Bí ẩn tại Vinaland: 6 năm thua lỗ, nợ nần chồng chất (kỳ 1)

Bí ẩn tại Vinaland: 6 năm thua lỗ, nợ nần chồng chất (kỳ 1)

Là một trong những Công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ra đời đúng vào thời kỳ thị trường đang ở đỉnh cao, VNI được kỳ vọng mạnh mẽ vượt qua bão giông và cứng cáp qua thời gian. Song, không chỉ kết quả kinh doanh liên tục nếm mùi thua lỗ mà cả cổ phiếu cũng miệt mài dò đáy. Điều đáng lo ngại hơn, liệu VNI có vực dậy được không khi nội bộ cổ đông và ban điều hành trong khoảng 3 năm trở lại đây đã “trở mặt”.

VNI “trụ vững” dưới 10,000 đồng/cp trong suốt 7 năm

Trước khi chuyển sang UPCoM, gần 10.6 triệu cp của CTCP Đầu tư Bất động sản Việt Nam (VNI) đã chính thức giao dịch trên HOSE vào ngày 09/09/2009 với giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 25,000 đồng/cp. Chỉ sau một tháng lên sàn, giá cổ phiếu này tăng 2.3 lần lên 58,600 đồng/cp (01/10/2009), tạo thành đỉnh đầu tiên và duy nhất trong 9 năm nay.

Điều gì đã khiến cổ phiếu từng tăng 232% trong vòng 2 tháng rồi hạ còn 17% so với mức đỉnh suốt 7 năm qua?

Biến động giá cổ phiếu VNI từ khi lên sàn (09/09/2009) cho đến nay Nguồn: VietstockFinance

Huy hoàng trong phút chốc

CTCP Đầu tư Bất động sản Việt Nam tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Viên Nam được thành lập năm 2003 và chuyển sang hình thức CTCP từ năm 2007. Thời kỳ hoàng kim của VNI ở vào những năm đầu sau khi cổ phân hóa, cũng là thời điểm thị trường bất động sản đang ở đỉnh cao. Đây tưởng chừng là yếu tố “thiên thời địa lợi” để doanh nghiệp bất động sản này “tung hoành ngang dọc” nhưng quá trình hoạt động của VNI liên tiếp kinh qua nhiều sóng gió.

Kết quả kinh doanh năm 2007 của VNI có thể xem là viên mãn khi doanh thu thuần đạt hơn 45.6 tỷ đồng và thu về hơn 9 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Hoạt động mua bán bất động sản chủ yếu của VNI là chuyển quyền sử dụng đất và quyền hợp tác đầu tư trên địa bàn Quận 7, Nhà Bè nhằm tạo ra lợi nhuận ngắn hạn cho Công ty. Thế nhưng kết quả này lại rơi đột ngột khi lãi năm 2008 chỉ còn 830 triệu đồng.

Những năm liền sau đó đúng vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, một doanh nghiệp trẻ như VNI không dễ dàng vượt qua khủng hoảng. Con số lợi nhuận mỗi năm thu về ngày một teo tóp dần và đến năm 2012 thì chính thức báo lỗ 1.8 tỷ đồng, mở đầu cho thời kỳ suy thoái tại VNI.

Kết quả kinh doanh giai đoạn 2007 – 2017. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: BCTC hợp nhất các năm

Năm 2012 là thời điểm VNI thực hiện tái cơ cấu bộ máy, chịu chi phí bồi thường cho người lao động khi nghỉ việc. Đồng thời, chi phí đầu tư ban đầu cho việc kinh doanh và khai thác chợ Phước Long cũng rất lớn. Công ty buộc phải huy động vốn từ các nguồn bên ngoài với lãi suất cao do khó tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng. Cũng trong giai đoạn khó khăn này, VNI đã bán một số bất động sản với giá thấp hơn giá gốc đã đầu tư từ thời kỳ 2008 – 2009.

Năm 2017, Công ty tiếp tục báo lỗ gần 10 tỷ đồng, kéo dài chuỗi thua lỗ lên con số 6 năm liên tiếp. Nguyên nhân lỗ được VNI cho biết do có một nhóm cổ đông lớn ra sức chống phá Công ty. Hàng loạt hành vi của nhóm cổ đông này được VNI ghi nhận và phản ánh lại tại báo cáo thường niên năm 2017, bao gồm: sử dụng phương tiện truyền thông để bôi nhọ uy tín của Công ty nhằm cản trở việc giao dịch các sản phẩm của dự án; tự mạo nhận mình là Người đại diện pháp luật của Công ty gửi Công văn tới các cơ quan chức năng nhằm cản trở việc thực hiện dự án; dùng các lực lượng côn đồ dọa dẫm công nhân xây dựng dự án; cản trở khách quan tâm đến sản phẩm của dự án; phát truyền đơn sai trái cho tiểu thương chợ Phước Long;…

Ngoài ra, chi phí quản lý doanh nghiệp trong năm 2017 tăng lên đáng kể do Công ty phải trích lập dự phòng 2.7 tỷ đồng cho khoản nợ khó đòi của bà Lê Ngọc Diệp – vợ cũ của cổ đông, cựu Chủ tịch HĐQT VNI đã vay từ năm 2011.

