1 triệu cũng có thể mua bất động sản?

05-09-2020 08:26:38+07:00
05/09/2020 08:26 1

1 triệu cũng có thể mua bất động sản?

Một ngôi nhà, một căn hộ chung cư được chia nhỏ thành rất nhiều phần để bán cho nhiều người đang được giới thiệu tại Việt Nam, nhưng mô hình này bị đánh giá chứa đựng không ít rủi ro.

1 triệu cũng có thể mua bất động sản?
Pháp luật chưa có quy định về việc góp vốn mua chung bất động sản qua app. Ảnh: Ngọc Dương

Lo ngại 'mua chung' bất động sản qua app

Công ty cổ phần đầu tư thương mại Sunshine Tech vừa tung ra “cuộc đua lợi nhuận” cùng 3 dự án từ Sunshine Homes trên nền tảng ứng dụng di động (app) theo mô hình đầu tư tài chính - bất động sản (BĐS). Theo tư vấn của Đ.A (nhân viên Sunshine Tech), nhà đầu tư (NĐT) tải app về điện thoại và chọn dự án tham gia, vốn đầu tư tối thiểu 100 triệu đồng, miễn không vượt giá của căn hộ đó. Công ty sẽ ký hợp đồng đầu tư tài chính chứ không phải mua BĐS, nên hai bên không cần phải ra công chứng, trong hợp đồng vẫn ghi rõ về thông tin dự án…

Nhiều công ty đang chào mời khách hàng tham gia mua chung bất động sản trong khi chưa có quy định nào về hoạt động này. Ảnh: TL

Sau khi NĐT đăng ký xong thì chủ dự án sẽ đóng căn này để không thực hiện bán ra ngoài cho khách hàng như giao dịch thông thường. Sunshine Tech đưa ra lợi nhuận của các dự án với kỳ hạn đầu tư 12 tháng gồm lợi nhuận cố định từ 8,5 - 9%/năm tùy dự án và lợi nhuận mua lại 6%/năm. Lợi nhuận tối thiểu cam kết từ 14,5 - 15%/năm. Những NĐT đăng ký trước ngày 20.9 sẽ được nhận thêm 0,5% nên tổng mức lợi nhuận có thể lên đến 15,5%/năm.

Giấy tờ sở hữu BĐS nói trên vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung nói trên. Do đó, dù khách hàng bỏ tiền ra đầu tư vào BĐS, nhưng không có giấy tờ nào chứng minh mình là chủ của căn nhà hay căn hộ đó…

Ông Đ.A cho hay đến hết thời hạn, các NĐT cùng mua căn hộ sẽ biểu quyết bán ra hay không, trường hợp 100% đồng ý bán thì có 2 trường hợp xảy ra là NĐT tự bán (không phải mất phí) và gửi cho bên môi giới bán (mất phí 4%). Khi căn hộ được bán, người mua sẽ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và công ty chia lại lợi nhuận theo vốn góp. Trong trường hợp các NĐT không biểu quyết bán, lúc này khách hàng nhận về mức lợi nhuận như đã cam kết ban đầu. “Sau 12 tháng, hệ thống sẽ trả gốc và lãi mà không phụ thuộc vào tiến độ dự án BĐS”, ông Đ.A cho hay.

Hay Công ty Revex giới thiệu là mô hình công nghệ đầu tư chung BĐS. Theo đó, một dự án BĐS sẽ được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều NĐT tham gia từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỉ đồng, tùy vào năng lực tài chính của mình. Chẳng hạn 1 căn hộ chung cư Eurowindow River Park có giá niêm yết hơn 1,87 tỉ đồng thì sẽ được chia thành 1.800 đơn vị (mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng), NĐT có thể chọn mua từ 1 hoặc nhiều đơn vị trở lên. Công ty Revex sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng trong thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, NĐT có thể tự mua bán, thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng phần BĐS đó cho người khác và Revex sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Sau thời gian 18 tháng, nếu NĐT chưa chuyển nhượng thì công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất theo cam kết trước là 15%. Trong thời gian đầu tư, nếu BĐS được công ty bán thì tiền lời sẽ chia đều theo số đơn vị mỗi NĐT tham gia.

Còn thông tin giới thiệu ngay tại trang web của công ty này thì ví dụ căn chung cư của dự án A có “giá gốc là 5 tỉ đồng” và “được cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng (720 triệu đồng/năm)”. Khi căn hộ được bán với giá 6 tỉ đồng sau 1 năm thì NĐT sẽ được hưởng lợi tổng số tiền là 1,72 tỉ đồng. Nếu NĐT tham gia đầu tư 500 triệu đồng sau 1 năm sẽ nhận lại 672 triệu đồng (mức lợi nhuận của nhà đầu tư trong trường hợp này lên đến 34,4%/năm - PV).

