6 tháng cuối năm, bất động sản sẽ tiếp tục đón dòng vốn ngoại
6 tháng cuối năm, bất động sản sẽ tiếp tục đón dòng vốn ngoại
Tại buổi Hội thảo “Sốt bất động sản – Cơ hội và rủi ro”, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh nhận định bất động sản là một lĩnh vực cực kỳ quan trọng, là động lực tăng trưởng. Mặc dù tỷ lệ so với các ngành dịch vụ khác như công nghiệp chế biến, nông nghiệp thấp hơn, nhưng bất động sản là ngành có hệ số lan tỏa và hệ số kéo cao nhất trong nền kinh tế. Bất động sản là công ăn việc làm, tăng trưởng, sản xuất kinh doanh và đặc biệt là chi phối bởi tầng lớp trung lưu. Ngoài ra, bất động sản còn hình thành giá trị cho người dân.
Theo TS. Võ Trí Thành, để xác định được liệu thị trường có bong bóng hay đông cứng không, cần xác định 3 dấu hiệu. Thứ nhất là khả năng thanh khoản của thị trường, có nghĩa là những sản phẩm mà nhà đầu tư cung cấp cho thị trường thì khả năng mua bán trên thị trường thế nào, khả năng mua và bán lại trên thị trường thế nào. Yếu tố thứ hai là giá của thị trường, mức giá trên thị trường tăng hay giảm trên bức tranh tổng thể. Thứ ba là giao dịch trên thị trường thứ cấp.
Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết riêng trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng giá trị giao dịch mua bán giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư tư nhân trong nước ước tính khoảng 929 triệu USD. Trong khi trong năm 2017 tổng vốn giao dịch là 1.5 tỷ USD. Điều này minh chứng cho sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại vẫn đang rất lớn. Dự định trong 6 tháng cuối năm 2018, Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục đón nhận những dòng vốn khác của nhà đầu tư nước ngoài.
Theo thống kê về nguồn cung dự án căn hộ, từ năm 2007 – 2014, thị trường chững lại, tuy nhiên từ năm 2014 trở lại đây thị trường lại đón nhận những dấu hiệu tích cực. Mỗi năm có 40,000 căn hộ chào bán mới, trong đó khoảng 30,000-35,000 căn hộ được tiêu thụ tại mỗi thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản khá cân bằng trong khoảng 12 tháng trở lại đây. Riêng trong năm 2017 có khoảng 60% căn hộ trung cấp, 25% các căn hộ bình dân, như vậy căn hộ bình dân và trung cấp chiếm khoảng 80% thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang hướng đến người mua để ở, bà Dung nhận định.
Trong 3 sản phẩm căn hộ cao cấp, căn hộ trung cấp, đất nền và biệt thự nhà phố, giao dịch căn hộ vẫn sôi động nhất đối với người mua để ở và cho thuê, và giao dịch đang có xu hướng tăng lên đối với phân khúc căn hộ trung cấp và sản phẩm gắn liền với đất. Phân khúc căn hộ cao cấp đang có xu hướng giảm trong 3 năm vừa qua.
Tại các khu vực có dự án đất nền, cơ sở hạ tầng trong tương lai dự kiến hoàn thiện, giá đất nền tăng lên hơn 40%, mức giá trung bình chỉ tăng trưởng 3-5% cho toàn bộ các phân khúc sản phẩm trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên tại các khu vực “nóng sốt” như quận 2 hay quận Bình Thạnh có thể tăng 14%...
Khu vực Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn sau Tết có xu hướng "sốt" đất nền, kèm theo rủi ro tại chung cư Carina đã ảnh hưởng đến các dự án căn hộ tại thời điểm này. Nhiều cơ sở hạ tầng, hay dự án được công bố tại các khu vực như dự án thành phố vệ tinh tại Hóc Môn, đề án Sân bay Long Thành, tuyến Metro… cũng ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Tuy nhiên đến giữa tháng 5/2018, những dấu hiệu này đã không còn ảnh hưởng đến "sốt" đất nền mà phụ thuộc vào tâm lý người mua. Đồng thời, Chính phủ có những can thiệp như tạm dừng phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích kinh doanh cũng góp phần giảm nhiệt các cơn “sốt đất”.
Bà Dương Thùy Dung cho biết trong thời gian tới, ngoài nền tảng kinh tế ổn định, thị trường vay mua nhà vẫn còn nhiều tiềm năng. Dự kiến, tỷ lệ dân số thành thị chiếm 50% tổng dân số cả nước, có nghĩa là nhu cầu về thị trường bất động sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm còn nhiều. Vấn đề đặt ra là cơ cấu sản phẩm phân bố thế nào cho hợp lý với nhu cầu của thị trường.
Cơ hội nữa là cơ sở hạ tầng, giúp rất nhiều cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận thị trường bất động sản. Việc cải tạo đường sá, cầu cống, tuyến Metro, giúp nhà đầu tư xác định được khu vực nào nên đầu tư và Việt Nam là nước đứng thứ 2 trong khu vực có mức đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chiếm 5.7% tổng GDP năm 2017.
Bà Dung nhận định có 3 rủi ro rất lớn đối với thị trường bất động sản. Thứ nhất là việc tăng giá đất. Tại một vài khu vực trong TP.HCM, giá đất tăng 100% so với năm trước. Có thể lý giải là do các khu vực trung tâm, đất phát triển dự án hầu hết đã có chủ, đối với các nhà đầu tư mới muốn bước chân vào thị trường phải chấp nhận giá cao hơn hoặc đầu tư ra ngoài khu vực trung tâm thành phố.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, lợi nhuận cho thuê đang trên đà giảm sút tại một số khu vực. Lợi suất cho thuê thời điểm hiện nay tối đa chỉ khoảng 6-6.5%. Bởi vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh, trong năm qua có 40,000 căn hộ được đưa vào thị trường, trong khi hầu hết các căn hộ được đưa ra để cho thuê mà số người thuê không nhiều. Khi cung lớn hơn cầu thì các nhà đầu tư cần lưu ý.
Rủi ro thứ ba liên quan đến tiến độ xây dựng, tiến độ thi công các cơ sở hạ tầng. Các nhà đầu tư phải dự trù đến tiến độ thi công khi đầu tư vào các dự án.
FILI
