ĐHĐCĐ HAR: Thoái vốn tại Cơ khí Ngân hàng có phải là cách chuyển tài sản ra bên ngoài?

BÀI CẬP NHẬT

ĐHĐCĐ HAR: Thoái vốn tại Cơ khí Ngân hàng có phải là cách chuyển tài sản ra bên ngoài?

Sáng ngày 29/04/2019, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HOSE: HAR) đã tiến hành ĐHĐCĐ thường niên 2019. Tại Đại hội, các cổ đông quan tâm lớn đến việc thoái vốn tại Cơ khí Ngân hàng của HAR.

Đại hội kết thúc vào lúc 11 giờ 19 phút cùng ngày, các nội dung và tờ trình đều được thông qua.

Thảo luận

Chuyển nhượng được một phần góp vốn nào đó thì kế hoạch sẽ đạt được

Kế hoạch 2019 vượt xa 2018, khả năng thành công như thế nào?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Năm 2018, lợi nhuận của Công ty đến từ 2 nguồn: mảng kinh doanh truyền thống (cho thuê căn hộ, nhà hàng khách sạn) và chuyển nhượng khu đất. Năm 2019 điều chỉnh doanh thu giảm, 150 tỷ đồng có một nửa trong đó đến từ mảng truyền thống (cho thuê căn hộ và kinh doanh bất động sản thương mại) và chúng tôi kỳ vọng một trong ba dự án đang triển khai sẽ được cấp phép, nhất là Phương Đông để có thể huy động vốn.

Cuối năm nếu chúng ta chuyển nhượng được một phần góp vốn nào đó thì kế hoạch sẽ đạt được, nó tham vọng nhưng khả thi.

Kế hoạch cổ tức 5% bằng tiền hay cổ phiếu?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Bản thân tôi cũng là cổ đông lớn nên nếu được chia cổ tức tôi cũng sẽ tranh đấu để được trả bằng tiền, tuy nhiên sẽ phụ thuộc vào ĐHĐCĐ năm sau.

Liên quan đến BCTC 2018, tài sản dài hạn khác có lợi thế thương mại chênh lệch 38 tỷ đồng. Cơ sở nào để xác định lợi thế thương mại này?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Bản chất là thoái vốn của Công ty tại Cơ khí Ngân hàng. Khi thoái vốn thì lợi thế thương mại giảm. Giá giao dịch ngoài vốn điều lệ sẽ được ghi nhận là lợi thế thương mại.

Kế toán trưởng: Thời điểm đầu năm 64 tỷ đồng khi nhận chuyển nhượng 2 khoản, sau khi thoái bớt tại Cơ khí Ngân hàng thì không tính chi phí lợi thế thương mại ban đầu.

Dự án tại Công ty Phương Đông đang lập quy hoạch 1/2000

Khó khăn trong việc tiếp cận thông tin trong công ty liên doanh, liên kết?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Ở đây đang nói về độ chậm trễ. Muốn có báo cáo quý thì các công ty phải gửi về để hợp nhất, họ có 30 ngày và chúng ta cũng có 30 ngày.

Phương Đông có 2 mảng hoạt động: Xà bông Cô Ba và cho thuê mặt bằng. Ngoài khoản giữ lại 1-2 tỷ đồng cho các chi phí chính của dự án, chúng tôi có yêu cầu họ trả cổ tức cho năm nay.

Công ty có muốn khôi phục thương hiệu Xà bông Cô Ba không?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Tâm huyết muốn khôi phục và duy trì thương hiệu đó, nhưng thực sự không phải là sở trường của HAR. Chúng ta sẽ tham gia khôi phục và tìm đối tác để thành lập Công ty có thể khôi phục.

Vì mảng chính của chúng ta là bất động sản, khi tham gia vào Phương Đông nếu khai thác được thì sẽ tốt hơn nhưng để góp vốn vào thì chúng tôi không mong muốn. Đổi lại, chúng tôi tìm kiếm những nhà phân phối lớn, đủ năng lực để làm.

Liên quan đến Công ty Phương Đông, hiện pháp lý dự án của Công ty này như thế nào?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Hiện dự án đang lập quy hoạch 1/2000. Quận muốn điều chỉnh phải xin ý kiến các Sở để ra các chỉ tiêu dân số, quy hoạch, trường học và giao thông. Thông tin về quy hoạch đã được chấp nhận và đang lấy ý kiến liên ngành các Sở.  Chúng tôi có trực tiếp tham gia thúc đẩy một vài Sở. Riêng Sở GTVT và Sở Xây dựng, Quận chưa nhận được trả lời của 2 Sở này.

