Bất động sản Phát Đạt: Cuối năm sẽ là “nốt thăng”?

Bất động sản Phát Đạt: Cuối năm sẽ là “nốt thăng”?

Trong quý 3/2014, một phần doanh thu đến từ việc bán Block C của dự án The EverRich 2 đã được ghi nhận. Đây liệu có thể được xem là tín hiệu để kỳ vọng vào “nốt thăng” chuyển mình của Phát Đạt trong thời gian tới?

Nếu thực hiện được điều này, đây hẳn nhiên tín hiệu tốt sau chuỗi dài “im hơi lặng tiếng” hơn 3 năm của CTCP Phát Triển BĐS Phát Đạt (HOSE: PDR). Theo BCTC quý 3/2014, doanh thu của PDR đạt 52 tỷ đồng, cao gấp 4.6 lần so với cùng kỳ (11.2 tỷ đồng), cũng là quý có doanh thu cao nhất từ năm 2012 đến nay. Đáng chú ý, phần lớn doanh thu trong kỳ đến từ bán bất động sản (gần 50 tỷ đồng) do đã tiến hành bàn giao một số căn hộ thuộc dự án The EverRich 2 và chuyển nhượng một phần đất dự án Long Thạnh Mỹ quận 9.

Tuy nhiên, hàng tồn kho của PDR hiện vẫn còn duy trì ở mức cao với hơn 5,500 tỷ đồng, chủ yếu vẫn là hai dự án “nặng ký” nhất, gồm The EverRich 2 (gần 3,700 tỷ đồng) và The EverRich 3 (1,550 tỷ đồng), chiếm tương ứng 95% tổng hàng tồn kho của DPR. Từ “nặng ký” ở đây có thể được hiểu cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng vì rõ ràng ngoài lượng vốn đầu tư lớn vào hai dự án trên thì ban lãnh đạo của PDR cũng khá đau đầu trong khâu triển khai xây dựng và bán hàng.

Cơ cấu hàng tồn kho của Phát Đạt tính đến hết quý 3/2014

Nguồn: BCTC Quý 3/2014 của PDR

Minh chứng như The EverRich 3 đã giảm giá bán từ quý 3/2013 nhưng đến nay “hàng” còn đó mà tiền thì vẫn chưa thấy đâu, còn The EverRich 2 mở bán từ năm 2011 cũng phải “trầy trật” hơn hai năm và phải giãn tiến độ nhiều hạng mục của dự án.

Hai dự án EverRich đang ở đâu?

Nhìn lại tiến độ xây dựng, dự toán ban đầu và những thông tin chi tiết về dự án sẽ giúp nhà đầu tư (NĐT) có cái nhìn sâu sát hơn cũng như đánh giá về dòng tiền “thực” mà PDR nhận được.

Dự án The EverRich 2 nằm trong khu quy hoạch của quận 7 (TPHCM), cạnh cầu Phú Mỹ kết nối với khu đô thị mới quận 7 và quận 2. Dự án này được khởi công từ đầu năm 2010 với tổng diện tích đất 112,585 m2, diện tích sàn xây dựng 630,470 m2, mật độ xây dựng chiếm 23.6% và được thiết kế gồm 1 khu nhà cao 37 tầng với 3,125 căn hộ. Tổng vốn đầu tư của dự án lên đến 11,000 tỷ đồng.

Hình ảnh tổng thể dự kiến của dự án EverRich 2

Được biết theo tiến độ khởi công đề ra lúc ban đầu, EverRich 2 được phân thành 3 giai đoạn để hoàn tất 12 Block căn hộ của dự án. Trong đó ngày dự kiến hoàn thành dự án để bàn giao khách hàng là vào quý 3/2013. Nhưng do tình hình khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, cùng với việc lượng khách hàng vi phạm hợp đồng góp vốn tăng cao khiến PDR phải giãn tiến độ nhiều hạng mục trong dự án. Chính vì lẽ thế, trong lần trả lời với báo chí gần đây, ban lãnh đạo PDR cho biết thời gian dự kiến hoàn thành dự án The EverRich 2 sẽ được điều chỉnh đến năm 2020.

Theo quan sát của người viết thì sau gần 4 năm triển khai, EverRich 2 mới chỉ… “chập chững” ở giai đoạn 1 (từ Block A đến Block D) theo tiến độ các giai đoạn dự kiến ban đầu của dự án. Trong đó Block C tiến triển tốt nhất, đang trong giai đoạn hoàn thiện; Block B đã xây hơn 20 tầng lầu; còn Block A và D dường như vẫn còn dậm chân tại chỗ.

Tiến độ khởi công theo dự kiến ban đầu các giai đoạn của EverRich 2

Cụ thể, PDR đã triển khai những hạng mục cuối cùng của Block C để thực hiện cam kết trước đó vào giữa năm 2014 là sẽ giao 300 căn hộ của Block C cho khách hàng vào thời điểm cuối năm với mục tiêu đạt được mức doanh thu và lợi nhuận đã đề ra trong kế hoạch năm 2014 là 357 tỷ và 39 tỷ đồng. Giá bán căn hộ thô ở mức 28 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT, còn căn hộ hoàn thành sẽ tầm ở mức giá 32 triệu đồng/m2.

Trao đổi với người viết, một vị hiện đang là quản lý một hạng mục tại EverRich 2 cho biết bắt đầu từ thời điểm trước tết nhóm công nhân phụ trách từng hạng mục phải làm thêm ca tối nhằm thực hiện đúng cam kết tiến độ giao nhà cho khách hàng. Vị này còn chia sẻ thêm một thông tin bên lề khá thú vị rằng đã có một gia đình người nước ngoài hiện đã mua đứt cả 3 dãy lầu cao của Block C.

