TPHCM: Doanh nghiệp bức xúc về thị trường BĐS
TPHCM: Doanh nghiệp bức xúc về thị trường BĐS
Đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại cuộc gặp với lãnh đạo TPHCM hôm nay, 6-6, nêu hàng loạt hiện tượng khiến thị trường này méo mó, và kiến nghị chính quyền thành phố nhanh chóng can thiệp để tháo gỡ khó khăn.
Cuộc họp về lĩnh vực bất động sản tại TPHCM sáng 6-6. Ảnh: Văn Nam
|
Trong số các kiến nghị, cảnh báo, đáng chú ý là cảnh báo tình trạng kinh doanh "đa cấp BĐS", tình trạng phát triển lệch pha giữa cung và cầu, các vi phạm trong kinh doanh BĐS, bất cập về tiền sử dụng đất, và nhiều thủ tục hành chính cản đường phát triển lĩnh vực bất động sản.
Theo báo cáo của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM tại buổi làm việc với Thường trực Thành ủy, UBND thành phố sáng nay (6-6), trong 5 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS thành phố đang có dấu hiệu chững lại sau một quá trình phục hồi.
Nếu trong 5 tháng đầu năm 2015, thị trường BĐS thành phố tăng trưởng rất mạnh trên các phân khúc nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nghỉ dưỡng, thì 5 tháng đầu năm 2016, thị trường này đã có chậm lại, và tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn.
Cụ thể, giao dịch đã chững lại, và có dấu hiệu lệch pha sang phân khúc bất động sản cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền; có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại).
Thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện một số trường hợp chủ đầu tư dự án (có trường hợp do sự quản lý lỏng lẻo hoặc đồng tình của tổ chức tín dụng) đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở; chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp...
Hàng loạt kiến nghị “giải cứu” thị trường
Trong phần kiến nghị, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng hiện nay tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là một khoản thu ngân sách rất lớn, là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng, là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, và đã tạo ra cơ chế "xin - cho".
Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về trung hạn, dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế: thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất chuyên dụng sang đất ở, có thuế suất, như vậy mới đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin – cho.
Ông Châu cho rằng khâu thẩm định số tiền sử dụng đất phải nộp cũng chính là mảnh đất béo bở, dễ phát sinh tham nhũng, tiêu cực, đề nghị lãnh đạo thành phố quan tâm, giám sát, đặc biệt là công tác quản lý cán bộ.
Về giao đất ổn định lâu dài cho chủ đầu tư đối với phần diện tích công trình thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở, ông Châu kiến nghị UBND thành phố đề nghị Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi để áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với các dự án, các công trình trong đô thị do nhà đầu tư trong nước thực hiện.
Về cơ chế chọn chủ đầu tư để đẩy nhanh chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng kiến nghị thành phố đề nghị Chính phủ ủy quyền cho UBND thành phố xem xét, quyết định lựa chọn nhà đầu tư các dự án chỉnh trang đô thị; xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch trên địa bàn thành phố, thay vì từng dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Về nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2/căn hộ tương đương diện tích nhà ở xã hội, ông Châu cho biết đến nay, có khoảng 87% nhu cầu nhà trọ cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư do người dân tự giải quyết. Hiện nay, cũng đã có doanh nghiệp làm các chung cư thấp tầng với căn hộ diện tích nhỏ, đầy đủ tiện ích, đảm bảo an toàn, an ninh cho đối tượng nêu trên thuê để ở với giá rẻ.
Nhưng theo Luật Nhà ở thì chỉ có căn hộ nhà ở xã hội thì có diện tích tối thiểu là 25 m2, không được áp dụng cho căn hộ nhà ở thương mại, và đây là điều bất cập rất lớn, bởi lẽ tại sao cùng là người thu nhập thấp như nhau nhưng chỉ có thể mua nhà ở xã hội thì mới có căn hộ nhỏ, còn nhà ở thương mại thì không có loại căn hộ này.
Chính vì thế, hiệp hội đề xuất cho phép tại những khu vực ngoại thành có thể được quy hoạch khu dân cư hỗn hợp, vừa có nhà ở xã hội (được miễn tiền sử dụng đất, thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, chủ đầu tư dự án và người mua được ưu đãi tín dụng) vừa có nhà ở thương mại "chuẩn thấp" có diện tích tối thiểu 25 m2/căn hộ tương đương nhà ở xã hội (nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất, thuế GTGT 10%, thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, không được ưu đãi tín dụng) để giải quyết nhu cầu nhà ở rất cấp bách và rất lớn của người thu nhập thấp đô thị và gần 3 triệu người nhập cư.
