Giới đầu tư 'đón lõng' cơn bán tháo trên thị trường bất động sản thương mại

Khi các nền kinh tế trên thế giới đang suy sụp, giá bất động sản thương mại cũng được dự báo giảm mạnh. Nhưng giảm sâu đến mức nào mới là câu hỏi quan trọng. Charles Hewlett, Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Rclco Real Estate Advisors, cho biết hiện nay, đa phần bên bán đang sẵn sàng giảm giá bán khoảng 5% nhưng bên mua hy vọng chứng kiến mức giá giảm 20% so với trước lúc đại dịch Covid-19 xảy ra.

Khoảng chênh lệch giá mua và bán đó, có thể rộng hơn trong những trường hợp cụ thể, khiến các thương vụ bất động sản thương mại bị đóng băng.

Khung cảnh vắng vẻ ở trung tâm mua sắm Brookfield Place, nơi được mệnh danh là Trung tâm tài chính thế giới, ở thành phố New York, Mỹ. Ảnh: Getty

Giữ sẵn tiền mặt để "săn hàng" bất động sản

Theo Công ty dữ liệu Preqin, các công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân trên toàn cầu đang nắm giữ lượng tiền mặt ước tính lên đến 328 tỉ đô la Mỹ để sẵn sàng giải ngân cho các thương vụ bất động sản khi cơ hội tốt xuất hiện.

Trước cuộc khủng hoảng Covid-19, giá tài sản được đẩy lên cao khi giới đầu tư chạy theo lợi suất ở các phân khúc rủi ro hơn trên thị trường bất động sản.

Hiện tại, Blackstone Group (Mỹ) và Brookfield Asset Management (Canada), hai công ty đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới, đang săn các thương vụ giá rẻ do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Họ cho rằng các quy định giãn cách xã hội và tình trạng tê liệt đi lại đã làm đóng băng các giao dịch bất động sản, sẽ khiến giá bất động sản thương mại giảm trong những tháng tới.

“Các hạn chế tiếp xúc trực tiếp đang ngăn cản các thương vụ mới. Khi có quá ít người mua, quá ít thương vụ được thực hiện, số thương vụ đổ bể sẽ tăng lên và những điều này báo hiệu giá bất động sản sẽ giảm khi thường không thực sự hồi phục”, Tom Leahy, một giám đốc cấp cao của Công ty Real Capital Analytics, nhận định.

Theo Leahy, số thương vụ bất động sản bất động sản thương mại ở châu Âu trong tháng 4 vừa qua giảm 65% so với cùng kỳ năm ngoái. Các thị trường châu Á và Mỹ cũng đối mặt với mức suy giảm tương tự.

Thị trường bất động sản ở châu Á, nơi khởi phát đại dịch Covid-19, có thể phục hồi nhanh hơn châu Âu hoặc Mỹ khi các nền kinh tế như Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản và một số khu vực ở Trung Quốc đã nối lại các hoạt động kinh doanh, theo Richard Barkham, nhà kinh tế trưởng của Công ty tư vấn bất động sản CBRE Group.

Barkham dự báo số giao dịch bất động sản thương mại ở Mỹ sẽ giảm 35% trong năm nay, mạnh hơn mức giảm gần 25% của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

John Saunders, Giám đốc phụ trách mảng bất động sản thương mại ở châu Á - Thái Bình Dương của Quỹ quản lý tài sản BlackRock, cho biết các giao dịch thuê bất động sản thương mại đang dần phục hồi ở Úc, New Zealand và Hồng Kông, những nơi dịch Covid-19 đang được khống chế khá tốt.

Bên sốt sắng, bên dè chừng

Tuy nhiên, ông cho biết các bên mua vẫn chưa sẵn sàng dù bên bán bắt đầu sốt sắng chào bán những bất động sản khách sạn, bán lẻ đang gặp lao đao vì dịch Covid-19 và các bất động sản công nghiệp đang được định giá cao.

Saunders nói: “Mọi người đang thấy rất khó để định giá vào thời điểm này vì có quá nhiều bất ổn trên thị trường”.
Tuy vậy, Blackstone Group, có trụ sở ở New York và quản lý khối tài sản 538 tỉ đô la tính đến cuối tháng 3, “đang bắt đầu nhìn thấy một số tình huống cần giải cứu”, theo nhận định của Jonathan Gray, Chủ tịch Blackstone Group, trong cuộc họp báo công bố kết quả kinh doanh hồi cuối tháng trước.

Gray cho rằng tình hình nguy cấp trên thị trường bất động sản cần thời gian để lộ rõ ra. Trong khi đó, trong thư gửi cho các cổ đông hồi tuần trước, Bruce Flatt, Giám đốc điều hành Công ty quản lý tài sản Brookfield Asset Management, cho biết công ty ông đã thủ sẵn 60 tỉ đô la để “sẵn sàng triển khai đầu tư trên khắp toàn câu khi các cơ hội xuất hiện”.

Nhiều công ty đầu tư bất động sản đang nắm giữ lượng tiền mặt dồi dào để sẵn sàng hành động nhưng họ cần phải xác định phương án xử lý một số khoản đầu tư bị tổn thương nhiều nhất của họ trong thời gian gần đây.

Tháng trước, Blackstone Group cho biết đang tập trung vào các phân khúc bất động sản đã thể hiện được sức chống đỡ tốt trước các tác động của Covid-19. Danh mục đầu tư bất động sản đang chiếm khoảng 30% tổng tài sản mà Blackstone Group đang quản lý.

Không phải tất cả thương vụ đầu tư của Blackstone Group đều tốt đẹp. Hồi cuối tháng 2, Blackstone Group thông báo mua thương vụ mua một danh mục ký túc xá đại học ở Anh với gía 6 tỉ đô la. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng Blackstone Group có thể đang đau đầu với khoản đầu tư này.

Brookfield Asset Management làm dậy sóng thị trường bất động sản thương mại khi đầu tư tổng cộng 15 tỉ đô la vào các khu mua sắm vào năm 2018.

Trước làn sóng các cửa hiệu bán lẻ đóng cửa vì Covid-19 và nhiều người tiêu dùng chuyển sang mua bán trực tuyến, gần đây, Brookfield thông báo triển khai chương trình tái thiết bán lẻ trị giá 5 tỉ đô la để mua lượng cổ phần thiểu số ở những doanh nghiệp bán lẻ chịu sự tác động nặng nề của dịch Covid-19.

Cho đến khi hoạt động mua sắm, đi làm và du lịch trở lại bình thường, rất khó để giới đầu tư xác định được khu mua sắm, khách sạn, cao ốc văn phòng nào đáng giá để mua.

“Thử thách đang thực sự diễn ra là khi nào các thị trường bắt đầu tái mở cửa và khi nào bên mua và bên bán tìm thấy vùng giá mà hai bên có thể thỏa hiệp. Các phân khúc khác nhau và khu vực địa lý khác nhau sẽ là những yếu tố tác động đến giá cả bất động sản thương mại. Sẽ không xuất hiện một cuộc hồi phục đồng đều”.