Căn hộ mở bán đua lập mặt bằng giá mới

Trong những tháng đầu năm 2020, nhiều dự án nhà cao tầng trên thị trường sơ cấp TP HCM (chủ đầu tư chào bán lần đầu) được tung hàng với giá trần của khu vực và vùng lân cận.

Một dự án nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, cách tỉnh Long An không xa, được chào bán đợt đầu tiên với giá 32-35 triệu đồng mỗi m2. Nếu tính cả các loại thuế phí, giá nhà tiến sát ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m2, đẩy giá căn hộ 2 phòng ngủ tại đây lên 1,8 tỷ đồng. Trước đó, giá căn hộ tại huyện vùng ven này đều dưới 30 triệu đồng mỗi m2, thậm chí Bình Chánh còn được biết đến là khu vực có nhiều nhà tái định cư giá rẻ trong 5-10 năm trước.

Cũng gây chú ý vì thiết lập mặt bằng giá mới trong khu vực, một dự án nằm trong khu Cát Lái, được môi giới chào hàng 2,1 tỷ đồng một căn hộ 2 phòng ngủ (56-60 m2), vị chi mỗi m2 nhà vượt ngưỡng 40 triệu đồng đã bao gồm thuế.

Nếu so sánh với các dự án chung cư gần đó cùng một chủ đầu tư, căn hộ được doanh nghiệp bán vài năm trước đều dưới 30 triệu đồng mỗi m2. Hiện các căn hộ 2 phòng ngủ đã có sổ hồng và bàn giao nhà 2-4 năm trong khu vực Cát Lái có giá thị trường (đã tăng theo thời gian) chỉ khoảng 1,6-1,7 tỷ đồng. Môi giới giải thích giá dự án mới cao hơn các dự án trước đây do chất lượng nhà và tiện ích đẳng cấp hơn.

Cuộc đua thiết lập mặt bằng giá nhà mới không chỉ diễn ra ở các vị trí vùng ven hoặc khu giao thông còn hạn chế, một dự án căn hộ trên đường Lương Định Của (quận 2, TP HCM) được chào bán giá bình quân khoảng 80 triệu đồng mỗi m2. Đây là giá căn hộ cao nhất trên trục đường này và tiệm cận các chung cư đắt đỏ trên bán đảo Thủ Thiêm.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tại buổi họp báo trực tuyến tổng kết thị trường bất động sản TP HCM diễn ra trong tháng 4/2020, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, các dự án mới gia nhập thị trường trong mùa dịch tuy sụt giảm mạnh về số lượng nhưng giá bán bình quân tăng 15% theo phương pháp đối chiếu mặt bằng giá cùng khu vực.

Thậm chí, nếu tính biên độ tăng giá cao nhất, một số dự án tăng đến 23-24%. Đây là mức giá ghi nhận được từ thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư chào bán lần đầu và được so sánh với giá các dự án tọa lạc tại vị trí tương đồng đã chào bán trước năm 2020.

Bà Dung giải thích các dự án mới tăng giá so với dự án cũ cùng khu vực vì nhiều lý do như: chất lượng và tiện ích được đầu tư cao hơn, nguồn cung hạn chế, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán ngày càng kéo dài. Chi phí đầu vào cũng cao nên giá thành (đầu ra) tăng so với trước đây.

Tuy nhiên, CEO một công ty tư vấn đầu tư bất động sản có trụ sở tại khu Đông TP HCM nhận định, thị trường nhà chung cư tại Sài Gòn đang bước vào giai đoạn nhiễu loạn giá khi các mặt bằng giá mới được đẩy lên quá nhanh trong một khoảng thời gian ngắn. Đây đều là những nguồn cung mới, sơ cấp được chào bán ra thị trường lần đầu nhưng đã đua nhau lập đỉnh trong khu vực, thể hiện quyết tâm giữ giá của các chủ đầu tư bất chấp tác động tâm lý của Covid-19.

Theo chuyên gia này, hiện mức trần giá nhà so với khu vực xung quanh chỉ được nhìn dưới góc độ một chiều là giá chào bán. Trên thực tế, thị trường không chỉ của riêng người bán mà người mua cũng có sức ảnh hưởng rất lớn. Vì vậy, ông cho rằng cần thêm thời gian kiểm chứng xem người mua, giới đầu tư có sẵn sàng chấp nhận mức giá này hay không thông qua tính thanh khoản của thị trường và các giao dịch thứ cấp.

Trong trường hợp các dự án có giá lập đỉnh vẫn được mua bán, giao dịch nhộn nhịp, theo ông điều này sẽ kéo giá nhà trong khu vực đồng loạt tăng "té nước theo mưa". Hậu quả của tình trạng này là nếu ngay cả giá nhà vùng ven cũng lập đỉnh, thị phần nhà bình dân (vừa túi tiền và giá rẻ) sẽ ngày càng thu hẹp hơn nữa. Điều này không có lợi cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững.