Giá thuê nhà mặt phố lao dốc

Khảo sát của chúng tôi, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM đang ở chu kỳ điều chỉnh sâu, rớt mạnh nhất đến 40% so với cùng kỳ năm 2019, đồng thời cũng là mức giảm kỷ lục do tác động của Covid-19.

Tại quận 1, trên trục đường Đồng Khởi, một trong 3 tuyến phố có giá đất đắt nhất Sài Gòn (theo công bố của bảng giá đất), không khó tìm thấy những dãy nhà mặt tiền đóng cửa, dán chi chít số điện thoại liên hệ bán hoặc cho thuê, có nơi còn in hẳn dòng chữ giảm giá thuê 40%.

Từ năm 2019 trở về trước, đa phần giá thuê nhà mặt tiền ở trục giao thông được mệnh danh là đất vàng thành phố này thường được các bên thương lượng âm thầm vì cung ít cầu nhiều. Việc tăng giảm giá chỉ là làn sóng ngầm với tính bảo mật cao, hiếm khi tiết lộ ra ngoài.

Thế nhưng, sau những tác động của đại dịch, kinh doanh trên phố Đồng Khởi sa sút vì vắng khách nước ngoài, nhiều shop dời đi hoặc đóng cửa. Bộ mặt thương mại sầm uất của tuyến đường này không còn như trước nữa, giá thuê giảm từ tỷ lệ nhỏ dăm bảy phần trăm hồi quý đầu năm nhích dần đến hai con số và hiện chào giá thuê công khai hơn trước.

Ông Bình, một môi giới có thâm niên cho thuê bất động sản nhà phố thương mại ở khu trung tâm quận 1 cho biết, danh sách nhà mặt tiền đang bỏ trống chào khách thuê tại khu CBD (Central Business District) TP HCM khá dài và liên tục tăng dần đều suốt 10 tháng qua. Tuy nhiên, dù giá chào thuê giảm phổ biến ở mức 15-25% thậm chí giảm sâu 30-40%, thị trường cho thuê vẫn khá ảm đạm vì không có nhiều hợp đồng thuê được ký kết trong 3 quý vừa qua.

Nguyên nhân là các khách thuê mặt bằng lo ngại tình hình kinh doanh khó có thể phục hồi nhanh, họ chọn phương án an toàn là án binh bất động chờ tín hiệu tốt hơn mới khởi động. "Mặt khác, việc các khách thuê có xu hướng ép giá xuống thấp hơn nữa cũng trở thành rào cản khiến các hợp đồng thuê gãy gánh giữa chừng", ông Bình nói.

Một căn nhà phố mặt tiền đường Đồng Khởi, quận 1, TP HCM treo biển giảm giá thuê 40%. Ảnh: Vũ Lê.

Trong khi đó, giá thuê nhà mặt tiền tại phố Hàn Quốc, thuộc khu Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phong, quận 7, cũng ghi nhận mức giảm phổ biến 20-30% so với trước dịch. Các shophouse, nhà phố mặt tiền trên trục đường Bùi Bằng Đoàn, Phạm Văn Nghị và nhiều tuyến đường đã đón nhận làn sóng đóng cửa mạnh mẽ trong 9 tháng qua.

Theo các đơn vị tư vấn khảo sát, trước thời điểm dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy của bất động sản bán lẻ trong khu phố Hàn Quốc luôn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Đến cuối quý II, đầu quý III/2020, tỷ lệ bỏ trống đã lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu. Nguyên nhân là Covid-19 diễn biến phức tạp trên toàn cầu dẫn đến lệnh đóng cửa biên giới của các quốc gia ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động đi lại, khiến các chuyên gia nước ngoài không thể trở lại Việt Nam làm việc.

Hồi tháng 10, tại buổi công bố báo cáo quý III thị trường bất động sản TP HCM, trang Batdongsan xác nhận, giá cho thuê nhà mặt phố đã và đang giảm mạnh, có nhiều nơi giảm phổ biến ở mức 30%. Đơn vị này cho hay, sự sụt giảm đó có thể mang tính tạm thời trong giai đoạn dịch nhưng đã tác động đáng kể đến các chỉ số bất động sản toàn thị trường.

Trao đổi với VnExpress, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam nhận định, mặt bằng kinh doanh nhà phố đang đối mặt với làn sóng giảm giá thuê rất mạnh suốt 3 quý vừa qua. Nhiều nơi đã có mức chào thuê giảm đến hai con số.

Bà Trang phân tích, giá chào thuê nhà phố tính trên đơn vị mỗi m2 khá thấp, thoạt nghe đây là món hàng có giá hời. Thế nhưng, nếu tính tổng diện tích sàn cả căn nhà 200-400 m2 trở lên (nhà phố thường xây 2-3 tầng thậm chí cao hơn) lại trở thành một khoản chi phí rất lớn. Tổng số tiền thuê mặt bằng nhà phố vì vậy thường vượt quá khả năng chi trả đối với khách thuê có ngân sách trung bình.

Do đó, dù giảm giá thuê mạnh nhưng nhà phố mặt tiền vẫn kén khách trừ khi chủ nhà chia nhỏ từng tầng của căn nhà để cho thuê nhằm đưa về mặt bằng giá phải chăng hơn. Song vấn đề lại nằm ở chỗ nhà phố mặt tiền chỉ có tầng trệt đắc địa nhất, thuận lợi để kinh doanh. Do đó, nếu chia nhỏ từng tầng để cho thuê nhiều khả năng các tầng trên bị ế khách.

Chuyên gia này nhận xét, hiện nay khách thuê rất thận trọng, dè dặt khi đưa ra quyết định thuê mặt bằng mới. Điều này càng làm cho thị trường giảm nhu cầu thuê trong bối cảnh nguồn cung từ việc trả mặt bằng liên tục tăng suốt 9 tháng qua. Do đó, đây trở thành điểm yếu của thị trường nhà phố mặt tiền cho thuê. Thêm vào đó, lưu lượng khách hàng ghé qua nhà phố đang sụt giảm trong mùa dịch khiến cho tính thương mại của các mặt bằng này bị đánh giá thấp hơn so với trước đây dù tình hình này có thể chỉ là biểu hiện ngắn hạn.

Bà Trang cho hay, trên thực tế, khách thuê luôn có thông lệ đánh giá thường niên về tính hiệu quả của mặt bằng kinh doanh. Đặc biệt trong mùa dịch có thể họ sẽ đánh giá tình hình kinh doanh theo từng quý thậm chí từng tháng. Họ có thể đặt lên bàn cân và thay đổi phương án thuê để tìm ra đâu là lựa chọn tối ưu trong giai đoạn nhạy cảm này.

Mặt khác, hiện nay có quá nhiều mặt bằng kinh doanh nhà phố tại khu trung tâm quận 1 và nhiều quận kế cận trung tâm bị bỏ trống do tác động của Covid-19, giá thuê vẫn trên đà giảm, càng khiến cho khách thuê có nhiều lựa chọn về giá, vị trí. Với nhiều lợi thế đàm phán hơn so với trước đây, khách đơn vị kinh doanh quy mô trung bình và nhỏ không vội ra quyết định thuê mặt bằng nhà phố lúc này để tránh rủi ro.