BĐS quý 3/2018: Nguồn cung và lượng tiêu thụ các phân khúc hạ nhiệt

BĐS quý 3/2018: Nguồn cung và lượng tiêu thụ các phân khúc hạ nhiệt

Vào sáng ngày 05/10/2018, CTCP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) báo cáo về thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM quý 3 năm 2018.

Buổi báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2018 do DKRA Vietnam tổ chức sáng ngày 05/10/2018.

Dựa trên quan sát thị trường trong thời gian qua, DKRA Vietnam nhận thấy có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Với triển vọng phát triển của căn hộ hạng C, DKRA Vietnam đề xuất một số giải pháp đưa phân khúc này trở về vị thế vốn có, đáp ứng nhu cầu ở thật của đại đa số người dân, từ đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững hơn.

Trong quý 3/2018, ngoại trừ nguồn cung phân khúc đất nền gia tăng và có tỷ lệ tiêu thụ tốt, các phân khúc còn lại, bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Phân khúc đất nền: Nguồn cung mới tăng, giao dịch thứ cấp giảm

Trong quý 3/2018, thị trường ghi nhận có khoảng 6 dự án đất nền được mở bán, bao gồm cả dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó. 6 dự án này cung ra thị trường khoảng 759 nền, tăng 57% so với nguồn cung của quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 97% (734 nền), tăng 80% so với quý trước.

Khu vực phía Bắc tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung (58%) và tỷ lệ tiêu thụ (57%) trên toàn thị trường., riêng Củ Chi đã cung ra thị trường khoảng 440 nền (58%), còn lại là Bình Chánh, Quận 9, Thủ Đức.

Về đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh, 2 địa phương tiếp tục duy trì độ nóng sức hút là Đồng Nai (Long Thành, Nhơn Trạch) và Long An (Cần Giuộc, Bến Lức). Nguồn cung ở khu vực Long An là 1,633 nền, lượng tiêu thụ khá tốt với 1,398 nền. Ở Đồng Nai nguồn cung lớn hơn một chút với 2,812 nền, lượng tiêu thụ khoảng hơn 50% với 1,522 nền.

Giao dịch thứ cấp sụt giảm so với quý trước. Giá bán thứ cấp một số khu vực có dấu hiệu đi ngang sau một thời gian tăng trưởng nóng.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung phân khúc này sụt giảm, trong đó có một số ý kiến cho rằng nguyên nhân chính là do Nghị định 60 đã bắt đầu có hiệu lực.

Phân khúc căn hộ: Căn hộ hạng A và B áp đảo, không có nguồn cung mới căn hộ hạng C

Trong quý 3/2018, thị trường có 18 dự án được mở bán (bao gồm 12 dự án mới và 6 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 7,152 căn, bằng 79% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ ước khoảng 83% (5,915 căn), bằng 81% so với quý trước. Sụt giảm nhẹ cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Phân khúc căn hộ bắt đầu đà giảm kể từ quý 4/2017 (13,738 căn), quý 1/2018 (10,431 căn), quý 2/2018 (9,032 căn), quý 3/2018 (7,152 căn).

Tỷ lệ nguồn cung mới theo phân khúc có sự dịch chuyển. Ở quý 3/2018, căn hộ hạng A (52%), căn hộ hạng B (46%), căn hộ hạng sang (2%) và căn hộ hạng C (0%).

Nếu như ở quý 2/2018, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông (40%), đến quý 3/2018, nguồn cung mới đã dịch chuyển sang khu vực phía Nam với tỷ lệ 49% (quý 2/2018 27%).

Phân khúc nhà phố và biệt thự: Nguồn cung, lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh

Trong quý 3/2018, thị trường không ghi nhận dự án biệt thự nghỉ dưỡng mới mở bán mà chỉ có 1 dự án trước đó ra mắt giai đoạn tiếp theo với số lượng 17 căn nhà phố/biệt thự ở khu vực phía Bắc và được tiêu thụ 100%. Theo đó, nguồn cung quý 3 chỉ đạt 3% và tỷ lệ tiêu thụ bằng 4% so với quý trước.

Nguồn cung sơ cấp khan hiếm, đa phần tập trung ở phân khúc hạng sang (trên 15 tỷ đồng/căn) nên tình hình tiêu thụ của thị trường khá thấp.

Hoạt động mua bán trên thị trường thứ cấp không quá sôi nổi như ở quý 1 hay năm ngoái và có dấu hiệu suy giảm ngay trong quý 3. Giá bán sơ cấp một số dự án mở bán trong quý tăng trung bình từ 3% – 5% so với đợt mở bán ban đầu. Giá bán thứ cấp trung bình tăng từ 2% - 3%, một số trường hợp giá bán tăng 5% - 7%.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự nghỉ dưỡng: Không có nguồn cung mới, sức cầu giảm

Thị trường trải qua một quý giảm khá sâu cả về cung và cầu. Nguyên nhân do các chủ đầu tư đang điều chỉnh kế hoạch ra hàng cùng với sự quản lý chặt chẽ của cơ quan Nhà nước trong việc cấp phép thủ tục pháp lý.

Với diễn biến của thị trường hiện nay, tình hình trầm lắng có thể kéo dài đến hết năm 2018. Trong thời gian tới, ngoài những địa phương có thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc thì một vài địa phương như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, … sẽ sôi động, khi hiện nay các chủ đầu tư lớn đang chuẩn bị những quỹ đất cũng như các công tác liên quan đến việc triển khai dự án.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Condotel: Nguồn cung, lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh

Quý 3/2018, thị trường đón nhận 1 dự án mới mở bán ở Phú Quốc, cung ứng 42 căn condotel, bằng 2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 76% (32 căn), bằng 4% so với quý trước. Sức cầu của thị trường khá thấp, ngoại trừ 1 số dự án nổi bật ở Khánh Hòa.

Trong số 24 dự án condotel đang bán trên thị trường, riêng 2 dự án The Arena Cam Ranh và Swisstouches La Luna chiếm khoảng 60% lượng tiêu thụ trong quý.

Nguyên Ngọc

FILI