Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2019

Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2019

Theo khảo sát của Savills tại thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 1/2019, phần lớn giá thuê từng phân khúc đều tăng theo năm nhưng nguồn cung chưa có sự bứt phá mạnh mẽ.

Phân khúc bán lẻ tiếp diễn cạnh tranh

Nguồn: Savills

Trong quý 1/2019, tổng nguồn cung phân khúc bán lẻ tại Hà Nội đạt khoảng 1.4 triệu m² với 16,000 m² được bổ sung từ một dự án ở khu vực nội thành, giúp khu vực này chiếm 46% thị phần.

Giá thuê gộp trung bình tầng trệt tăng 2% theo quý và 20% theo năm trong khi công suất thuê tăng nhẹ 2 điểm % theo quý và giảm 1 điểm % theo năm. Khối đế bán lẻ tại các khu dân cư đang phát triển mạnh mẽ với công suất thuê cao.

Khối đế bán lẻ có giá thuê tăng mạnh nhất. Nguồn: Savills

Theo đánh giá của bà Hoàng Diệu Trang - Quản lý cấp cao, bộ phận Cho thuê Thương mại Savills, “nhiều thương hiệu bán lẻ cao cấp quốc tế quan tâm đến thị trường Hà Nội. Thế nhưng thị trường đang thiếu mặt bằng bán lẻ chất lượng để đáp ứng các yêu cầu của những thương hiệu này”.

Năm 2019, Hà Nội đặt mục tiêu doanh thu thương mại điện tử chiếm 9% tổng mức bán lẻ và giữ vững xếp hạng 2 cả nước về chỉ số thương mại điện tử. Thủ đô cũng kỳ vọng tỷ lệ dân số tham gia mua sắm trực tuyến chiếm 68% số người sử dụng internet, chiếm 85% cơ sở bán lẻ, 25% cửa hàng xăng dầu chấp nhận thanh toán không dùng tiền mặt và 95% doanh nghiệp sẽ có trang thông tin điện tử.

Không có nguồn cung mới tại trung tâm và phía Đông trong 2 năm tới. Nguồn: Savills

Theo ước tính đến năm 2020, thị trường sẽ có 22 dự án với khoảng 364,000 m2 gia nhập. Với bối cảnh thương mại được cải thiện, số lượng các nhà bán lẻ quốc tế tham gia thị trường được dự đoán sẽ gia tăng.

Giá thuê văn phòng tăng nhưng công suất giảm

Nguồn: Savills

Trong quý 1/2019, 1 dự án hạng A mới và 3 dự án hạng B mới đã bổ sung thêm 81,000 m2 ra thị trường. Phân khúc hạng B và khu vực phía Tây duy trì nguồn cung lớn nhất.

Mặc dù khu vực trung tâm có mức giá thuê cao hơn khu vực ngoài trung tâm nhưng lại giảm tốc giá thuê mạnh hơn. Bên cạnh đó, khu vực trung tâm vừa chào đón dự án hạng A đầu tiên sau 5 năm.

Giá thuê phân khúc hạng A tăng trưởng mạnh nhất. Nguồn: Savills

Đến năm 2020, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 392,000 m². Khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới - nội thành và phía Tây.

Khu vực nội thành và phía Tây có nguồn cung lớn trong tương lai. Nguồn: Savills

Các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện (các tuyến đường sắt trên cao), sự gia tăng của những dự án thương mại và nhà ở, hay những diện tích thuê lớn với mức giá hợp lý. Nhu cầu đối với văn phòng làm việc có thể tăng tại các quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Long Biên, Hà Đông và Tây Hồ vì nguồn lao động tại các khu vực này lớn.

Phân khúc căn hộ trung cấp lớn mạnh

“Việc thiếu hụt các tài sản thương mại khiến thị trường nhà ở trở thành lựa chọn thực tế cho phần lớn nhà đầu tư”. Đó là nhận định của ông Dương Đức Hiển, Giám đốc, Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills.

Trong quý 1/2019, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 9,700 căn hộ mới. Con số này giảm 36% theo quý nhưng tăng 76% theo năm. Tất cả các phân khúc đều ghi nhận sự sụt giảm lượng tung bán mới do các hoạt động kinh doanh tạm dừng trong dịp tết Âm lịch.

Nguồn: Savills

Xét theo từng phân khúc, hạng A ghi nhận nguồn cung mới giảm 84% theo quý, hạng B và C giảm 35% theo quý. Số lượng căn bán đạt khoảng 9,800 căn, tăng mạnh 70% theo năm nhưng giảm 14% theo quý.

Hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 22,500 căn, tương ứng 65% thị phần. Nguồn cầu lớn từ người mua để ở và nhà đầu tư dẫn đến khối lượng giao dịch của hạng B lớn, chiếm 70% tổng số giao dịch và tăng cao nhất trong ba phân khúc khi đạt 99% theo năm. Giá bán trung bình hạng B khoảng 1,390 USD/m², giảm 2% theo quý nhưng tăng 8% theo năm.

Hoạt động thị trường các phân khúc giảm nhẹ. Nguồn: Savills

Khả năng chi trả mua nhà của Việt Nam đã được sự cải thiện trong 3 năm trở lại đây. Chỉ số giá nhà trên thu nhập giảm từ 34 trong năm 2016 xuống 21 trong năm 2018 do sự tăng trưởng mạnh mẽ của tầng lớp thượng lưu và trung lưu. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Hà Nội ở mức 17, tốt hơn mức trung bình của cả nước. Từ năm 2014, lượng hàng bán ra tăng với tốc độ 28% mỗi năm.

Theo dự kiến, có khoảng 44,000 căn hộ từ 34 dự án hiện tại và tương lai sẽ gia nhập thị trường.

Hơn 76,600 căn hộ sẽ gia nhập thị trường vào năm 2020. Nguồn: Savills

Nguyên Ngọc

FILI