Một đơn vị khác là Công ty cổ phần RealStake cũng giới thiệu mô hình đầu tư chung BĐS với số tiền từ 20 triệu đồng. Mỗi BĐS sẽ được chia thành từ 80 - 150 phần như nhau. Số lượng và giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi BĐS. Ví dụ, căn hộ Lovera Vista B.18.16 được chia thành 84 phần, mỗi phần 20 triệu đồng. Còn căn hộ Akari City AK4.06.09 được chia thành 100 phần, mỗi phần 29 triệu.

Tùy theo dự án, RealStake cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6 - 9%. Những BĐS đã hoàn thiện sẽ được cho thuê và lợi nhuận sẽ chia đều cho khách đầu tư. Có 4 hình thức chốt lời là thông qua sàn giao dịch mua bán, bán trực tiếp cho bạn bè/ người quen, bán nguyên căn hoặc bán lại cho RealStake với lợi nhuận được cam kết và được ngân hàng bảo lãnh…

Một kiểu huy động vốn

Mô hình đầu tư chung BĐS được các đơn vị giới thiệu đều nhấn mạnh đến yếu tố công nghệ được áp dụng trong hoạt động đầu tư truyền thống là BĐS. Dù vậy, đây là một hình thức huy động vốn của doanh nghiệp, nên đều được áp dụng dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đầu tư tài chính. Giấy tờ sở hữu BĐS nói trên vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung nói trên. Do đó, dù khách hàng bỏ tiền ra đầu tư vào BĐS, nhưng không có giấy tờ nào chứng minh mình là chủ của căn nhà hay căn hộ đó…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định đây là hình thức huy động vốn tham gia vào thị trường BĐS. Ở góc độ thị trường đây là một giải pháp tích cực cho các doanh nghiệp khi nguồn vốn cho BĐS đang bị khó khăn. Trước đây, nhiều người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cũng đã từng nhắc đến mô hình này. Tuy nhiên, đây là mô hình hoàn toàn mới tại VN nên không có bất kỳ quy định nào xoay quanh hình thức này. Vì vậy điều đó ẩn chứa nhiều rủi ro hơn cho bản thân NĐT. Thậm chí có thể một số đơn vị lập lờ giữa mua chung BĐS và cổ phiếu, cổ phần.

Đặc biệt với bản thân khách hàng, nếu có xảy ra rủi ro liên quan đến dự án BĐS như dự án chưa hoàn tất thủ tục, có vấn đề về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ được người mua 1 phần BĐS đó.

“Luật Kinh doanh BĐS, luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua BĐS hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu hoặc mua cổ phiếu thì có luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua 1 phần BĐS là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm và cũng cho rằng cơ quan quản lý nên xem xét, nghiên cứu về mô hình hoạt động này.

Sai về pháp lý và rủi ro cao

Đánh giá về mô hình đầu tư trên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích trên thế giới, quỹ đầu tư tín thác BĐS là mô hình giải quyết 2 yếu tố quan trọng là người ít tiền vẫn đầu tư được, đồng thời có thể phân tán rủi ro qua nhiều loại BĐS mà không cần nhiều tiền. Tại Việt Nam, việc đầu tư chung BĐS giá trị lớn (từ vài tỉ đồng đến vài chục tỉ đồng), thường là một nhóm NĐT thân quen cùng góp vốn và chọn một người uy tín đứng tên sở hữu sổ đỏ, kèm theo giấy chứng nhận vi bằng góp chung của mọi người theo tỷ lệ góp. Hoặc mọi người cùng đứng chung sở hữu sổ đỏ, và có giấy chứng nhận vi bằng góp chung của mọi người theo tỷ lệ góp vốn (vì sổ đỏ không thể hiện tỷ lệ góp vốn của mỗi người).

Còn mô hình đầu tư chung mà các công ty giới thiệu trên theo mô hình Fintech P2P (Person to Person) là sai về pháp lý và rủi ro cao. NĐT dù bỏ tiền tham gia thì cũng chỉ sở hữu ảo như mua “vịt trời”. Trường hợp doanh nghiệp mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS thì vi phạm luật Chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Ủy ban Chứng khoán nhà nước. Trong khi đó, các NĐT không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn làm gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do còn miếng giấy lộn...

Chuyên gia Đinh Thế Hiển đặt ra rủi ro chủ đầu tư cứ ôm vốn, khi bán BĐS thì tự bán giá nào cũng được và khi đó khách hàng nhận lại vốn về là may. Trường hợp nặng hơn, chủ đầu tư lấy tiền rồi biến mất thì khi đó “con kiến đi kiện củ khoai”.

Người tham gia gặp rủi ro cao

Do hành lang pháp lý của mô hình này chưa có nên người tham gia đứng trước một số rủi ro có thể xảy ra như những hình thức mô hình kinh doanh khác. Mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa khách hàng với đơn vị phát hành. Việc nhiều người cùng mua chung một BĐS sẽ phức tạp hơn 1 người mua BĐS trong vấn đề quyết định bán hay giữ, cần phải có biểu quyết của 100% NĐT tham gia. Có khi đa số người muốn bán mà chỉ vài người không bán cũng không thực hiện được. NĐT không nên chạy theo cam kết lợi nhuận vì điều đó còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư.

