"Của để dành" của các doanh nghiệp bất động sản tập trung ở đâu?

"Của để dành" của các doanh nghiệp bất động sản tập trung ở đâu?

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, "của để dành" thường được ghi nhận tại khoản mục người mua trả tiền trước hay dễ nhận thấy nhất là doanh thu chưa thực hiện.

Khoản mục người mua trả tiền trước chủ yếu là các khoản tiền trả trước của khách hàng theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại các dự án của công ty. Các khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi công ty hoàn thành và bàn giao các bất động sản cho khách hàng.

Tại hội thảo “Đón sóng cổ phiếu Bất động sản Xây dựng cuối năm 2019” diễn ra ngày 30/07, ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản, CTCK Rồng Việt (VDSC) cho rằng khoản người mua trả tiền trước là một trong hai khoản mục cần quan tâm khi “mổ xẻ” báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Nếu tỷ trọng khoản mục này trong nguồn vốn cao cho thấy công ty có “của để dành” lớn. Doanh nghiệp bán được hàng tốt. Các dự án phần nào có sức hấp dẫn với thị trường. Ông Dương còn cho biết khoản mục người mua trả tiền trước tăng đều trong giai đoạn 2015 - 2017 và giảm năm 2018, nhưng tăng lại trong quý 1/2019.

Theo dữ liệu tài chính của Vietstock, tính đến ngày 30/06/2019, có 68 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hơn 77 ngàn tỷ đồng tại khoản mục người mua trả tiền trước, tăng 3% so với hồi đầu kỳ. Tổng lượng tiền trả trước của 68 doanh nghiệp này chiếm 9% trong tổng nguồn vốn.

Lượng tiền người mua trả trước nhiều nhất phải kể đến là những ông lớn có quy mô lớn như Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC), Vinhomes (HOSE: VHM), Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG), Tập đoàn FLC (HOSE: FLC) hay Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL),…

Người mua trả tiền trước chiếm 20% tổng tài sản ĐVT: Triệu đồng Nguồn: VietstockFinance

Xét trên quy mô tài sản, Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) là doanh nghiệp có khoản người mua trả tiền trước chiếm 64% trong tổng tài sản. Phần lớn trong gần 1,359 tỷ đồng của khoản mục người mua trả trước là tiền khách hàng trả tiền trước ngắn hạn cho dự án Khu phức hợp Monarchy - Block B của Công ty.

Trong 2 năm qua, dự án chính của NDN là Khu chung cư Mornachy Block A và Block B. Block A đã bàn giao xong. Block B dự kiến bàn giao trong quý 4/2019 và quý 1/2020. Đến quý 1/2020, NDN bàn giao nhà và ghi nhận toàn bộ lợi nhuận cho dự án này. 

Trong nửa đầu năm 2019, doanh thu và lãi ròng của NDN giảm lần lượt 83% và 12% so với cùng kỳ, do các dự án của công ty đã được chuyển giao và hạch toán gần hết. Tuy nhiên NDN còn một dự án đang thực hiện và có kế hoạch sẽ hạch toán dần doanh thu vào cuối năm 2019.

Đầu tư phát triển xây dựng (HOSE: DIG) cũng có khoản mục người mua trả tiền trước chiếm 21% trong tổng tài sản, đạt  gần 1,519 tỷ đồng, tăng 49% so với đầu năm.

Bất động sản khu công nghiệp cũng có nhiều “của để dành”

Nhóm doanh nghiệp bất động sản thuộc phân khúc khu công nghiệp (KCN) ghi nhận “của để dành” nhiều hơn tại khoản mục doanh thu chưa thực hiện.

Doanh thu chưa thực hiện thực chất là một trường hợp đặc biệt của doanh thu. Số tiền nhận trước và doanh thu có liên quan nhiều kỳ kế toán trong tương lai. Điểm khác nhau giữa doanh thu chưa thực hiện được với người mua trả tiền trước chỉ là khi các doanh nghiệp bất động sản đã bàn giao sản phẩm cho người mua.

Các doanh nghiệp này được ghi nhận doanh thu theo từng năm hoặc một lần vì thế những doanh nghiệp này có thu nhập ổn định và đều đặn mỗi năm.

Doanh thu chưa thực hiện ghi nhận trên 10% tổng tài sản ĐVT: Triệu đồng Nguồn: VietstockFinance

Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc (HNX: IDV) chính là doanh nghiệp có doanh thu chưa thực hiện bằng 64% tổng tài sản. Được biết, doanh thu chưa thực hiện được mà IDV ghi nhận tập trung ở KCN Khai Quang và KCN Châu Sơn. Trong những năm tới tại KCN Khai Quang, IDV sẽ tiếp tục thực hiện công việc đền bù giải phóng mặt bằng nhằm có quỹ đất sạch cho thuê, tạo nguồn thu cho công ty; tiếp tục đầu tư xây dựng công trình, hệ thống mương thoát nước hồ sự cố và hồ điều hòa… Còn ở KCN Châu Sơn, IDV sẽ hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý cho diện tích mở rộng, sau điều chỉnh quy hoạch; đầu tư hoàn thiện hạ tầng diện tích cũ và đầu tư hạ tầng phần diện tích mở rộng.

Đại diện khác đến từ bất động sản KCN đó là Sonadezi Long Thành (HOSE: SZL), doanh thu chưa thực hiện tại ngày 30/06/2019 gần 804 tỷ đồng, bằng 48% trong tổng tài sản, chủ yếu là doanh thu cho thuê đất chưa thực hiện trong ngắn hạn (hơn 30 tỷ đồng) và dài hạn (hơn 773 tỷ đồng). Lũy kế 6 tháng đầu năm, Công ty có doanh thu gần 180 tỷ đồng, lãi ròng gần 48 tỷ đồng và thực hiện được 46% kế hoạch doanh thu cùng 58% kế hoạch lãi ròng.

Minh Nhật

FILI