Giới đầu cơ, lướt sóng bất động sản 'mất hút' mùa dịch

Các chuyên gia cho biết, tác động của đại dịch đến thị trường bất động sản có thể nặng nề hơn từ giai đoạn cuối năm 2020 trở đi khiến hành vi đầu tư, đầu cơ trên thị trường địa ốc có sự thay đổi lớn.

Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành đánh giá, thị trường nhà đất hiện không có sóng, phần lớn dòng tiền đặt ở chế độ chờ (án binh bất động) đã khiến các nhà đầu tư lướt sóng mất hút khỏi đường đua.

Ông cho rằng, nhóm nhà đầu tư này phân hóa mạnh mẽ, những người lướt sóng ngắn hạn chọn chế độ "ngủ đông" chờ qua mùa dịch. Số còn lại phải chuyển kế hoạch đầu tư sang dài hạn khi chứng kiến những người lướt sóng ngắn hạn nếm trái đắng vì cố tạo sóng trong giai đoạn thị trường thanh khoản kém, buộc phải chịu mất cọc (tiền đặt cọc).

Theo ông Duyệt, rủi ro của thị trường địa ốc trong những tháng cuối năm 2020 sẽ tăng dần so với đầu năm và mức rủi ro của năm 2020 cũng cao hơn những năm trước đó. Điều khiến các dự phòng rủi ro được đặt ở mức cao là do không đo lường được, không biết dịch bệnh diễn biến tiếp theo như thế nào, ảnh hưởng kinh tế, chính trị toàn cầu, biến động giá vàng đến đâu và tâm lý đầu tư sẽ thay đổi ra sao.

Phần còn lại của thị trường gồm nhà đầu tư chuyên nghiệp vốn trung bình và nhà đầu tư vốn lớn có hành vi đối lập nhau. Các nhà đầu tư được xét vào nhóm chuyên nghiệp nhưng tài chính hạn chế dành thời gian cuối năm 2020 để quan sát, săn tìm cơ hội một cách thận trọng. Trong khi đó, các nhà đầu tư vốn lớn mùa này lại hoạt động cực kỳ xông xáo. Với thế mạnh có thâm niên và dòng vốn dự trữ lớn, đủ nguồn lực để ôm hàng dài hạn, đây là nhóm nhà đầu tư duy nhất chủ động xuống tiền lúc này khi chọn được quỹ đất ưng ý và thương lượng được mức giá hợp lý.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Theo ông Duyệt từ cuối năm 2020 trở đi, thị trường địa ốc vùng ven Sài Gòn sẽ xuất hiện nhiều cơ hội săn bất động sản giá tốt khi các nhóm nhà đầu tư yếu thế (lướt sóng mắc cạn, dùng đòn bẩy quá đà) mất khả năng thanh toán. Làn sóng bán dưới giá thị trường để thu hồi tiền mặt về nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư có thể tăng nhanh hơn. Khi thanh khoản thị trường kém dần, giảm giá trên thị trường thứ cấp là một trong những giải pháp thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh hơn. Bước ngoặc thử thách tâm lý thị trường lúc này là bên dò đáy có sẵn sàng mua vào hay vẫn muốn chờ vùng giá thấp hơn nữa.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, quan sát thị trường 8 tháng qua đa số giới đầu tư có dự cảm xấu trong năm 2020. Nhiều bộ phận nhà đầu tư mất niềm tin phục hồi vào cuối năm và nguy cơ tiềm ẩn trong năm 2021.

Theo ông Hạnh, nhà đầu tư lướt sóng đang mất cơ hội cải thiện thanh khoản, buộc phải chờ tin tốt từ việc kiểm soát Covid-19 để tạo sóng, nhưng nhiều khả năng họ phải chờ đợi lâu hơn dự định. Chính diễn biến khó đoán lúc này đang làm tăng các quan ngại về rủi ro tiềm ẩn. Tâm lý cảnh giác bao trùm thị trường khiến nhà đầu tư lướt sóng sẽ không có cơ hội xuống tiền và chốt lời nhanh được nên có thể đã mắc cạn giữa vòng xoáy bất định này.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, trước khi đại dịch xuất hiện, tâm lý nhà đầu tư bất động sản muốn vay càng nhiều càng tốt để tăng cơ hội tiếp cận tài sản, hiện thực hóa lợi nhuận nhanh. Tuy nhiên, đến khi Covid-19 diễn ra đợt một và bùng phát trở lại, chiến lược vay của nhà đầu tư thay đổi 360 độ sang hướng vay càng ít càng tốt, thậm chí không vay để giảm thiểu rủi ro. Tài chính của khách hàng và nhà đầu tư bị suy giảm trong đại dịch nên ảnh hưởng đến sự lựa chọn và thay đổi hành vi thị trường địa ốc.

Ông Chánh nhận định, các nhà đầu tư nên được phân loại theo thâm niên. Nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo, vì ít thông tin và thiếu dữ liệu, trong mùa dịch họ càng dè dặt khi đưa ra quyết định xuống tiền. Các nhà đầu tư này theo trường phái bảo toàn vốn trước tiên nên phương án phòng thủ chiếm ưu thế.

Trong khi đó, các nhà đầu tư gia nhập thị trường 1-3 năm là những người mò mẫm dò đáy nhưng phần lớn không ra quyết định vội vàng trong lúc này vì lo bị hớ. Nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm có thâm niên gia nhập thị trường bất động sản trên 5 năm có sẵn dòng tiền là đối tượng duy nhất đủ khả năng mua vào khi xuất hiện giá bán mềm hơn trước tại thời điểm này.

Riêng đối với những nhà đầu cơ và nhà đầu tư lướt sóng, theo ông Chánh, thuộc diện cá biệt nhất hiện nay, khi bất động sản giảm tốc và chịu tác động tâm lý tiêu cực, họ mất hút khỏi đường đua, không để lại dấu vết nào trên thị trường nữa. Cùng với nhà đầu tư lướt sóng, đặc trưng của nhóm đầu cơ là kiếm tiền khi thị trường có sóng buộc phải gác lại mọi kế hoạch ngắn hạn.

"Chừng nào dịch bệnh còn diễn biến phức tạp trên toàn cầu, thị trường có thể rơi vào tình trạng "tắt điện" kéo dài. Đây là giai đoạn nhạy cảm, khó đoán định tương lai nên rủi ro và thách thức rất lớn", ông Chánh nói.