Căn hộ một tỷ đồng dần biến mất

Khảo sát của chúng tôi, trong 5 năm trở lại đây, rổ hàng căn hộ bình dân (còn được gọi là nhà giá rẻ) tại các quận, huyện ven Sài Gòn không còn duy trì được vùng giá một tỷ đồng. Gần 9 tháng qua, các dự án nhà ở mới được chào ra thị trường tại 3 trục đô thị phía Đông, Nam và Tây TP HCM đều vọt lên ngưỡng trên 30 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí, có dự án còn tiệm cận vùng giá 40 triệu đồng mỗi m2.

Điều này dẫn đến thực trạng rổ hàng căn hộ bình dân tại TP HCM ngày càng đội giá cao hơn trước. Giá bán các căn hộ loại nhỏ nhất dự án, rộng 45-50 m2 bắt đầu nhảy lên vùng giá phổ biến 1,5-1,7 tỷ đồng một căn. Thậm chí, có dự án chạm ngưỡng 2 tỷ đồng, dù chỉ là dự án tọa lạc ở quận, huyện rìa ngoại thành Sài Gòn.

Cụ thể, một dự án tại quận 12, xếp vào trục đô thị phía Tây TP HCM, vừa chào hàng ra thị trường vài tháng gần đây với giá 1,9 tỷ đồng căn hộ 49 m2 trong khi cách đây 5 năm, cùng số tiền này có thể mua được căn hộ 65-70 m2.

Chếch về phía Nam thành phố, một dự án chung cư nằm ở huyện Bình Chánh, được chào bán giá 32-35 triệu đồng mỗi m2. Nếu tính cả các loại thuế phí, giá nhà tiến sát ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m2, đẩy giá căn hộ cỡ nhỏ tại đây lên 1,8 tỷ đồng.

Các dự án nhà cao tầng tọa lạc ở trục đô thị phía Đông TP HCM, đặc biệt là quận 9 - khu vực giáp ranh với Đồng Nai, hiện cũng có giá bán thấp nhất 40 triệu đồng mỗi m2. Ngay cả dự án nằm trên địa phận tỉnh Bình Dương nhưng giáp ranh với Sài Gòn qua khu Làng Đại học TP HCM cũng ghi nhận giá bán 37 triệu đồng mỗi m2. Tức căn hộ tiêu chuẩn thuộc dự án này loại 50 m2 đã chạm vùng giá 1,7 tỷ đồng một căn.

Một dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân tại phường Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: My House.

Nếu so với cách đây 5 năm, giá căn hộ tại huyện vùng ven, phân khúc bình dân dao động vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 thì mặt bằng hiện đã tăng cao. Mức giá nhà "mềm" nhất Sài Gòn nay đã vênh 5-10 triệu đồng mỗi m2 so với nửa thập niên trước (giai đoạn 2015-2016). Thậm chí, chỉ cần rà soát các dự án căn hộ bình dân được chào bán quanh vùng giá 900 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng cách đây 5 năm cũng đã tăng vọt trên thị trường thứ cấp với giá 1,6-2 tỷ đồng một căn tùy quy mô và chất lượng dự án.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á xác nhận hiện nay loại nhà ở giá một tỷ đồng đã trở nên khan hiếm và dần biến mất khỏi rổ hàng căn hộ bình dân tại Sài Gòn. Trong 9 tháng qua, các rổ hàng nhà chung cư thuộc dự án mới được chào bán ra thị trường sơ cấp đã tịnh tiến về vùng giá 1,6-2 tỷ đồng một căn.

Điều này đặt ra thách thức lớn đối với người dân muốn tìm mua nhà giá rẻ. Thậm chí bài toán đặt ra với người chỉ có dòng tiền một tỷ đồng là dịch chuyển ra khỏi địa bàn TP HCM, chấp nhận bán kính từ nhà đến chỗ làm xa hơn trước để tìm được nơi an cư hợp túi tiền.

Ông Hạnh đánh giá, trong bán kính cách chợ Bến Thành 7-10 km, các quận huyện vùng ven TP HCM chỉ còn lại loại nhà chung cư trung và cao cấp với suất đầu tư cao hơn và giá thành cũng ngày càng đắt đỏ.

CEO Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á phân tích, các chi phí đầu vào quá cao đã khiến cho doanh ngiệp phát triển nhà ở không còn mặn mà xây nhà bình dân và giá rẻ nữa. Giá đất tăng, chi phí xây dựng, vật tư cũng tăng...nên giá bán nhà tăng theo. Mặt khác, do vướng mắc pháp lý kéo dài càng làm khan hiếm nguồn cung, càng tạo đà cho làn sóng tăng giá nhà ở các dự án mới.

"Một thực tế đang diễn ra nếu doanh nghiệp nào cũng bán giá nhà cao, những doanh nghiệp có dự án lân cận cũng không chịu lép vế, không muốn bán giá thấp", ông Hạnh nói và cho hay tình trạng hét giá cao đẩy các doanh nghiệp vào cuộc đua tăng giá nhà càng khiến cho thị trường nhà ở phát triển thiếu bền vững.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gần đây cũng từng công bố báo cáo đánh giá thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020 với cảnh báo sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. 3 năm trở lại đây, căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ 21,81% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ trung- cao cấp chiếm tỷ lệ 78,19% trong tổng số nhà ở dự án.

HoREA khuyến cáo, sự lệch pha cung cầu này đang khiến áp lực nhà ở tại TP HCM ngày càng khốc liệt đối với người dân đô thị, đặc biệt là nhóm người trẻ, có thu nhập khiêm tốn hoặc đối tượng xếp ở nhóm dưới của tầng lớp trung lưu.