‘Xuất khẩu’ bất động sản tại chỗ, tại sao không?

Sự tham gia của các cá nhân nước ngoài vào thị trường bất động sản là hoạt động xuất khẩu hàng hóa bất động sản tại chỗ. Ảnh: Tư liệu TBKTSG

Condotel - giải pháp vốn thông minh của thị trường bất động sản

Ngay từ năm 2014, khi thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi và phân khúc bất động sản nhà ở còn vướng vào nợ xấu, các doanh nghiệp đã đầu tư vào phân khúc một bất động sản du lịch kiểu mới, điển hình là condotel. Đây được xem là phân khúc bất động sản “nhộn nhịp” khi thu hút được vốn từ các nhà đầu tư cá nhân (vẫn gọi là nhà đầu tư thứ cấp) vào mua từng đơn vị bất động sản thành phần. Sự thực, đây là giải pháp vốn rất thông minh của thị trường bất động sản nước ta, đã hút được tiền nhàn rỗi trong dân vào kinh doanh.

Ngay từ khi condotel mới “lên ngôi”, nhiều nhà đầu tư đã có kiến nghị mở rộng phân khúc này cho người nước ngoài tham gia giống như nhà ở. Kiến nghị này đã không được các cơ quan quản lý quan tâm, vì một khung pháp luật đơn giản nhất cho mô hình bất động sản du lịch kiểu mới vẫn chưa hình thành thì làm sao mà mở rộng được. Thuật ngữ “kiểu mới” ở đây được hiểu như một khách sạn, một khu vui chơi không chỉ là tài sản của chủ đầu tư dự án mà được chia nhỏ thành nhiều đơn vị; mỗi đơn vị là tài sản của một nhà đầu tư thứ cấp.

Những nhà tài chính hiện đại vẫn luôn nói rằng sự hình thành “thị trường chứng khoán” để huy động vốn từ dân là “vụ nổ lớn - big bang” làm bùng nổ thị trường tài chính. Vậy thì, cách chia một bất động sản lớn thành nhiều đơn vị bất động sản thành phần để huy động vốn từ dân vào đầu tư cũng có thể coi như là một “big bang” làm bùng nổ thị trường tài chính bất động sản.

Thế rồi, phân khúc condotel sớm nở nhưng chóng tàn chỉ vì nó phát triển quá nhanh trong tình trạng không có khung pháp luật nào làm chỗ dựa. Những lời cam kết miệng rằng đất cho condotel sẽ được sử dụng dài hạn như đất ở và cam kết bằng giấy tờ của chủ đầu tư dự án chia sẻ lợi nhuận từ kinh doanh cho các nhà đầu tư thứ cấp ở mức 8-15% đều không thành hiện thực. Các nhà đầu tư thứ cấp chia tay dứt khoát với condotel. Đại dự án Cocobay “đứt gánh” và nhiều dự án condotel rơi vào tình trạng “dở sống, dở chết”.

Một lần nữa, nhiều nhà đầu tư lại đề xuất cho phép mở rộng phân khúc condotel cho cá nhân nước ngoài tham gia giống như nhà ở. Lúc này có đề xuất gì thì cũng sẽ rơi vào im lặng vì việc sửa Luật Đất đai 2013 đã phải lùi lại hai năm nữa, mặc cho thị trường bất động sản cứ tự vận hành trong một khuôn khổ quá chật hẹp. Tiền nhân đã có câu mô tả ngữ cảnh này là “múa gậy trong bị”.

Đừng ngại các yếu tố độc hại mà khép cửa lại!

Sự tham gia của các cá nhân nước ngoài vào thị trường bất động sản của một đất nước nào đó để tăng vốn đầu tư ngoại là một giải pháp vốn hữu hiệu trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Ngay từ khi bắt đầu đổi mới, Nhà nước đã định hướng phát triển nền kinh tế hướng ngoại, tức là một nền kinh tế mở với thương mại quốc tế.

Quyết định như vậy là hoàn toàn đúng vì đưa một nền kinh tế còn yếu kém hội nhập với các nền kinh tế mạnh thì ta được lợi nhiều hơn do nguyên tắc “bình thông nhau” của kinh tế học. Đến nay, Việt Nam có quan hệ thương mại với 230 thị trường, có hiệp định thương mại tự do FTA với 60 nền kinh tế, có độ mở của nền kinh tế đo bằng tổng kim ngạch xuất nhập khẩu trên GDP đạt 200%, độ mở thuộc nhóm lớn nhất thế giới.

