh doanh bất động sản và cho thuê hạ tầng khu công nghiệp, ngoại trừ năm 2016 đột biến doanh thu nhờ mảng xây dựng. Và đây cũng là hai mảng có tỷ trọng lợi nhuận gộp lớn nhất của D2D, nhờ đó giúp cho kết quả kinh doanh của Công ty dù không đột biến nhưng khá ổn định.
Riêng 9 tháng đầu năm 2017, doanh thu từ bán bất động sản chiếm đến 62% tổng doanh thu, riêng dự án Khu dân cư phường Thống Nhất đóng góp đến 70 tỷ đồng. Cùng với đó, doanh thu cho thuê hạ tầng khu công nghiệp cũng chiếm tỷ trọng tương đối gần 32% tổng doanh thu D2D, đạt 39 tỷ đồng.
Nhưng đó chưa là tất cả, cơn sốt đất tỉnh Đồng Nai thực sự bùng thổi khi dự án sân bay Long Thành chính thức được duyệt đầu tư vào năm 2015. Theo đó, thị trường bất động sản tại các huyện lân cận như Nhơn Trạch, Trảng Bom, thành phố Biên Hòa… cũng trở thành thỏi nam châm có sức hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư. Và một trong số đó có D2D với lượng lớn đất đai tại chính huyện Long Thành cùng những khu vực vây quanh như huyện Nhơn Trạch, thành phố Biên Hòa.
Bản đồ tỉnh Đồng Nai
Theo Quy hoạch tổng thể, vị trí sân bay quốc tế Long Thành nằm tại 6 xã Long An, Bình Sơn, Cẩm Đường, Suối Trầu, Bàu Cạn, Long Phước, huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai, cách TPHCM 40 km theo hướng Đông, cách Biên Hòa 30 km theo hướng Đông Đông Nam, cạnh Quốc lộ 51A gần thị trấn Long Thành, cách Cửa ngõ vào thành phố Công nghiệp Nhơn Trạch (khu đô thị phụ cận TPHCM) 5 km và cách sân bay Tân Sơn Nhất 43 km.
|
Cụ thể, tại huyện Long Thành, D2D có dự án Khu dân cư Lộc An – Long Thành với quy mô hơn 41 ha; bao gồm 791 lô đất, trong đó phục vụ tái định cư là 270 lô và 521 lô còn lại dùng để bán kinh doanh. Khoảng cách từ đây đến sân bay quốc tế Long Thành là 2 km, đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây là 3 km, Quốc lộ 51 khoảng 1 km, Trung tâm Long Thành 3 km theo giới thiệu trên website của D2D. Theo D2D, khi dự án sân bay Long Thành khởi động thì nhu cầu về nhà ở tái định cư và sở hữu sản phẩm bất động sản đón đầu lợi thế từ sân bay là rất lớn; đến nay thì dự án đã có sẵn nguồn khách hàng mục tiêu.
Phối cảnh Khu dân cư Lộc An – Long Thành
Ngoài ra, D2D còn 1 dự án được kỳ vọng hưởng lợi lớn từ sân bay Long Thành nữa chính là Khu dân cư phường Thống Nhất, đây cũng là dự án mang về phần lớn doanh thu 9 tháng đầu năm cho D2D. Dự án có tổng vốn đầu tư là 854 tỷ đồng và diện tích xây dựng đạt 34.18 ha. Được xây dựng từ năm 2007, dự án tọa lạc trên vị trí khá đắc địa tại phường Thống Nhất, ngay trong thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Dự án được chia làm 2 khu: Khu dân cư phía Bắc 10.1 ha và Khu dân cư phía Nam 24.08 ha, với quy hoạch gồm 511 căn liên kế, 7 căn biệt thự, 499 căn nhà tái định cư và 76 căn nhà bán hỗ trợ. Ngoài ra, Khu dân cư phường Thống Nhất còn có 4 block chung cư.
Khu dân cư phường Thống Nhất
Kế hoạch đến cuối năm 2017, D2D chủ trương tiếp tục tập trung đầu tư dự án mới về phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị thành phố Biên Hòa. Đồng thời, Công ty cũng nghiên cứu triển khai các dự án nhà ở phục vụ công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội.
Tham vọng của D2D hoàn toàn có thể được thực hiện khi mà Công ty đang ở vào vị thế “thiên thời địa lợi” và đặc biệt là lợi thế quỹ đất vốn đã sẵn có từ lâu. Việc sân bay Long Thành vừa đón nhận thêm một thông tin tích cực kỳ vọng sẽ còn tác động mạnh lên những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất quanh khu vực sân bay nói chung và D2D nói riêng.
FiLi