Nhiều thủ tục “hành là chính”
Ông Lê Hoàng Châu nhận định thủ tục hành chính vẫn phức tạp, nhiêu khê, nhũng nhiễu, "hành là chính", chi phí không chính thức (chi phí phần mềm không giải trình được) ngay từ công đoạn giải phóng mặt bằng (nếu dự án thuộc diện nhà nước thu hồi đất thì còn phải "lụy" Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng).
Việc xin chủ trương đầu tư, thỏa thuận quy hoạch, xin thỏa thuận chiều cao công trình ngoài phễu bay, phòng cháy chữa cháy, thẩm duyệt thiết kế cơ sở, xin giấy phép xây dựng, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất, xin giấy chứng nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng, thông báo cho Sở Xây dựng tối thiểu 15 ngày trước khi mở bán nhà của dự án... là một rừng thủ tục, một ma trận mà chủ đầu tư dự án bất động sản phải gánh chịu, bị "hành hạ" và mất vài ba năm để làm thủ tục.
"Các thủ tục rối rắm này làm hạn chế sự sáng tạo, năng động của chủ đầu tư, làm đọng vốn, làm tăng nợ xấu, và làm giảm đi, thậm chí mất cơ hội kinh doanh. Gần như doanh nghiệp mất đến 50% quỹ thời gian và năng lượng chỉ để phục vụ các thủ tục hành chính, chỉ còn 50% thời gian và năng lượng lo cho dự án", ông Châu nói.
Nói về thủ tục kéo dài, ông Trương Minh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Quân, cho biết dự án Bình Trưng Đông dù đã được các sở liên quan chấp thuận chủ trương làm nhà ở xã hội, nhưng hai năm qua vẫn chưa được cấp quận huyện cấp giấy phép duyệt chỉ tiêu quy hoạch. Ông Tuấn nói ở các quận huyện như quận 2, Bình Chánh vẫn còn chậm về thủ tục hành chính, thủ tục làm rất lâu mà cấp phép quy hoạch vẫn chưa xong.
Đại diện Công ty Lê Thành phản ánh trường hợp công ty này có một dự án chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với số lượng 1.000 căn hộ và lại bị quận thu tiền “tăng dân số” gần 13 triệu đồng/người và việc thu tiền tăng dân số này (văn bản ghi là tiền tự nguyện đóng góp) được thí điểm ở quận Bình Tân, quận 2 và đây là khoản thu vô lý bởi các hộ vào đây chủ yếu là người nghèo và việc này làm dự án kéo dài 18 tháng không thể triển khai nổi.
“Nhà ở xã hội chúng tôi chỉ lãi 10%, cuối cùng tiền này gọi là tiền tự nguyện đóng góp làm công ty hết lãi luôn, đây là nhà dành cho người nghèo, tới nay 18 tháng vẫn chưa giải quyết được vướng mắc này”, đại diện Công ty Lê Thành bức xúc.
Cảnh báo kinh doanh đa cấp BĐS
Ông Trần Bá Dương, Tổng giám đốc Công ty Đại Quang Minh, cho biết hiện nay bắt đầu xảy ra các hiện tượng giao dịch bất động sản có nguy cơ không lành mạnh và đòi hỏi có giải pháp cảnh báo người dân. Chẳng hạn biến tướng nguy hiểm nhất là hiện tượng mà ông gọi là kinh doanh đa cấp bất động sản, người dân nghe nói mua có lời xong cho thuê lại…
“Tôi nhận định khả năng thị trường bất động sản sẽ chậm lại và nếu chúng ta không có giải pháp với những cảnh báo nói trên thì thị trường bất động sản sẽ càng thêm khó khăn”, ông Dương đề xuất với lãnh đạo thành phố tại cuộc họp sáng nay.
Giải trình về tiền sử dụng đất theo đề nghị của Hiệp hội Bất động sản cần quy định thành sắc thuế, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho biết thành phố có xây dựng một quy trình để xác định giá đất cụ thể để bồi thường hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính thực hiện trong 30 ngày và được đăng công khai trên website của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ông Nguyễn Toàn Thắng cũng thừa nhận có những dự án chậm xác định tiền sử dụng đất do lỗi của cán bộ mặc dù thẩm định giá đất là khâu rất quan trọng để doanh nghiệp thực hiện các bước tiếp theo của dự án.
Phát biểu tại cuộc họp, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng cho rằng thị trường bất động sản là một trong những thị trường rất quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của thành phố, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng 6,7% kinh tế cả nước năm 2016. Muốn vậy, thành phố phải tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản theo chỉ đạo của Nghị quyết 35 của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Theo đó, cái gì bớt được thì bớt, cái gì bỏ được thì bỏ, điều gì thí điểm thấy không phù hợp bỏ luôn, bỏ những thủ tục không cần thiết, hình thức quá thì cũng cần phải bỏ.
Văn Nam- Cao Ban