Thị trường đầu tư nước ngoài FDI vào Việt Nam cũng là một tiêu chí khác để đánh giá độ mở của nền kinh tế nước ta, trong đó FDI vào thị trường bất động sản luôn thuộc nhóm đầu. Sự tham gia của các cá nhân nước ngoài vào thị trường bất động sản là hoạt động xuất khẩu hàng hóa bất động sản tại chỗ. Bất động sản là loại hàng hóa không di dời được ra khỏi vị trí địa lý của nó, nhưng trong quan niệm tương đối thì quyền sở hữu bất động sản có thể di dời từ chủ này sang chủ khác thông qua các giao dịch bất động sản.

Đây là nhận định rất quan trọng của R. Torrens vào những năm 1850 tại Nam Australia để tạo lập hệ thống quản lý đất đai giống như quản lý các phương tiện giao thông. Mỗi thửa đất có một số hiệu duy nhất giống như biển đăng ký phương tiện giao thông, bất động sản chuyển từ tay người này sang tay người khác giống ô tô chạy trên đường và quản lý các giao dịch bất động sản cũng giống như quản lý giao thông, rất chặt chẽ trong trạng thái động.

Nguyên tắc quản lý này đang được áp dụng vào quản lý cư dân ở các xã hội hiện đại, mỗi con người đều có một số hiệu (ID) gắn với mọi thông tin cá nhân và hoạt động của cá nhân đó.

Các nhà quản lý bất động sản Việt Nam cũng đã thấy điều này kể từ khi xây dựng Luật Nhà ở 2005. Nhưng đề xuất nói trên không được chấp thuận vì nhiều lãnh đạo của ta vẫn ngần ngại rằng đất đai Việt Nam dễ bị rơi vào tay nước ngoài.

Rồi thực tế vẫn đặt ra yêu cầu đổi mới cho phù hợp với nền kinh tế mở. Ngày 3-6-2008, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở (chung cư) tại Việt Nam. Đến năm 2014, nhìn lại việc thực hiện Nghị quyết 19 nói trên, vẫn không thấy có mấy nước ngoài nào muốn mua chung cư ở Việt Nam.

Vậy nên việc cho phép các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở các loại với một số điều kiện nhất định đã được luật hóa tại Luật Nhà ở 2014. Và đến nay sau năm năm thực hiện, cá nhân nước ngoài vẫn không mặn mà với việc mua và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Điều ta lo xa không xảy ra trên thực tế, chỉ nhận thấy có hiện tượng người Trung Quốc mượn tên người Việt sở hữu nhà ở tại nhiều vị trí đắc địa…

Trong một nền kinh tế mở, với tầm nhìn dài hạn, đề xuất cho các cá nhân người nước ngoài tham gia sở hữu và kinh doanh bất động sản du lịch cần sớm được xem xét và chấp thuận. Trước hết, thị trường bất động sản condotel sẽ được vực dậy, tránh tổn thất nguồn vốn đã đầu tư vào đó. Sau đó, thị trường bất động sản du lịch kiểu mới và nhiều loại bất động sản kiểu mới khác có cơ hội phát triển, mang lại lợi ích từ đầu tư để xuất khẩu hàng hóa bất động sản tại chỗ.

Đây cũng là yêu cầu khi thị trường lao động mở cửa đón lao động chất lượng cao của các nước tham gia các hiệp định FTA với Việt Nam. Chất lượng nguồn nhân lực của nước ta cũng từ đó mà được nâng cao từng bước theo tiêu chuẩn quốc tế. 

Theo quy luật, việc mở rộng cửa một nền kinh tế không chỉ đón được gió lành mà còn cả những làn gió độc cũng có thể chen vào. Sự đời vẫn là như vậy, nhưng kỹ năng cần thiết của quản lý là tiếp nhận được gió lành và ngăn ngừa được gió độc. Hoàn thiện khung pháp luật và tạo được các rào cản kỹ thuật là giải pháp tất yếu, nhưng cũng đòi hỏi chất lượng cán bộ quản lý rất cao, kể cả chất xám và đạo đức. Không nên vì e ngại các yếu tố độc hại mà quyết định khép cửa lại!

* Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chỉ chiếm tỷ lệ 0,85%

* Có nên cho người nước ngoài mua bất động sản du lịch Việt Nam