Chu kỳ 'vùng đáy' bất động sản?

Chu kỳ 'vùng đáy' bất động sản?

Các chuyên gia kinh tế dự báo, trong quý IV-2020 và quý I-2021, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tiếp đà suy giảm sâu do cộng hưởng bởi nhiều khó khăn, thậm chí đây được xem là chu kỳ BĐS sẽ chạm “vùng đáy”.

Các dự án du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn thiệt hại nặng nề nhất bởi dịch Covid-19.

Khó khăn cộng hưởng

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, trong 8 tháng năm 2020, cả nước có 620 doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS giải thể (tăng 159% so với cùng kỳ 2019). Kinh doanh BĐS cũng là lĩnh vực có tỷ lệ DN tạm ngừng hoạt động tăng cao nhất với 923 DN (tăng 136,1% so với cùng kỳ năm ngoái). Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cũng cho thấy các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn do các DN BĐS đầu tư và quản lý vận hành hiện có tỷ lệ giảm sút lên đến gần 90%, khi phần lớn cơ sở du lịch nghỉ dưỡng phải đóng cửa hoặc giảm công suất do tác động của dịch Covid-19.

Thực tế, thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm mạnh. Đơn cử phân khúc thị trường nhà ở, các năm trước giá bán chung cư có mức tăng 3-13%/năm tùy từng phân khúc, nhưng hiện nay giá nhà hầu như không thay đổi, mức độ tăng giá đang chững lại, thậm chí giảm. Nguyên nhân sụt giảm được cho chủ yếu do khách hàng sụt giảm thu nhập vì dịch bệnh khiến họ không còn khả năng đóng tiền theo cam kết với chủ đầu tư. Nhiều giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng bị mất dòng tiền. Trong trường hợp dịch Covid-19 kéo dài, trong tương lai gần sẽ xuất hiện làn sóng cắt lỗ từ nhà đầu tư mua chung cư để cho thuê, hoặc không có tiềm lực tài chính dài hạn.

Để ứng phó, nhiều DN BĐS buộc phải đưa ra giải pháp tái cơ cấu danh mục đầu tư, tiết kiệm chi phí, hoặc chấp nhận giảm giá để bán được hàng, giữ dòng tiền. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, không đủ sức giúp DN trụ vững. Bởi lẽ, đối với các dự án BĐS hình thành trong tương lai, chủ đầu tư đang triển khai theo tiến độ vẫn phải trả chi phí cho nhà thầu. Hiện nay dòng tiền đang bị chậm lại do khách hàng thanh toán gián đoạn, khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn. Điều này cũng đang ảnh hưởng rất nhiều đến nguồn cung.

Khách quan nhìn nhận, từ đầu năm tới nay, hàng loạt giải pháp đã được Chính phủ đưa ra để thực hiện “mục tiêu kép”, nhằm vừa đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh vừa chống dịch hiệu quả, như Nghị quyết 41/NQ-CP, Nghị quyết 84/NQ-CP, hay gần nhất là Nghị quyết 91/NQ-CP. Theo đó, các DN BĐS cũng được hưởng các gói hỗ trợ như giãn nộp thuế, tiền thuê đất, giảm tiền thuê đất... Tuy nhiên, các chính sách này chưa đủ mạnh để giúp DN BĐS vượt qua khó khăn. Trong bối cảnh dịch Covid-19 đang khiến mọi giao dịch ngưng trệ, cộng với sự lệch pha cung - cầu, sẽ dẫn đến hệ quả tất yếu là DN không có tiềm lực tài chính, nguy cơ buộc phải rời khỏi thị trường rất cao.

Cơ hội bắt đáy thị trường?

Nhìn nhận ở góc độ lạc quan, cũng có nhiều ý kiến cho rằng trong 4-6 tháng tới sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực bắt đáy thị trường BĐS. Thực tế, tâm lý bắt đáy xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường đình trệ trước sự bùng phát của dịch Covid-19 từ tháng 2-2020. Tuy nhiên, diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm. Mặt khác, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá BĐS lại có xu hướng gia tăng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm, vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Cụ thể, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I; trong đó phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng 0,77%. Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I. Còn tại TPHCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I; trong đó phân khúc căn hộ cao cấp tăng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng 0,64%, căn hộ bình dân tăng 0,94%. Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I. Ngoài nhà ở, các phân khúc khác cũng đều tăng giá. Đơn cử, giá thuê BĐS công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. BĐS du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá vẫn không thay đổi so với năm 2019. Thực tiễn này cho thấy, việc bắt đáy không dễ dàng.

Trao đổi với chúng tôi, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế Học viện Tài chính (Bộ Tài chính), cho rằng hiện nay niềm tin vào thị trường BĐS vẫn rất lớn. Nhiều DN BĐS lớn mạnh và có năng lực vẫn có thể phát triển tốt dự án. Thị trường đang dần hướng đến sự phát triển lành mạnh hơn. “Thực tế, các dòng vốn đổ vào BĐS thời gian qua có sự thận trọng nhưng rất tích cực. Đó là nguồn vốn tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài, nguồn vốn tư nhân, vốn từ phát hành trái phiếu và vốn từ fintech. Các dòng vốn này sẽ tiếp tục chảy mạnh vào thị trường BĐS khi nền kinh tế bước sang giai đoạn phục hồi sau dịch Covid-19” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, bên cạnh BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp và nghỉ dưỡng sẽ là những phân khúc nóng lên và thu hút vốn đầu tư trong thời gian tới, nhất là khi có nhiều DN nước ngoài đang muốn đầu tư vào Việt Nam. Hiện tại, dẫn đầu các quốc gia đầu tư vào Việt Nam là Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Thái Lan. Thị trường xuất hiện rất nhiều tín hiệu tích cực như việc ký kết thỏa thuận Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam - EU (EVFTA), hay các nhà đầu tư nước ngoài đã mạnh dạn và có niềm tin hơn vào thị trường Việt Nam, khi nước ta hiện là điểm sáng đầu tư so với các quốc gia trong khu vực.

Ngoài ra, việc các ngân hàng có động thái giảm lãi suất cho vay mua nhà cũng là tín hiệu tốt thúc đẩy dòng tiền đầu tư vào BĐS, tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực mua nhà, hạn chế đầu tư thứ cấp. 

Hoàng Sơn

Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính