Nhiều hệ lụy vì hàng chục nghìn hộ dân bị treo sổ hồng

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo về tình hình chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) trên địa bàn thành phố trong 5 năm qua với nhiều hệ quả khó lường.

Dù chỉ tổng hợp số liệu từ 53 dự án trên tổng số 490 dự án nhà ở tại TP HCM thuộc 12 doanh nghiệp, có 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) đã bị chậm cấp sổ hồng. Thống kê này chỉ đề cập đến các dự án được phê duyệt trong các năm 2015-2019.

HoREA cho biết, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM từng thừa nhận, hiện nay thành phố còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Nếu thống kê đầy đủ, số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, số lượng căn nhà bị chậm cấp sổ hồng còn lớn hơn nhiều lần. Việc tắc tiền sử dụng đất dẫn đến tắc sổ hồng cho người mua nhà, đã dẫn đến hàng loạt hệ lụy tiêu cực.

Hệ lụy đầu tiên theo HoREA là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà. Kế đến, sự tắc nghẽn này làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Số thu tiền sử dụng đất bị giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%. Năm 2019, thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước. Trong 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 8 tháng đầu năm 2019. Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm qua, chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách). Nếu tháo gỡ được ách tắc tiền sử dụng đất sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Dự án Lexington Residence, quận 2 nhiều năm qua xảy ra căng thẳng giữa chủ đầu tư và người mua nhà vì chậm bàn giao sổ hồng. Ảnh: Novaland.

Việc chậm cấp sổ hồng cũng làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), còn bị mang tiếng bội tín với khách hàng. Trong 5 năm qua, nhiều chủ đầu tư đã rất trách nhiệm và nỗ lực xin nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn không nộp được, nên bị tắc "sổ hồng" và bị tổn hại về uy tín thương hiệu.

Điều đáng quan ngại nhất hiện nay việc chậm bàn giao sổ hồng làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Người mua nhà là bên ngay tình, vô can, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, thì phải được "ưu tiên" giải quyết cấp sổ hồng trước. Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất bổ sung giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, nên tách ra xử lý riêng, với điều kiện chủ đầu tư cam kết và có giải pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước.

HoREA nhận định, trong thời gian qua đã xuất hiện nguy cơ "rủi ro trong thi hành công vụ" liên quan đến quá trình xác định tiền sử dụng đất và cấp sổ hồng, có một phần do hệ thống pháp luật chưa thật đảm bảo tính hệ thống, thống nhất, đồng bộ và tính liên thông.

Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị 7 hướng tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Thứ nhất, đề nghị UBND TP HCM xem xét ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà. Vì người dân là bên vô can, để triệt tiêu các bất ổn xã hội tiềm ẩn.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, nên tách ra xử lý riêng với một số biện pháp bảo đảm. Các căn hộ và diện tích kinh doanh chủ đầu tư giữ lại chưa cấp sổ hồng và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hoặc chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền hay doanh nghiệp có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.

Thứ ba, đề nghị UBND TP HCM chỉ đạo xây dựng hoàn thiện quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính.

Thứ tư, đề nghị UBND TP HCM chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã tạm nộp tiền sử dụng đất theo 2 hướng. Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.

Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức này không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất. Khoản chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ phần trăm thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật từng thời kỳ.

Thứ năm, thành phố nên xem xét không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi... đối với các dự án nhà chung cư đã được Ủy ban duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Bởi lẽ, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã xem xét thẩm định, nên không dẫn đến có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.

Thứ sáu, đề nghị UBND TP HCM xem xét chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được Ủy ban duyệt phương án xác định giá đất cụ thể" và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Cuối cùng là UBND TP HCM cần chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung). Thành phố cần phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục "treo" các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.

Tại hội thảo về tiền sử dụng đất diễn ra ngày 10/9, Chủ tịch HoREA nhận định, hiện hồ sơ trình lên Sở Tài nguyên môi trường xin được cấp sổ hồng đều được giải quyết rất chậm. Vì vậy, HoREA sẽ kiến nghị sắp tới khi sửa Luật Đất đai nên phân quyền việc ký cấp sổ hồng cho các quận huyện để nhanh hơn, thay vì chỉ tập trung vào Sở Tài nguyên môi trường. "Vấn đề này giải quyết nhanh sẽ giảm bức xúc cho người dân, tăng thêm nguồn thu ngân sách và tạo sự lan tỏa, phục hồi thị trường bất động sản sau Covid-19", ông Châu nói.