Tương lai ngành bất động sản đang được định hình lại?

Tương lai ngành bất động sản đang được định hình lại?

Sau các vụ cháy chung cư gần đây, nhận thức của các cư dân đô thị đã có sự chuyển biến đáng kể và ngày càng trở nên tỉnh táo, khôn ngoan hơn. Tương lai của ngành bất động sản từ đó cũng sẽ được định hình lại.

Hiện trường vụ cháy chung cư Era Town. Nguồn: Cư dân Era Town

Trong năm 2018, vụ cháy chung cư Carina Plaza (Quận 8) đã gây xôn xao dư luận trong nước. Đến đợt lễ 30/04 vừa rồi thì xuất hiện thêm vụ cháy Era Town (Quận 7). Ngày 05/05/2019, bà hỏa lại viếng thăm khu chung cư The Vista (Quận 2). Tất cả các loại chung cư từ thấp cấp, trung cấp đến cao cấp ở khắp các quận đều đã được “lên sóng”.

Những ngày gần đây, các cuộc tranh luận nảy lửa đã nổ ra trên hầu hết các diễn đàn, trang báo lớn về việc nên ở chung cư hay nhà phố. Người viết không có tham vọng đưa ra câu trả lời cho vấn đề vĩ đại như vậy. Bài viết này chỉ nhằm thể hiện những nét chấm phá cơ bản của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

“Khu tập thể” thời hiện đại

Văn hóa làng xã không hợp với đời sống chung cư. “Của chung là của chùa” vốn là một triết lý đã được “thấm nhuần” vào tư tưởng của người Việt Nam. Vì vậy, dẫn đến một hệ quả là những gì có chữ “chung” đều không mấy tốt hoặc ít được chăm sóc. “Chung cư” cũng phần nào bị ảnh hưởng như thế.

Các khu chung cư “nhà nghèo” thì hành lang bị lấn chiếm để đồ, nấu nướng; thậm chí lâu lâu còn là chỗ phóng uế của chó mèo, nhậu nhẹt của các “anh em xã hội”… Các khu “nhà giàu” thì xe sang san sát nhưng không phải ông nào ở trong đó cũng sang như xe. Các thành phần nhà giàu mới nổi, trọc phú, “tiền nhiều, IQ thấp”… cũng không thiếu. Nhiều ông chuyên đỗ xe sai qui định, xả rác bừa bãi; bảo vệ nhắc thì mắng mỏ rất ghê ra vẻ ta đây là bố thiên hạ.

Hàng trăm nỗi khổ và phiền toái không nói nên lời đến từ ý thức của hàng xóm, sự vô trách nhiệm của chủ đầu tư… đè nặng lên các cư dân.

Các hạng mục an toàn chỉ mang tính đối phó. Người ta vẫn truyền tai nhau về việc chủ đầu tư lấy bộ phòng cháy chữa cháy của chung cư này sang lắp cho chung cư khác sau khi đã hoàn tất kiểm tra của các cơ quan chức năng.

Thậm chí, có chung cư chỉ có đầu phun nước chữa cháy trước cửa căn hộ. Vậy thì không biết khi có cháy xảy ra thì chữa kiểu gì, chả lẽ lại chống cháy mỗi hành lang?

Tuy nhiên, chúng ta phải nhìn vào bản chất vấn đề một cách khách quan. Trước kia, dư luận cũng từng sôi nổi vấn đề máy bay tại sao rớt nhiều thế? Khi thống kê ra thì họ lại té ngửa rằng tỷ lệ người chết do máy bay rất bé so với chết do xe máy, xe hơi… Dạo gần đây có thể cháy chung cư lên báo nhiều nhưng so ra chưa chắc tỷ lệ cháy chung cư so với tỷ lệ cháy nhà phố đã cao hơn.

