NDN – Biết mình biết người

13/06/2019 10:35

13-06-2019 10:35:13+07:00

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) là một minh chứng cho thấy các công ty nhỏ vẫn có thể “sống khỏe” trong thị trường bất động sản Việt Nam đầy cạnh tranh.

Chứng khoán cơ bản - Định hướng đúng, đầu tư thành công

Học phân tích kỹ thuật với những chuyên gia hàng đầu

Các dự án đã đầu tư của NDN. Nguồn: NDN

Quanh quẩn “ao nhà” vẫn sống khỏe

NDN không thuộc nhóm những doanh nghiệp gây được tiếng vang lớn ở tầm quốc gia và quốc tế trong lĩnh vực bất động sản như VHM, NVL, NLG, KDH, PDR… Người viết cho rằng NDN thành công khi tìm được “đại dương xanh” cho mình nhờ rất biết mình biết người.

Nếu quan sát biểu đồ bên dưới, có thể thấy NDN cùng với TDH, NBB… là những doanh nghiệp có vốn hóa thuộc loại nhỏ trong các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết (bong bóng trong biểu đồ rất nhỏ). Biết mình không phải là dạng doanh nghiệp quan hệ rộng khắp trên toàn quốc nên NDN hầu như chỉ làm các dự án trong khu vực Đà Nẵng. Doanh nghiệp cũng ít khi theo đuổi nhiều dự án cùng một lúc vì hiểu rõ thực lực của mình không quá hùng mạnh.

Các dự án NDN làm như Đà Nẵng Plaza, Monarchy Block A, Monarchy Block B… và sắp tới có thể là Paracel đều được đánh giá là khá hiệu quả.

So sánh NDN và các doanh nghiệp cùng ngành. Nguồn: VietstockFinance

Lưu ý: Những doanh nghiệp được thể hiện bằng bong bóng màu đỏ như VHM, NVL, NLG, FLC, KDH… là những doanh nghiệp có diện tích quỹ đất (bao gồm cả công ty con, công ty liên kết) trên 500 ha. Các doanh ngiệp còn lại được thể hiện bằng bong bóng màu xanh. Trong đồ thị không thể hiện các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản khu công nghiệp như BCM, KBC, ITA, NTC, LHG…

Nợ phải trả tăng nhưng không gây lo ngại

Nếu chỉ nhìn nợ phải trả đang chiếm 71.07% tổng nguồn vốn và đánh giá rằng cổ phiếu này có rủi ro thì có phần khá hời hợt và phiến diện. Chúng ta cần phân tích sâu hơn vào cấu trúc nợ của NDN.

Khoản mục người mua trả tiền trước liên tục tăng trưởng cả về giá trị tuyệt đối và tỷ trọng trong những quý gần đây. Đến cuối quý 1/2019, NDN có đến gần 90% nợ phải trả là các khoản người mua trả tiền trước (chủ yếu là đến từ dự án Monarchy Block B). Nói cách khác, doanh nghiệp này có nợ phải trả nhiều nhưng không rủi ro.

Nguồn: VietstockFinance

Suốt từ năm 2016 đến giữa năm 2018, doanh nghiệp luôn giữ một tỷ trọng lớn đầu tư kinh doanh chứng khoán. Tại mức đỉnh điểm, giá trị chứng khoán kinh doanh lên tới hơn 300 tỷ đồng và chiếm đến 27.24% tài sản ngắn hạn.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2018, NDN đã tất toán gần như toàn bộ chứng khoán kinh doanh. Điều này giúp cổ đông có thể an tâm hơn về việc sử dụng vốn của doanh nghiệp.

NDN sẽ bán cổ phiếu quỹ với khối lượng lớn

Vào ngày 27/05/2019, Hội đồng quản trị của NDN đã thống nhất phương án bán 3.5 triệu cổ phiếu quỹ. Mục đích của việc bán cổ phiếu quỹ là để cơ cấu lại nguồn vốn.

Thời gian giao dịch dự kiến từ ngày 17/06/2019 đến ngày 16/07/2019. Khối lượng đặt bán hàng ngày khoảng 105,000-350,000 cổ phiếu.

Với khối lượng giao dịch bình quân 52 tuần ở mức 364,838 cổ phiếu thì lượng bán ra như trên là khá lớn và có thể khiến cổ phiếu có điều chỉnh, rung lắc trong ngắn hạn.

Định giá cổ phiếu

Dự án Paracel 22 tầng tại lô đất ở góc đường Phan Đăng Lưu, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng có tổng mức đầu tư 450 tỷ và có thể khởi công xây dựng từ quý 4/2019. Tuy nhiên, do thông tin chưa đầy đủ nên người viết không thể ước tính được mức tổng thu dự kiến. Vì vậy, dự án này không được tính toán trong bảng định giá RNAV.

Tuy nhiên, doanh nghiệp không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án. Người viết cho rằng NDN có thể phải M&A hoặc hợp tác với các doanh nghiệp khác có quỹ đất dồi dào để phát triển trong thời gian tới.

Kết quả định giá tổng hợp của NDN ở mức 20,040. Mức này vẫn khá cao so với giá thị trường (market price) hiện tại của cổ phiếu.

Xét theo phân tích kỹ thuật thì đường trendline dài hạn (tương đương vùng 12,500-13,500) sẽ là hỗ trợ mạnh của NDN. Ngưỡng này có thời gian tồn tại lâu và số lần test thành công nhiều nên có độ tin cậy rất cao.

Khối lượng đang đi xuống cho thấy nhà đầu tư đang khá thận trọng trong ngắn hạn. Việc bán cổ phiếu quỹ có thể làm giá rung lắc, điều chỉnh ngắn hạn nên nhà đầu tư có thể chọn phương án mua vào từ từ để hạn chế rủi ro.