Chúng ta phải được thông qua đồ án 1/2000 thì mới đến bước tiếp theo được. Công ty Phương Đông vẫn cho thuê mặt bằng, vẫn có doanh thu và lợi nhuận, khoảng 200 quầy.

Liên quan đến dự án Đảo San Hô ở Nha Trang, cơ sở HAR góp vốn vào Công ty con G Inverst?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Dự án này vẫn hoàn toàn sở hữu hơn 99% của HAR. Chúng ta có Công ty con là  G Inverst nhưng không chuyển nhượng vốn góp cho G Inverst. Hiện dự án đã tiến hành giai đoạn 1 như thiết kế, san lấp mặt bằng.

Dự án này hiện có 2 hướng điều chỉnh. Đây là dự án resort nên phải đầu tư dài và sản phẩm từ 4 sao trở lên. Vì vậy, chúng tôi đang cố gắng chuẩn bị vốn tốt nhất. Và hiện nay, chúng tôi cũng đang xin chuyển một phần sang condotel và biệt thự để bán nhằm huy động vốn hiệu quả hơn.

Thoái vốn khỏi Cơ khí Ngân hàng để tránh lỗ hợp nhất về Công ty

Tại sao thoái bớt vốn tại Cơ khí Ngân hàng? 2017 có nhận chuyển nhượng, Nhà nước thoái vốn rất thấp 13 tỷ đồng, Công ty mua vào 71 tỷ đồng. Cơ sở nào định giá cao như vậy? Giao dịch này có phải với bên có liên quan không? Đến năm 2018, Công ty lại thoái vốn từ 51% xuống 36%, có phải là cách chuyển tài sản ra bên ngoài không?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Liên quan đến giao dịch Cơ khí ngân hàng, thương vụ này xảy ra vào năm 2017 và ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh năm 2018. Giá Nhà nước thoái vốn và giá cổ phần có thể mua được, theo tôi giá vốn điều lệ của công ty Nhà nước trước khi họ thoái vốn cũng như giá trị khi họ đấu giá thành công và giá chuyển nhượng lại trên thị trường, 3 con số đấy theo tôi không có cơ sở để bàn ở đây. Riêng khi Công ty tham gia chuyển nhượng có định giá tài sản của công ty. Các thương vụ như vậy chúng tôi đều có tiến hành định giá tài sản nội bộ và độc lập. Giá mua như vậy thấp hơn với định giá độc lập.

Năm 2018, Công ty tiến hành thoái vốn vì tình hình Cơ khí Ngân hàng không xin được dự án, hoạt động Công ty sẽ lỗ. Việc thoái vốn này mang tính chất kỹ thuật để mình không phải gánh lỗ hợp nhất quá lớn đối với Công ty khi hợp nhất. Chúng ta nắm giữ 36% vẫn có quyền chi phối dự án tại đó. Tiếp tục nắm giữ 51% cũng được, nhưng có đối tác chấp nhận chia sẻ vì họ thích dự án văn phòng chúng ta đang định hướng đầu tư tại Tân Bình. Sau khi thoái vốn, chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát dự án đó nhưng ngược lại không tạo ra kết quả hợp nhất như mong muốn. Sau khi thoái vốn, chúng ta có trích dự phòng lỗ hợp nhất khoảng 4.8 tỷ đồng.

Đây cũng không phải giao dịch của nội bộ và người có liên quan.

Trong năm 2016, HAR có cho Công ty TNHH Giải pháp Dịch vụ Khách hàng vay 100 tỷ đồng. Vì sao Công ty dễ dàng cho vay như vậy và cho vay với mục đích gì?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Câu hỏi này không nằm trong phạm vi ĐHĐCĐ ngày hôm nay nhưng cũng chia sẻ với cổ đông, khoản vay đó hoàn toàn minh bạch, nhằm mục đích tạo ra dòng tiền để góp vốn vào Công ty G Homes.

Tập đoàn Hóa chất Việt Nam có thoái vốn tại Cơ khí Ngân hàng, khi HAR mua lại thì cơ sở xác định giá là gì?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Định giá doanh nghiệp phía Nhà nước, họ không định giá đất mà chỉ định giá tài sản trên đất nên giá thấp. Gần 10,000 m2 tại trung tâm Thành phố thì chúng ta định giá dựa trên lợi thế thương mại nên giá cao.