Vả lại, chung cư còn có cầu thang thoát hiểm khá rộng đủ cho nhiều người chạy cùng lúc. Còn nếu bạn ở trong các hẻm nhỏ (chỉ đi vừa 1 chiếc xe máy) thì khi có hỏa hoạn xảy ra khả năng đi đoàn tụ ông bà còn cao hơn.

Hoạt động PR quá mức là con dao hai lưỡi. Khi chuẩn bị mở bán thì các chủ đầu tư hứa hẹn nào là hồ bơi đẳng cấp, tiện ích hàng đầu, công viên độc đáo “có một không hai”… Khi nhận nhà thì sơn tróc vữa rớt, diện tích thiếu hụt…

Khi đi xem nhà mẫu thì dân chúng bị choáng ngợp bởi “thiết kế Châu Âu”, “phong cách Nhật Bản”, “nội thất Hoa Kỳ”... Đến thùng đựng rác, chỗ phơi đồ… cũng phải được bố trí sao cho ấn tượng; không thể đơn sơ, qua loa được. Lúc nhận nhà thì người mua bỗng nhận ra thiết kế thực không đẹp như mẫu, trang thiết bị thì thấp cấp hẳn so với quảng cáo, vòi nóng lâu nóng còn máy lạnh thì lâu mát… Công viên có khi cũng chẳng thấy đâu, các tòa bê tông cốt thép ngắm nhau là chính. Đến mức mà trên mạng có người comment rằng: “Không ngoa ngôn, không lừa đảo thì không phải chủ đầu tư”.

Tuy nhiên, có rất nhiều yếu tố khách quan chỉ ra rằng giá bán các căn hộ ở thị trường Việt Nam sẽ khó có thể giảm trong thời gian tới.

Giá chung cư sẽ không giảm

Tỷ lệ dân thành thị sẽ tăng trong dài hạn. Theo dự báo của Liên Hiệp Quốc, tỷ lệ dân thành thị ở Việt Nam sẽ vượt mức 40% vào năm 2030. Dân số thành thị sẽ đạt khoảng gần 56 triệu người vào năm 2050, tỷ lệ dân thành thị gần 50%.

Sự gia tăng này sẽ làm cho lực cầu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng tăng chứ không hề giảm trong vài chục năm nữa. Vì vậy, nhìn về dài hạn thì thị trường bất động sản vẫn sẽ có chiều hướng đi lên khá vững chắc.

Nguồn: Liên Hiệp Quốc

Các dự án mới khan hiếm trong ngắn hạn. Theo Savills, từ đầu năm 2019 đến nay, lượng cung căn hộ trên thị trường sơ cấp giảm mạnh cả ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Ngoài vấn đề về chính sách tiền tệ thắt chặt thì việc nhiều dự án bất động sản bị tạm dừng để rà soát, thanh kiểm tra cũng góp phần khiến nguồn cung thu hẹp.

Vì vậy, việc giá các căn hộ trên thị trường không giảm và thậm chí còn tăng thêm trong thời gian tới là dễ hiểu. Đây là một thực tế mà người viết nghĩ người mua nhà phải chấp nhận trong tình hình hiện nay.

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ ra sao?

Nói tóm lại, thị trường bất động sản vẫn sẽ phát triển trong thời gian tới. Một cuộc khủng hoảng hay bán khủng hoảng sẽ khó xảy ra trong ngắn hạn.

Khu Đông TP Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia bất động sản thì thị trường sẽ phát triển bài bản và chuyên nghiệp hơn. Sự chọn lọc và cạnh tranh sẽ ngày càng khắc nghiệt khi mà người tiêu dùng đang trở nên khôn ngoan và khó tính hơn.

Các nhà phát triển đẳng cấp, có uy tín và sở hữu quỹ đất lớn như VIC, VHM, NVL, NLG, KDH, PDR… sẽ phát triển mạnh mẽ. Trong khi đó, những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, lừa đảo, không trọng khách hàng… sẽ rơi vào tình trạng khó khăn, kinh doanh xuống dốc.

Thế Phong

FiLi