Vẫn loanh quanh định giá đất

15/07/2019 11:41
15-07-2019 11:41:26+07:00

Vẫn loanh quanh định giá đất

Nếu thực sự thuế, phí về đất đai là cao, không phù hợp với thu nhập của người dân thì giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không phải giảm giá đất.

Pháp luật đất đai quy định giá đất theo bảng giá đất không được chênh lệch quá 20% so với giá đất trên thị trường, nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc. Ảnh: Anh Quân

Năm 1997, khủng hoảng tài chính nặng nề đã xảy ra tại khu vực Đông Nam Á, bắt đầu từ Thái Lan, cụ thể hơn là từ việc hệ thống định giá đất của Thái Lan đã bị cuốn vào vòng xoáy của bong bóng bất động sản. Thái Lan đã rút ra bài học lớn về tác động của giá đất đối với tính ổn định của hệ thống kinh tế - tài chính quốc gia.

Chính phủ nước này đã quyết định hoàn thiện hệ thống định giá bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hóa, định giá bất động sản phải bảo đảm hoàn toàn phù hợp với giá trị thị trường.

Luật đã quy định rõ ràng

Nhìn lại Việt Nam, hệ thống tài chính đất đai của ta được đổi mới quá chậm, thực hiện trên thực tế còn chậm hơn. Luật Đất đai năm 1987 không thừa nhận đất đai có giá. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá nhưng do Nhà nước quy định. Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường. Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ ràng về bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định.

Khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định rất chi tiết về phạm vi áp dụng của bảng giá đất do Nhà nước quy định: được áp dụng để tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trong hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Tại các nước phát triển, người ta quy định giá đất theo định giá hàng loạt không được thấp hơn 80% của giá đất thị trường.

Đây là một yêu cầu quan trọng để tạo dựng một hệ thống tài chính đất đai thực, trước hết tránh thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước.

Khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rất chi tiết về phạm vi phải định giá đất cụ thể: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất mà không thông qua đấu giá đất; tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất vượt hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và đất do tổ chức kinh tế sử dụng; tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định pháp lý của Luật Đất đai năm 2013 như vậy là rất rõ ràng và minh bạch, trường hợp áp dụng “bảng giá đất” thì không áp dụng định giá cụ thể và ngược lại. Quy trình định giá để xác định bảng giá đất cũng là định giá hàng loạt, phản ánh mặt bằng giá đất trung bình của khu vực, được phép sai lệch nhất định so với giá đất trên thị trường, khác với quy trình định giá cho trường hợp cụ thể phải phù hợp với giá đất trên thị trường theo cả không gian và thời gian.

Tại các nước phát triển, người ta quy định giá đất theo định giá hàng loạt không được thấp hơn 80% của giá đất thị trường. Đây là một yêu cầu quan trọng để tạo dựng một hệ thống tài chính đất đai thực, trước hết tránh thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước.

Tại Việt Nam, pháp luật đất đai quy định giá đất theo bảng giá đất không được chênh lệch quá 20% so với giá đất trên thị trường (điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định về giá đất). Như vậy, Việt Nam cũng bảo đảm tiêu chí về độ chênh lệch giá đất 20% giữa giá đất theo định giá hàng loạt và định giá cụ thể phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.

Nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc

Luật pháp là như vậy, rất tích cực; nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc, nếu không tiện nói phũ phàng rằng trái với quy định của luật.

Thứ nhất, Chính phủ đã quy định năm phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (điều 4 của Nghị định số 44 nói trên). Bốn phương pháp đầu là phù hợp cả về lý luận khoa học về định giá đất, lẫn về “Quy chuẩn kỹ thuật định giá” do Bộ Tài chính ban hành. Câu chuyện trái luật nằm tại phương pháp thứ năm mang tên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được định nghĩa là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (khoản 5, điều 4 của Nghị định số 44 nói trên). Phương pháp này là phản khoa học vì không có lý luận khoa học về định giá đất nào nói rằng định giá cụ thể tương thích tỷ lệ thuận với định giá hàng loạt.

Phương pháp này cũng là trái pháp luật vì không có trong “Quy chuẩn kỹ thuật định giá” đã được ban hành; đồng thời cũng trái với phạm vi áp dụng rất tách biệt giữa bảng giá đất và định giá đất cụ thể quy định tại khoản 2 và khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập ở trên.

Thứ hai, trên thực tế, quy định về bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường tại tất cả các địa phương. Ở các thành phố lớn, giá đất trên bảng giá đất chỉ bằng khoảng 20-40% giá đất thị trường. Từ trực giác có thể thấy điều này làm ngân sách thất thu rất lớn đối với nguồn thu từ đất. Nhưng rất lạ là chẳng ai chịu trách nhiệm về việc quản lý nhà nước trái luật này.

