Ai sẽ cứu Ninh Vân Bay?
Ai sẽ cứu Ninh Vân Bay?
Sự xuất hiện của Recapital Investments Pte.Ltd - Singapore hay Techcombank đã “cứu” CTCP Ninh Vân Bay (HOSE: NVT) qua giai đoạn khó khăn trong những năm trước đây. Tuy nhiên, kịch bản “mất thanh khoản” đang tiếp tục đe dọa đến hoạt động của doanh nghiệp, liệu bài toán bán dự án sẽ phát huy hiệu quả, hay NVT tiếp tục cần một “vị cứu tinh” mới xuất hiện?
Hiện tại, khi nói đến phân khúc thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng cao cấp, có lẽ những cái tên như Tập đoàn VinGroup (VIC), SunGroup, CEO Group hay Tazanite International thường được nhắc tới. Tuy nhiên, quay ngược thời gian về lại giai đoạn 2008 – 2009, cái tên được nhắc đến nhiều nhất khi đó lại không phải là những đơn vị kể trên mà phải nói tới Ninh Vân Bay.
NVT tiền thân là CTCP Đầu tư và Xây dựng Tuấn Phong, thành lập vào năm 2006 với số vốn điều lệ 1 tỷ đồng. Ba năm sau, Công ty tăng vốn từ 1 tỷ lên 500 tỷ đồng và xác định bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là trọng tâm kinh doanh. Cùng với đó, hàng loạt dự án mới đã xuất hiện trong danh mục đầu tư, lộ rõ tham vọng sẽ trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong phân khúc này của Ninh Vân Bay.
* Tham vọng lớn về bất động sản nghỉ dưỡng của Ninh Vân Bay giờ ra sao?
Phối cảnh dự án Six Senses Sai Gon River.
|
Six Senses Ninh Vân Bay, Six Senses Sai Gon River, Emeralda Ninh Bình, Emeralda Hội An hay LacViet New Tourist City là những dự án tiêu biểu được NVT rót tiền trong giai đoạn bấy giờ. Tuy nhiên, việc mở rộng đầu tư, trong đó vốn vay chiếm tỷ trọng không nhỏ, lại đúng trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, thị trường tài chính trong nước có nhiều bất ổn, hệ quả đối với NVT là mức chi phí lãi vay cao đột biến trong khi thanh khoản các dự án gặp khó. Và kết quả không khó dự đoán là sự xuống dốc của một doanh nghiệp đi đầu trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.
Ai từng cứu NVT?
Đầu năm 2013, sau khi trải qua hai năm thua lỗ nặng nề (năm 2011 lỗ 77 tỷ và năm 2012 lỗ 70 tỷ), NVT rơi vào tình cảnh vô cùng khó khăn. Hoạt động kinh doanh không như kỳ vọng cùng với đó là gánh nặng chi phí lãi vay lớn, thiếu vốn để triển khai dự án Emeralda Hội An và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Hoàn cảnh khi đó của NVT như “ngàn cân treo sợi tóc” bởi nếu năm 2013 tiếp tục ghi nhận kết quả lỗ thì doanh nghiệp chắc chắn sẽ bị hủy niêm yết cổ phiếu.
Khi đó, sự xuất hiện của quỹ đầu tư từ Singapore - Recapital Investments Pte.Ltd mua 30 triệu cp, trở thành cổ đông chiến lược nắm 35.87% vốn là phao cứu sinh cho NVT (trước giao dịch Recapital Investments chỉ sở hữu gần 2.5 triệu cp NVT). NVT đã tăng vốn lên 905 tỷ đồng. Nhờ thanh toán các khoản nợ vay, lãi phải trả năm 2013 của NVT giảm đáng kể giúp doanh nghiệp đạt 21 tỷ đồng lãi ròng, thoát “án” hủy niêm yết.
Sau một năm yên ổn với sự xuất hiện của Recapital Investments, đến giữa năm 2014, rủi ro mất thanh khoản trở lại, nợ sắp đến đáo hạn của NVT đã gấp nhiều lần tài sản có thanh khoản. Cuối năm 2015, hơn 170 tỷ đồng bao gồm nợ vay của NVT sắp đáo hạn tuy nhiên Công ty chỉ còn gần 8 tỷ tiền mặt, trong khi hơn 220 tỷ đầu tư tài chính ngắn hạn chủ yếu lại là các khoản cho vay tín chấp với các công ty thành viên có thời gian đáo hạn giữa năm 2015 (CTCP Du lịch Tân Phú vay hơn 204 tỷ và Công ty TNHH Sinh thái Cồn Bắp vay gần 14.5 tỷ đồng).
