Nguồn cung nhà ở lao dốc ba năm liên tiếp

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo đánh giá thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020 với cảnh báo đà giảm tốc nguồn cung nhà ở tại thị trường sôi động nhất cả nước đang ở mức báo động.

Số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2018 giảm 6,2% so với năm trước nhưng đến năm 2019 mức giảm lên đến 85,1% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, nguồn cung dự án nhà ở giảm 30,7% so với cùng kỳ 2017. Trong 20 dự án được giải quyết trong 6 tháng đầu năm 2020, chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch.

Số dự án đủ điều kiện huy động vốn năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng nửa năm 2020, các dự án được phép huy động vốn giảm đến 69,6% so với cùng kỳ 2017.

TP HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn.

HoREA cho biết, điều đáng báo động là, sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng mỗi m2) chỉ có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng mỗi m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% cao nhất trong tổng số nhà ở dự án.

Giá nhà khoảng 35-40 triệu đồng mỗi m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp tại thị trường TP HCM. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường. Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.

Theo đánh giá của Hiệp hội, giai đoạn 2016-2017, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lớn cả về quy mô, số dự án, số sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và lượng giao dịch.

Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng lép vế hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản bị sụt giảm liên tục trong 3 năm qua. Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Ngân sách nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản kể từ năm 2018 đến nay.

Báo cáo này cũng đề cập đến giai đoạn 2006-2020, được đánh giá là 15 năm nhiều cung bậc thăng - trầm đan xem trên thị trường địa ốc, trong đó, chặng đường này nhiều lần tích tụ bong bóng bất động sản.

Giai đoạn 2006-2007 được gọi là chu kỳ tăng trưởng nóng dẫn đến đợt bong bóng đầu tiên. Đến cột mốc 2008 – quý II/2009 bước vào thời kỳ khủng hoảng đóng băng. Quý III/2009-2010, đà phục hồi quay trở lại kéo theo tăng trưởng nóng song lại dẫn đến bong bóng phình to vào năm 2010. Kể từ những năm 2011-2013, thị trường đóng băng khá dài. Đà phục hồi xuất hiện rõ rệt vào năm 2014 và nhịp tăng trưởng kéo dài đến năm 2017.

Kể từ cột mốc 2018-2020, bất động sản liên tục gặp khó khăn do quy mô thị trường bị sụt giảm, thiếu dự án và thiếu sản phẩm nhà ở. Từ tháng 3/2020 đến nay, mức độ khó khăn càng trầm trọng thêm do Covid-19.

Hiệp hội đánh giá, so với 20 năm trước đây, thị trường bất động sản đã có bước phát triển vượt bậc, xu hướng tích cực chiếm chủ đạo cả về quy mô, số lượng, chất lượng, tổng nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, HoREA cũng thừa nhận thị trường vẫn còn một số hạn chế, bất cập, còn kém minh bạch, thiếu tính bền vững, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.