Theo chúng tôi hiểu được, định giá Công ty khoảng 700 tỷ đồng, tức 70 triệu đồng/m2, để nắm lợi thế thương mại phát triển dự án trung tâm thì theo tôi là phù hợp.

Kết quả quý 1/2019 chỉ bằng 80% cùng kỳ

Công ty có mấy mảnh đất ở Quận 9, năm rồi có bán ủy quyền ra bên ngoài. Chi tiết việc bán này như thế nào? Giá bán có khiêm tốn quá không mà lợi nhuận năm vừa rồi mình không đạt?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Năm vừa rồi, chúng ta có chuyển nhượng bất động sản ở Quận 9. Việc chuyển nhượng này bình thường chứ không phải bán ủy quyền với giá bán 73 tỷ đồng cho 6,000 m2, tức trung bình hơn 13 triệu đồng/m2.

Tôi là người trực tiếp thương lượng và tham gia thương vụ này. Giá đất thổ cư giao dịch tại thời điểm đấy ở khu vực này tầm 28 – 32 triệu đồng/m2. Thì như vậy, với đất Công ty sở hữu là đất nông nghiệp mà chúng ta bán được bình quân 13 triệu đồng/m2 là cao.

Lý do là vì khi họ mua xong đất của mình thì họ phải xin quy hoạch phân lô bán nền, họ sẽ xin được mật độ khoảng 50%, có nghĩa là họ được phép bán 50%. Như vậy giá vốn thương mại của họ khoảng 26 triệu đồng/m2, cộng với hạ tầng, pháp lý đầu tư trung bình khoảng 2 triệu đồng/m2. Như vậy giá vốn của họ tầm 27 – 28 triệu đồng/m2.

Với giá giao dịch này theo tôi nghĩ lợi nhuận họ có và giữ lại cho đến bây giờ 32 – 35 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận nhà bán lẻ cộng với rủi ro về xin đấu nối hạ tầng cũng như phân phối rơi vào từ 10 – 15%.

Như vậy, chúng tôi nhận định giá Công ty bán ra 13 triệu đồng/m2 là giá hợp lý và tương đối phù hợp.

Theo nhận định của tôi, sốt đất ở Quận 9 hơi ảo một chút. Sau Tết, tuần vừa rồi chúng tôi đi khảo sát lại, giá giao dịch ở Quận 9 tầm 30 – 35 triệu đồng/m2. Nhưng thực sự giao dịch rất ít, có nghĩa là họ có thể là một số nhà đầu nậu giữ hàng và làm giá thôi. Một lô đất 50 – 60 m2 có giá 30 triệu đồng/m2 (2 tỷ đồng) thì tính thanh khoản và các nhà đầu tư có nhu cầu ở giảm rất nhiều. Thành ra về mặt chủ quan, thời điểm chúng tôi chuyển nhượng lô đất lúc đó theo tôi là phù hợp, giá cũng tương đối cao.

Còn về hiệu quả của việc chuyển nhượng lô đất đó, lợi nhuận so với thời điểm góp vốn ban đầu là khoảng 14 tỷ đồng, tức hơn 20% cho thương vụ đó.

Sở dĩ ban điều hành trình HĐQT và được chấp thuận ở chỗ, với quy mô phân lô 5,000 – 6,000 m2 như vậy thì không phù hợp với định hướng của Công ty mà chỉ đơn thuần là kinh doanh trong khi mình thu xếp vốn thì mình mua những lô đất đó. Khi chúng ta khẳng định được chúng ta tập trung vào bất động sản thương mại cũng như khẳng định thương hiệu ở những phân khúc cao cấp thì với quy mô dự án mấy ngàn m2 như vậy không phù hợp nên chúng tôi quyết định chuyển nhượng. Theo tôi, thương vụ đó hiệu quả và đúng thời điểm.

Đến thời điểm này, quy định đất ở Quận 9 rất phập phùng. Họ chỉ cho phép phân lô bán nền trong thời gian rất ngắn xong lại ngưng. Thật sự người mua lại đất tại thời điểm này cũng chưa xin phép phân lô bán nền được.

Kết quả kinh doanh quý 1/2019 tốt hay xấu, đạt bao nhiêu phần trăm kế hoạch để cổ phiếu có thể “lên một chút xíu”?