Khi đó, tại ĐHĐCĐ bất thường đầu tháng 8/2014, HĐQT đã trình cổ đông và được thông qua phương án phát hành tối đa 230 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi kèm chứng quyền thay cho nội dung phát hành tối đa 40 triệu USD trái phiếu tại ĐHĐCĐ thường niên hồi tháng 4/2014. Mục đích phát hành nhằm cơ cấu các khoản nợ tại NVT và các công ty con.
Hợp đồng đặt mua trái phiếu đã ký ngày 11/11/2014, 230 tỷ trái phiếu đã được Công ty phát hành cho Công ty TNHH Nam Thành. Sau đó, Nam Thành đã chuyển nhượng lại toàn bộ cho Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank). Cũng cần lưu ý rằng, trong số các khoản nợ sẽ đến hạn trong cuối 2014 – đầu năm 2015 của NVT, số nợ của Techcombank tổng cộng hơn 114 tỷ đồng.
Một tổ chức là quỹ đầu tư, một tổ chức là chủ nợ đã “cứu” NVT vào những thời khắc quan trọng nhất. Tuy nhiên, khó khăn của NVT vẫn chưa dừng lại tại đó.
Những khoản vay tín chấp dai dẳng
Đến hiện tại, áp lực thanh toán các khoản nợ và lãi đến hạn tiếp tục là vấn đề đau đầu của HĐQT. Trong đó đáng chú ý nhất là khoản lãi vay gần 14 tỷ đồng cho 230 tỷ đồng trái phiếu phát hành năm 2014 sẽ cần thanh toán vào tháng 5/2016 và các khoản vay cá nhân gần 60 tỷ đồng trong tháng 8, 9/2016.
Thậm chí, theo BCTC hợp nhất kiểm toán 2015, hiện NVT còn không đủ tiền để duy trì số dư tài khoản tiền gửi dự phòng theo cam kết với Techcombank (tối thiểu 23 tỷ đồng) liên quan đến hợp đồng phát hành trái phiếu kèm chứng quyền đã thực hiện cuối năm 2014. Công ty cho biết đã gửi công văn vào ngày 12/10/2015 để thông báo về việc chậm nộp tiền vào tài khoản do khó khăn.
Mặc dù xét về cấu trúc vốn, nợ phải trả của NVT chỉ chiến 1/3 tổng nguồn vốn kinh doanh, trong đó khoản mục nợ ngắn hạn chưa tới ½ so với tổng tài sản ngắn hạn, tuy nhiên NVT thường trực rơi vào tình cảnh mất thanh khoản ngắn hạn. Nguyên nhân là bởi phần lớn tài sản ngắn hạn lại là các khoản phải thu liên quan đến vay tín chấp của Công ty cho các bên có liên quan.
Tài sản ngắn hạn của Công ty tính đến 31/12/2015 gần 348.5 tỷ đồng, gấp 2.43 lần so với nợ ngắn hạn. Tuy nhiên, gần 90% trong tài sản ngắn hạn lại nằm ở những khoản mục phải thu ngắn hạn (323 tỷ đồng). Phần lớn trong số này là khoản phải thu từ các khoản vay tín chấp, không có tài sản đảm bảo và đã kéo dài từ nhiều năm trở lại đây nhưng chưa có dấu hiệu… thu hồi được. Trong danh sách này, đứng đầu là 2 khoản vay cho Du lịch Tân Phú với số tiền là hơn 210 tỷ đồng và Sinh thái Cồn Bắp hơn 17 tỷ đồng, cùng với đó là khoản lãi phải thu nằm ở khoản mục phải thu ngắn hạn khác gần 79 tỷ đồng.
Quay lại quá khứ, khoản vay này bắt đầu manh nha từ năm 2012. Vào cuối năm 2012, NVT có khoản đầu tư ngắn hạn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với Du lịch Tân Phú giá trị hơn 41 tỷ đồng, mức lãi suất 15%/năm và thời gian đáo hạn giữa năm 2013. Đến năm 2013, khoản đầu tư tài chính ngắn hạn cho Du lịch Tân Phú đã tăng vọt lên gần 187 tỷ đồng, bao gồm cả khoản đầu tư đã hết hạn từ năm 2012. Bên cạnh đó cũng phát sinh thêm khoản đầu tư vào Du lịch sinh thái Cồn Bắp với giá trị gần 31 tỷ đồng.