Các khoản chi phí giai đoạn 2007 – 2017. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: BCTC hợp nhất các năm

Một vấn đề khác cũng đáng lưu tâm là hàng tồn kho của VNI liên tục tăng từ năm 2007 đến năm 2014, đỉnh điểm là 227 tỷ đồng (2014). Tại BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2013, kiểm toán từng lưu ý về số dư hàng tồn kho của Tập đoàn có giá trị chiếm 89.3% tài sản ngắn hạn, tương đương gần 207 tỷ đồng, có thể dẫn đến rủi ro về mất khả năng thanh toán ngắn hạn.

VNI cũng cho biết, ở thời điểm đầu năm 2014, dự án Vinaland Tower đang đến giai đoạn hoàn thành thủ tục cấp phép để khởi công, còn dự án Saigon South Center được chuyển đổi dự án Chợ truyền thống. Trong thời điểm BĐS đóng băng, Công ty đã chuyển sang kinh doanh chợ, phát triển thương mại liên kết với các nhà sản xuất hàng tiêu dùng.

Nợ nần chồng chất, VNI nương vào đâu?

Tính đến ngày 31/12/2017, VNI nợ quá hạn gần 23.5 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB). Mục đích của khoản vay này là bổ sung vốn lưu động kinh doanh bất động sản. VNI đã dùng một phần dự án Vinaland Tower để thế chấp cho khoản vay này. Được biết, VIB đã bán khoản nợ này cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các Tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC).

Ngoài ra, VNI còn một số khoản nợ vay cá nhân, trong đó vay ngắn hạn hơn 39 tỷ đồng và vay dài hạn hơn 87 tỷ đồng, tính đến ngày 31/12/2017.

Nhìn chung, dư nợ vay của VNI tăng dần qua từng năm, tổng dư nợ vay năm 2017 gấp gần 10 lần so với thời điểm năm 2007. Bên cạnh đó, chi phí tài chính tăng mạnh trong 5 năm trở lại đây, đỉnh điểm là vào năm 2013 chi phí lãi vay lên hơn 5.6 tỷ đồng, “ngốn” 44% nguồn thu.

Dư nợ vay giai đoạn 2007 – 2017. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: BCTC hợp nhất các năm

Chi phí tài chính và chi phí lãi vay giai đoạn 2007 – 2017. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: BCTC hợp nhất các năm

VNI tập trung nguồn lực vào hai dự án chính gồm dự án Vinaland Tower và dự án chợ Phước Long từ nhiều năm nay. Đối với dự án Vinaland Tower, đây là dự án do VNI hợp tác với CTCP Đô Thành Land theo hợp đồng phân phối độc quyền sản phẩm dự án. Theo kế hoạch ban đầu, dự án có quy mô gần 5,941 m2 và tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 591 tỷ đồng.

Cũng theo báo cáo thường niên 2017, VNI đang thi công phần móng và dự kiến sẽ hoàn thành dự án vào quý 2/2018. Tuy nhiên, tính đến hiện tại vẫn chưa có thông tin cập nhật về tiến độ xây dựng dự án này.

Về dự án chợ Phước Long, dự án được UBND TP.HCM và Sở Quy hoạch Kiến trúc cấp giấy phép quy hoạch xây dựng chợ truyền thống vào tháng 2/2014. Hiện nay, Công ty cho biết đang nỗ lực để hoàn tất thủ tục về đầu tư xây dựng tại báo cáo thường niên 2017.

Việc thực hiện dự án chợ Phước Long giúp Công ty có được nguồn tài chính ổn định để hoạt động, đồng thời mở ra một hướng đi mới đầy tiềm năng phát triển là kinh doanh bất động sản bán lẻ và kinh doanh hàng hóa bán lẻ.

Song song với việc khai thác chợ tạm tạo nguồn thu ổn định, Công ty đang tiến hành các thủ tục đầu tư xây dựng để khi điều kiện cho phép sẽ thực hiện xây dựng mới Chợ chính thức với diện tích kinh doanh khai thác và hiệu quả cho thuê tăng gấp nhiều lần .

Mặc dù chợ tạm Phước Long chỉ mới đưa vào sử dụng được 5 năm nay nhưng hiện nay chợ đã trở thành trung tâm mua sắm giá rẻ có quy mô lớn tại khu vực Nam Sài Gòn, tạo được sự thu hút rất lớn đối với người dân trong khu vực. Có 95% số sạp chợ Phước Long đã cho thuê và hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn nhận sạp.

Sự thành công của Chợ Phước Long cũng giúp gia tăng đáng kể giá trị và khả năng tiêu thụ sản phẩm cho dự án Vinanland Tower đang xây dựng bên cạnh chợ Phước Long. Mục tiêu lâu dài của Công ty là phát triển dự án Vinaland Tower và chợ Phước Long thành cụm dân cư thương mại dịch vụ giá rẻ sầm uất và đậm nét văn hóa truyền thống, thu hút khách hàng khu vực Nam Sài Gòn nói riêng và cả TP.HCM nói chung.

Kỳ vọng của VNI là vậy, nhưng thực tế liệu có dễ dàng khi những nỗ lực vươn lên của Ban điều hành hiện tại luôn có một thế lực sẵn sàng dìm xuống tận sâu...

Dự án Vinaland Tower Nguồn: Bản cáo bạch niêm yết VNI

* Kỳ 2: Bí ẩn tại Vinaland: Vì đâu hàng loạt vấn đề trình đại hội đều bị phủ quyết?

Nguyên Ngọc

FILI