Ông Nguyễn Nhân Bảo: Kết quả kinh doanh quý 1/2019 bằng 80% cùng kỳ, tức là vẫn có lợi nhuận. Các hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn duy trì như năm ngoái. Tuy nhiên, đầu năm nay do lễ Tết kéo dài nên tỷ lệ lắp đầy phòng cũng như khách sạn Aurora mới khai trương trong giai đoạn hoàn công và chỉnh sửa nên chưa khai thác được hết công suất.

Để cổ phiếu lên cũng là mong muốn của cá nhân tôi cũng như tất cả cổ đông lâu dài của Công ty. Yếu tố về cổ phiếu ở thị trường Việt Nam mình, cho nên nay là năm thứ 6 chúng tôi niêm yết, chúng tôi cảm thấy kết quả kinh doanh thật sự giá cổ phiếu không phản ánh đúng thực trạng doanh nghiệp.

Tuy không đạt được như kỳ vọng ban đầu nhưng Công ty đạt được kết quả an toàn và ổn định nhờ mảng kinh doanh căn hộ và khách sạn. Ngoài ra, nhưng đột phá từ những dự án lớn mang lại doanh thu phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ được phê duyệt. Trong năm nay, HAR có 4 dự án được triển khai: resort Khánh Hòa - Nha Trang, nhà phố thương mại ở Quận 9, trung tâm thương mại Kim Biên - Quận 5 và cao ốc văn phòng ở Tân Bình và đã có đối tác nhận chuyển nhượng. Nếu một trong 4 dự án được phê duyệt sẽ mang lại kết quả đột biến.

Các dự án đưa vào khai thác năm nay thì chưa nhưng được phê duyệt cung như chuyển nhượng phần vốn góp cho các đối tác sẽ có kết quả đột biến. Còn hoạt động kinh doanh bình thường ở Công ty tăng trưởng hàng năm do khai thác thêm khách sạn, khai thác thêm căn hộ, tăng giá phòng và giảm chi phí hoạt động. Doanh thu tăng trưởng từ 15-20% do đưa khách sạn mới vào hoạt động.

Yếu tố niềm tin của cổ đông vào Công ty cũng là một yếu tố quan trọng. Về phần chúng tôi sẽ cố gắng thông tin đầy đủ để cổ đông nắm rõ. Tôi cũng không mong muốn gì giá cổ phiếu ở mức này. Chúng ta có trong tay quỹ đất và khoản đầu tư tiềm năng.

ĐHĐCĐ thường niên 2019 của HAR

2018 thực hiện 19% kế hoạch lợi nhuận

Nguyễn Nhân Bảo – TGĐ cho biết, hoạt động kinh doanh năm 2018 của Công ty bị ảnh hưởng bởi tình hình chung thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc trung và cao cấp mà Công ty theo đuổi, tổng doanh thu đạt 202 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 11 tỷ đồng. Với kết quả này, HAR chỉ mới thực hiện được 19% kế hoạch lợi nhuận năm. Theo đó, Công ty không chi trả cổ tức năm 2018.

Đối với các khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên kết, hơn một năm trở lại đây, việc xin phép quy hoạch và cấp phép của Thành phố bị chậm trễ nên tiến độ dự án không đạt được như mong muốn. “Tiến độ phụ thuộc vào các cơ quan chức năng hơn là doanh nghiệp”, ông Bảo nói. Đồng thời, HAR gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chi tiết tại các công ty con, công ty liên kết. Ngoài ra, HAR đã cho ra mắt dự án Aurora trong năm 2018.

Cổ tức 2019 dự kiến 5%

Chủ tịch Nguyễn Gia Bảo cho biết, mục tiêu của HAR là tập trung vào lĩnh cho thuê và quản lý khai thác bất động sản. Theo kế hoạch HĐQT đưa ra cho năm 2019, tổng doanh thu dự kiến 150 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 40 tỷ đồng. Bên cạnh những hoạt động truyền thống, Công ty sẽ tiếp tục nghiên cứu nhu cầu, kết hợp với các đơn vị liên kết để xây dựng thương hiệu Glenwood và Aurora. Song song đó, HAR sẽ tiếp tục mảng MFCG theo định hướng của HĐQT.

Đối với các dự án lớn trong tương lai, HĐQT sẽ xem xét các phương án thu xếp vốn, bao gồm cả việc tăng vốn điều lệ (nếu có).

Nguyên Ngọc

FiLi