Nhà đầu tư địa ốc hụt hơi vì mất khả năng thanh toán

Nhà đầu tư này cho biết, kế hoạch mua 2 căn chung cư trị giá 3 tỷ đồng bị ảnh hưởng nặng nề vì Covid-19. Dự án ông Tuân mua đã cất nóc, đang bước vào giai đoạn hoàn thiện mặt ngoài và hệ thống kỹ thuật, nội thất, dự kiến bàn giao nửa đầu năm 2021 nên lịch đóng tiền theo tiến độ cứ thông báo dồn dập.

Song vì dịch bệnh khiến dòng vốn đầu tư của ông Tuân bị nghẽn ở nhiều nơi. Từ tháng 6 đến nay, sau khi vét sạch tiền mặt để đóng tiền nhà đợt 6 và 7, nay nhà đầu tư này lại đứng ngồi không yên khi nhận thông báo nộp tiền đợt 8.

Ông Tuân tiết lộ, cách đây 3 tuần vì đóng tiền nhà trễ tiến độ quá 60 ngày, khách hàng đã bị chủ đầu tư ra tối hậu thư nếu chậm thanh toán sẽ bị thanh lý hợp đồng. Nếu bị thanh lý, ông sẽ phải chịu phạt 20% giá trị tài sản, tương ứng với mức lỗ 20%.

"Đối với tiền nhà những đợt tiếp theo, tôi không còn khả năng chi trả, nguy cơ bị thanh lý hợp đồng rất lớn, vì vậy tôi buộc lòng phải bán nhà để giảm căng thẳng tài chính", ông Tuân nói. Tuy nhiên, vấn đề của nhà đầu tư này ngày càng nan giải khi vài tháng gần đây đã gửi căn hộ cho nhiều sàn môi giới nhưng vẫn chưa có khách mua hỏi.

Thị trường bất động sản TP HCM nhìn từ trên cao. Ảnh: Quỳnh Trần.

Kẹt vốn mùa dịch, mất khả năng thanh toán khiến rất nhiều người mua nhà đất từ vị thế chủ tài sản, chỉ trong vài tháng bỗng biến thành con nợ của chủ đầu tư. Bà Hảo đã đặt cọc mua một căn nhà phố dự án tại vùng ven giáp ranh với khu Đông TP HCM giá 3,5 tỷ đồng từ cuối năm 2019, đến quý II là đợt thanh toán tiếp theo để ký hợp đồng mua bán song bà đã cạn tiền.

". Nhà hàng mang lại doanh thu chính nuôi suất đầu tư này cũng đóng cửa vì lỗ nặng. Tôi rỗng túi mùa dịch, giờ còn nợ chủ đầu tư cả tỷ đồng", bà Hảo giải bày.

Môi giới mách nước cho bà Hảo giải pháp gửi thư trình bày khó khăn với chủ đầu tư xin giãn tiến độ đóng tiền. Nếu chủ đầu tư thông cảm, khách hàng có thể xoay xở tìm kiếm các kênh tài chính hỗ trợ như vay, mượn. Trong trường hợp chủ đầu tư dùng biện pháp rắn, quyết liệt thanh lý hợp đồng, bà Hảo sẽ phải chịu khoản phạt 15% giá trị hợp đồng nếu không chủ động bán tháo sớm hơn trát đòi nợ.

Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, hiện tượng nhà đầu tư bất động sản mất khả năng thanh toán do tác động xấu của đại dịch không phải là cá biệt. Khi phải đi đến bước này, nhà đầu tư nên chủ động ứng phó linh hoạt theo từng hoàn cảnh khác nhau.

Khi nhà đầu tư mua bất động sản cạn tiền thanh toán mùa dịch, giải pháp tốt nhất họ cần làm là nên bán nhanh nhất khi có thể, chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng để thoát khỏi áp lực tài chính. Đây gọi là hình thức cắt lời nếu tài sản vẫn không ngừng tăng giá trị theo thời gian.

Song nếu giữa mùa dịch không thể bán nhanh được, hoặc tài sản chưa kịp tăng giá, nhà đầu tư sẽ hạ xuống một nấc gọi là thu hồi vốn. Trên thực tế, khi bán giá gốc người mua cũng đã bị lỗ chi phí cơ hội. Tuy nhiên, thu hồi dòng tiền về để bảo toàn vốn vẫn khá hơn trường hợp phải chấp nhận lỗ nặng hơn trong tình huống phải bán dưới giá gốc. So với việc bị thanh lý hợp đồng mất 15-20% giá trị tài sản, việc chủ động bán nhanh chỉ khiến nhà đầu tư chịu lỗ trên dưới 5%, mức thiệt hại nhiều nhất là 10%.

Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết thêm, có những tình huống dù đã mất khả năng thanh toán, nhà đầu tư vẫn "cố đấm ăn xôi" bằng cách vay mượn đủ mọi hình thức để tiếp tục trả. Sở dĩ nhóm nhà đầu tư này vẫn quyết định ôm nợ để giữ lại tài sản vì họ kỳ vọng khi dịch được kiểm soát, thị trường có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng tốt hơn.

Với tình huống này, thách thức lớn nhất là hiện nay mọi thứ đều rơi vào tình trạng khó đoán và không chắc chắn. Vì vậy, việc hoạch định tài chính và đưa ra quyết định bán đi hay giữ lại tài sản, phải chọn lựa giữa việc chấp nhận lỗ hoặc tiếp tục gồng gánh là quyết định không hề dễ dàng.

Ông Duyệt đánh giá, Covid-19 đang đóng vai trò như một tấm màng lọc, quét qua mọi kênh đầu tư tài chính, trong đó có bất động sản. Đây là phép thử để nhà đầu tư nhận ra sức khỏe dòng tiền gửi vào tài sản đang ở tình trạng tốt - xấu đến đâu. Từ bước ngoặt này, nhà đầu tư bất động sản nên lưu ý khâu chuẩn bị tài chính cực kỳ quan trọng. "Không phải cứ thấy người người mua bán bất động sản lãi to thì mình cũng lao vào tìm cơ hội. Vì trên thực tế lớn thuyền thì sóng cũng lớn theo", ông Duyệt khuyến nghị.