Được biết, sau khi hoàn thành Block C, dự án sẽ được điều chỉnh cấu trúc theo hướng tăng thêm căn hộ có diện tích nhỏ từ 60-70 m2 – phân khúc hiện đang có nhu cầu lớn trên thị trường.

Hình ảnh Block C (màu trắng) và một phần Block B (màu xám) của dự án EverRich 2 tính đến giữa tháng 10/2014.

Đặc thù ngành bất động sản là phần lớn doanh thu thường được ghi nhận vào giai đoạn cuối năm khi doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục liên quan để bàn giao cho khách hàng. Chính vì vậy, việc dự án EverRich 2 bắt đầu ghi nhận doanh thu trong quý 3 này tuy chưa thật sự rõ ràng nhưng có thể xem là bước đệm kỳ vọng về nguồn thu và dòng tiền của đơn vị này trong những tháng cuối năm và bước sang đầu năm mới.

Một dự án khác cũng được xem là mục tiêu trọng tâm của PDR trong năm nay là The EverRich 3. Theo thiết kế, The EverRich 3 có tổng cộng 78 đất nền biệt thự (bao gồm 41 nền nhà phố thương mại, diện tích 144-343 m2 và 34 nền biệt thự ven sông, diện tích 200-400 m2) và 9 khối nhà với 3,800 căn hộ. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 12,380 tỷ đồng.

Trong lần trao đổi với báo giới gần đây, lãnh đạo PDR cho biết cuối năm sẽ bán sỉ hơn 60 nền biệt thự của dự án và dự kiến thu về gần 40 tỷ đồng. PDR đang xem xét khả năng bán sỉ phần biệt thự cho một nhóm nhà đầu tư trong nước với mục đích thu tiền về sớm, nhằm chuẩn bị nguồn vốn để cuối năm nay triển khai việc khởi công xây dựng khối nhà đầu tiên của khu căn hộ tại dự án The EverRich 3 (Block A1 & A2) vào đầu năm 2015. Dự án The EverRich 3 được doanh nghiệp kỳ vọng sẽ giúp doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong 2-3 năm tới đây.

Theo dự kiến, sau khi khu biệt thự được bán hết, PDR sẽ khởi công xây dựng khu căn hộ. Mỗi căn hộ tại dự án The EverRich 3 sẽ có diện tích từ 62-75 m2.

Nhìn lại thời điểm này cách đây một năm, PDR đã giảm giá bán đất nền xuống 50%, từ giá 80-100 triệu đồng/m2 xuống còn bình quân 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên kết quả ghi nhận từ giữa năm 2013 đến nay cho thấy đơn vị này mặc dù giảm giá mạnh là thế nhưng lợi nhuận ghi nhận từ dự án này vẫn chưa thực sự tạo dấu ấn, khi tiền lãi qua mỗi quý chỉ “bèo bọt” chưa đến tỷ đồng.

Hai dự án còn lại là dự án EverRich 4 (Nhà Bè) và Long Thạnh Mỹ của PDR thì tổng số vốn đầu tư đã hơn 275 tỷ đồng, tuy nhiên theo thông tin từ BCTC qua các năm thì cả hai dự án này từ 2011 cho đến nay đều có dấu hiệu chững lại.

Tỷ trọng lãi vay được vốn hóa vào các dự án vẫn… tăng dần đều

Qua những con số doanh thu được báo cáo mỗi kỳ, NĐT có thể khó hình dung được một bức tranh đầy đủ nếu không chú ý đến chi phí cấu thành trong mỗi lượng giá vốn hàng bán được.

Cơ cấu nợ vay của Phát Đạt tính đến hết quý 3/2014

Đvt: Tỷ đồng

Nguồn dữ liệu: VietstockFinance

Nói về trường hợp của Phát Đạt, tổng nợ vay ngắn và dài hạn hiện đã lên đến hơn 2,740 tỷ đồng (chiếm đến 45% tổng nguồn vốn) là nguyên nhân chính khiến một lượng lớn chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào khoản mục hàng tồn kho qua những năm gần đây.

Tỷ trọng chi phí lãi vay được vốn hóa vào các dự án vẫn tăng dần đều qua các năm, 2011 (65%), 2012 (70%), 2013 (85%) và qua 9 tháng năm 2014 đã lên đến 95%. Theo đó có thể thấy, lượng hàng tồn kho các dự án từ năm 2011 đến nay vẫn ghi nhận mức gia tăng qua mỗi năm, nhưng phần lớn lại do lãi vay được vốn hóa “gom góp” mà thành, trong khi số vốn “thực” chi ra để triển khai dự án đang dần trở nên teo tóp.

Chi phí đầu tư của các dự án khả năng sẽ độn lên nhiều lần so với dự toán ban đầu sẽ là thử thách không hề nhỏ đến khả năng cạnh tranh về giá so với nhóm sản phẩm cùng phân khúc của đối thủ cạnh tranh. Theo đó lợi nhuận hẳn nhiên cũng chịu ảnh hưởng, đặc biệt là dòng tiền thực thu về của Phát Đạt trong tương lai 2-3 năm tới.

Biểu đồ đánh giá lượng tồn kho tăng và chi phí lãi vay được vốn hóa

qua các năm của Phát Đạt

Đức Phương