Luật sư Trương Thanh Đức

(Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật Basico)  

Thanh Xuân

Thanh niên

Tin cùng chuyên mục

vietstock
Thị trường nhà đất

Giá bất động sản TP Thủ Đức nóng 'bỏng tay' sau một năm

22/01/2022 09:17

Việc TP Thủ Đức được thành lập đã thúc đẩy giá bán bất động sản ở hàng loạt phân khúc ở khu vực này tăng rất nhanh trong một năm qua.

Việc TP Thủ Đức được thành lập đã thúc đẩy giá bán bất động sản ở hàng loạt phân khúc ở khu vực này...


vietstock
Thị trường nhà đất

20 tỉnh có nguy cơ 'sốt' đất sau đấu giá

22/01/2022 08:02

Tại cuộc họp báo ngày 21/1 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, sau khi TPHCM đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đánh giá cụ thể tác động của vụ đấu giá đất cao bất thường đến thị trường bất động sản (BĐS).

Tại cuộc họp báo ngày 21/1 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và...


vietstock
Thị trường nhà đất

Tạo môi trường thông thoáng, nhưng không buông lỏng quản lý xây dựng

20/01/2022 15:32

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trao đổi về việc hoàn thiện pháp luật xây dựng nhằm tạo môi trường thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, nhưng vẫn đảm bảo quản lý nhà nước ở lĩnh vực này.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trao đổi về việc hoàn thiện pháp luật xây dựng nhằm tạo môi...


vietstock
Thị trường nhà đất

Mang cái nhìn bất thường thì sẽ thành bất thường

20/01/2022 10:42

Đấu giá đất Thủ Thiêm gần đây với mức trúng đấu giá cao nhất lên tới 2,4 tỉ đồng/mét vuông được nhìn nhận trái chiều trong dư luận và kể cả giới chức. Bên cạnh những quan điểm ủng hộ và liệt kê ra một số cái lợi thu về, chủ yếu cho ngân sách nhà nước, cho TPHCM, cũng có không ít quan điểm nghi ngại, chỉ trích kết quả đấu giá này là bất thường.

Đấu giá đất Thủ Thiêm gần đây với mức trúng đấu giá cao nhất lên tới 2,4 tỉ đồng/mét vuông được...


vietstock
Thị trường nhà đất

Siết tín dụng BĐS có làm thị trường hết 'sốt nóng'?

18/01/2022 09:48

Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngân hàng nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS trong năm 2022 sẽ góp phần ngăn chặn đầu cơ, lạm phát nhưng chưa thể "cắt" cơn sốt nóng của thị trường ngay được.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngân hàng nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín...


vietstock
Thị trường nhà đất

Qua thời 'gà đẻ trứng vàng', shophouse rơi vào cảnh ế ẩm, nhếch nhác

17/01/2022 16:25

Từng được xem "con gà đẻ trứng vàng" được "săn lùng" trên thị trường nhưng đến nay, nhiều dãy shophouse ở Hà Nội và TP HCM rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê giá rẻ hay có nơi bán "cắt lỗ" nhưng giao dịch vẫn khá èo uột, diện mạo nhếch nhác.

Từng được xem "con gà đẻ trứng vàng" được "săn lùng" trên thị trường nhưng đến nay, nhiều dãy...


vietstock
Thị trường nhà đất

Tây Nguyên sốt đất bất thường

17/01/2022 11:05

Các "cò đất" liên tục thông tin về những dự án còn trên giấy để đẩy giá đất lên cao khiến thị trường bất động sản ở Tây Nguyên sôi động bất thường.

Các "cò đất" liên tục thông tin về những dự án còn trên giấy để đẩy giá đất lên cao khiến thị...


vietstock
Thị trường nhà đất

Những bài toán cần giải cho nhà giá rẻ

16/01/2022 12:49

Kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động tại TPHCM đang được xem là thiết thực và nhân văn, bắt đầu thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp. Nhưng vẫn có một số ý kiến cho rằng kế hoạch này chỉ xác định được tính khả thi khi giải quyết được hai bài toán cũ là quỹ đất và tốc độ phê duyệt dự án.

Kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động tại TPHCM đang được xem là...


vietstock
Thị trường nhà đất

Giá nhà đất 'neo cao' và... bất động

15/01/2022 08:12

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng, không mua lô đất 3-12 Thủ Thiêm (TP.HCM), thì giá nhà đất ở khu vực này vẫn “neo” ở mức cao. Chỉ có điều, thị trường đang tê liệt, giao dịch xuống rất thấp.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng, không mua lô đất 3-12 Thủ Thiêm...


vietstock
Thị trường nhà đất

Bức tranh bất động sản năm 2022 thế nào sau cơn ‘địa chấn’ Thủ Thiêm?

14/01/2022 15:11

Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2022 được dự báo sẽ có nhiều triển vọng bất chấp cơn “địa chấn” bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm và đại dịch COVID-19.

Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2022 được dự báo sẽ có nhiều triển vọng bất chấp...


×
vietstock logo
Về đầu trang