Liên tục gia hạn cho khoản đầu tư này nhưng không thể thu hồi, đến năm 2015, NVT đã chuyển 2 khoản đầu tư này sang khoản mục phải thu ngắn hạn, đồng thời khoản mục lãi phải thu vẫn ghi nhận đều đặn mỗi năm thêm hơn gần 20 tỷ đồng (đến cuối năm 2015 gần 79 tỷ đồng).
Bán dự án và nới room có thay đổi được cục diện?
Kết thúc năm 2015, NVT ghi nhận kết quả kinh doanh bết bát nhất kể từ khi niêm yết với doanh thu thuần chỉ đạt hơn 96 tỷ đồng, giảm hơn 54% so với cùng kỳ 2014. Công ty lỗ ròng tới gần 128 tỷ đồng, tụt xa so với năm 2014 (lãi gần 6 tỷ đồng) và cách quá xa so với kế hoạch (hơn 9 tỷ đồng), cùng khoản lỗ lũy kế gần 212 tỷ đồng.
Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2016 mới diễn ra, HĐQT đã đề xuất phương án chuyển nhượng toàn bộ 12.24% phần vốn góp tại Du lịch Tân Phú – Chủ đầu tư dự án Emeralda Ninh Bình, nhằm bảo đảm sự tồn tại của công ty, tháo gỡ khó khăn trước mắt. Sau đó, trong 2 phương án về việc huy động thêm vốn để triển khai dự án hiện có và thoái vốn, HĐQT NVT cũng nghiêng về việc bán vốn góp tại các công ty con, liên kết và chuyển nhượng các dự án quá sức của Công ty, với ưu tiên hàng đầu trong thời gian tới là xóa lỗ lũy kế và thực hiện việc chuyển nhượng Công ty TNHH Hai Dung.
Việc chuyển nhượng vốn góp tại Hai Dung đã được NVT trích lập toàn bộ các chi phí phát sinh ngoài dự kiến trong năm 2015, tuy nhiên đây có thể xem như bước lùi đáng kể trong hoạt động kinh doanh của Công ty.
Hai Dung do NVT sở hữu 90% vốn là chủ đầu tư của dự án Six Sense Latitude Sài Gòn River, là dự án hiện đang ghi nhận toàn bộ hơn 54 tỷ đồng chi phí kinh doanh dở dang trên BCTC của NVT, đồng thời cũng là nguyên nhân khiến Công ty phải phát hành 230 tỷ đồng trái phiếu nhằm cơ cấu nợ cuối năm 2014. Thoái vốn tại phần lớn danh mục BĐS nghỉ dưỡng, NVT chỉ còn tập trung vào dự án Ana Mandara Hội An.
|
Mới đây, từ ngày 28/04/2016 đến ngày 27/05/2016, Chủ tịch HĐQT NVT – ông Lê Xuân Hải đã đăng ký bán 3 triệu cp giảm sở hữu từ 8.37% xuống 5.05%. |
Bên cạnh các nội dung về thoái vốn, một vấn đề khác cũng cần lưu ý là việc thông qua tờ trình phương án nâng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài lên 100%, đồng thời ủy quyền cho HĐQT xem xét cơ cấu ngành nghề kinh cho phù hợp. Theo báo cáo quản trị, hiện cổ đông Singapore - Recapital Investments Pte vẫn đang là cổ đông lớn nhất của NVT, sở hữu 35.87% vốn.
Bán dự án hay kế hoạch nới room nhằm mở đường cho sự xuất hiện của nhà đầu tư nước ngoài tại NVT có lẽ là những bước đi cần thiết được HĐQT suy tính để duy trì sự tồn tại của doanh nghiệp. Tuy nhiên, với những gì đã diễn, câu chuyện tại NVT có lẽ không chỉ có nguyên nhân “thiếu tiền”. Việc xoay chuyển cục diện sẽ còn là một câu chuyện dài cho doanh nghiệp từng là người khởi đầu xu hướng đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng./.