Vừa qua, khi TPHCM vừa đưa ra chủ trương tăng bảng giá đất lên khoảng từ 20-30% thì lại có nhiều ý kiến không đồng thuận trên công luận với lý do làm tăng thuế, phí về đất đai. Ở đây có hai việc biệt lập không được nhầm lẫn. Thứ nhất, bảng giá đất phải phù hợp giá đất trên thị trường với khoảng chênh lệch không được quá 20% là một việc buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Thứ hai, nếu thực sự thuế, phí về đất đai là cao, không phù hợp với thu nhập của người dân thì giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không phải giảm giá đất.

Phương pháp định giá đất thứ năm do Chính phủ quy định dựa trên việc nhân hệ số với giá đất trên bảng giá đất cùng với thực tế bảng giá đất quá thấp so với giá đất thị trường đang tạo nên một hệ thống tài chính đất đai “giả vờ” ở Việt Nam. Nếu tiếp tục sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất tiêu cực, không chỉ thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước; mà còn tạo thuận lợi cho tham nhũng gắn với xác định giá trị đất đai thấp hơn thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; cũng như làm tăng thêm bất đồng thuận xã hội gắn với giá trị bồi thường về đất thấp hơn thị trường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cần xây dựng hệ thống tài chính đất đai thực - nâng bảng giá đất do địa phương quy định lên mức phù hợp giá trị thị trường

Chỉ có một hệ thống tài chính đất đai thực mới tạo được hiệu quả cao trong sử dụng đất, đóng góp cho ngân sách nhiều hơn, chống được tham nhũng về đất đai và giảm xung đột xã hội do đất.

Rất tiếc, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa qua đã đề xuất sử dụng phương pháp định giá đất thứ năm (phương pháp hệ số nhân với giá đất trong bảng giá đất) đã bàn ở trên vào bước dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để lấy ý kiến của dân. Thực chất, việc Nhà nước thu hồi đất gắn với giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc có tác động xã hội lớn. Cần định giá cụ thể một cách nghiêm túc theo đúng quy định tại điểm đ, khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai. Việc áp dụng bảng giá đất vào đây là trái luật.

Điều cấp thiết cần làm lúc này là đoạn tuyệt với phương pháp định giá đất thứ năm, nâng bảng giá đất do địa phương quy định lên mức phù hợp giá trị thị trường. Một số ý kiến cho rằng áp dụng phương pháp định giá thứ năm rất đơn giản và tiết kiệm chi phí định giá. Xin thưa rằng lao động nông nghiệp tiểu nông cũng rất đơn giản và ít tốn kém, nhưng ta vẫn phải đoạn tuyệt với tiểu nông để vươn lên nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao, từ đó mới đạt được năng suất cao và chất lượng tốt. Định giá đất cũng vậy, đừng lấy lý do đơn giản, dễ làm, ít tốn kém để biện minh, làm lệch lạc hệ thống tài chính đất đai.

Chỉ có một hệ thống tài chính đất đai thực mới tạo được hiệu quả cao trong sử dụng đất, đóng góp cho ngân sách nhiều hơn, chống được tham nhũng về đất đai và giảm xung đột xã hội do đất.

ĐẶNG HÙNG VÕ

TBKTSG





TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Chuyên gia nói gì về nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới?

Chuyên gia Kinh tế trưởng DXS cho rằng nguồn cung chung cư tại TPHCM sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Dự án Thành phố Thông minh thông báo thi tuyển phương án kiến trúc công trình Tháp 108 tầng

CTCP Đầu tư Phát triển thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (NHSC), liên doanh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) với Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản), phối hợp với Tạp chí Kiến...

Luật Đất đai 2024 có thể hiệu lực từ ngày 01/07, sớm hơn nửa năm

Ngày 26/03/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi các bộ trưởng các bộ liên quan và Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai Luật Đất...

Thấy gì qua việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để chờ tăng giá kiếm lời

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đã có hơn 3 ngàn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý 3/2023. CBRE mới đây đưa ra số liệu 60% người...

Kiều bào Pháp đánh giá cao những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở

Kiều bào cho rằng những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở sẽ thu hút Việt kiều về mua nhà và đầu tư nhiều hơn, tạo cơ hội để các doanh nhân Việt kiều đóng góp...

Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao...

Chung cư, nhà phố Hà Nội nóng thật hay sốt ảo?

Cùng nóng về mức độ quan tâm, song nhà trong ngõ được nhiều người chốt cọc nhanh hơn chung cư.

Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Nguồn cung cạn kiệt trong khi cầu rất cao khiến giá chung cư tăng phi mã. Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu đẩy mạnh được các dự án mới, nhất là cải tạo...

Đồng Nai khởi công 5 dự án và hoàn thành 715 căn NOXH trong 2024

Năm 2024, tỉnh Đồng Nai khởi công 5 dự án đã có chủ trương đầu tư và hoàn thành 715 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công 7 dự án và hoàn thành 979...

Soi quỹ đất của 10 ông lớn bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp luôn là điểm sáng thời gian qua. Trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông “trùm”...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98