Giá nhà bị đẩy lên cao như thế nào?

Theo báo cáo tổng kết thị trường địa ốc năm 2020 được Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) công bố ngày 19/1, giá nhà tăng cao trong năm đại dịch diễn biến khó lường. Theo đó, thị trường thừa nhà cao cấp ở mức báo động, đe dọa đến sự phát triển bền vững. Một trong những nguyên nhân khiến nhà ở ngày càng thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục suốt năm qua là do có hiện tượng nâng giá để tối ưu hóa lợi nhuận từ phía các nhà phát triển dự án.

Cụ thể, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán nhà với giá cao hơn, thậm chí có mức tiệm cận phân khúc cao cấp.

Chia sẻ với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thừa nhận việc doanh nghiệp địa ốc nâng giá nhà để tối ưu hóa lợi nhuận là một phần của quy luật thị trường. Theo ông, cần nhìn nhận đầy đủ về giá nhà ở thực tế trên thị trường hoàn toàn khác xa giá nhà được ước tính trên sổ sách giai đoạn khởi động dự án. Có tổng cộng 3 giai đoạn hình thành nên giá bán nhà ở. Đó là các giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án và chào bán.

Ở giai đoạn định giá ban đầu, doanh nghiệp không cố ý đưa ra mức giá nhà thấp vì khi đó dự án chưa có đầy đủ các dữ kiện thị trường để xác định giá cuối cùng. Theo thời gian hình thành dự án từ trên giấy đến nhà ở hoàn thiện, càng có nhiều chi phí phát sinh, nhiều yếu tố tác động cần được tính vào, chủ đầu tư buộc phải bán giá cao hơn khung đã dự kiến ban đầu. Làm như vậy, họ mới đạt hiệu quả kinh doanh, đủ sức duy trì hệ thống.

Thị trường nhà ở quận 7, thuộc phía Nam TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Ông Châu phân tích thêm, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ xác định giá bán dựa trên thẩm định thiết kế cơ sở. Căn cứ vào hồ sơ thẩm định này, cơ quan quản lý Nhà nước duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây mới là giai đoạn chuẩn bị đầu tư, bước cuối cùng của giai đoạn này là cấp giấy phép xây dựng. Giá nhà ở giai đoạn này thường chỉ được doanh nghiệp tính toán dựa trên các bước chuẩn bị sơ khai, nên vẫn còn thấp.

Tuy nhiên, bản thân giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong vài năm trở lại đây bị kéo dài do vướng thủ tục pháp lý, mất vài năm chờ đợi đã khiến chi phí tài chính chuẩn bị dự án bị đẩy lên rất cao. Đây là tiền đề khiến giá nhà các dự án buộc phải tính lại cho phù hợp với tình hình mới khi bước vào giai đoạn xây dựng.

Trong lúc làm báo cáo khả thi cho dự án, các quy định pháp luật không hề yêu cầu chủ đầu tư phải xác định giá bán cuối cùng. Bởi lẽ giá bán sau cùng sẽ là điểm rơi sau 2-3 năm, thậm chí là 5 năm.

Sau giai đoạn báo cáo giá khả thi đầu tiên từ khâu thẩm định thiết kế cơ sở, doanh nghiệp buộc phải tính lại giá bán cho các dự án nhà ở. Thời điểm này, giá bán của chủ đầu tư là bao nhiêu, các cơ quan quản lý không can thiệp. Các doanh nghiệp cũng không bị chất vấn về mức giá nhà bị đội lên so với trước đây có hợp lý hay không và các doanh nghiệp cũng không phải giải trình, chứng minh về mức giá mới luôn cao hơn giá trình lên giai đoạn trước.

Giai đoạn thứ hai là thực hiện dự án, đây được gọi là giai đoạn xây dựng, mất trung bình 18-24 tháng. Trong quá trình thi công vẫn chưa biết thị trường vật tư có bị đầu cơ hay không, giá sắt, thép, xi măng, gạch... như thế nào? Chi phí giám sát, quản lý thi công cũng thay đổi theo năm tháng chứ không đứng yên một chỗ.

Giai đoạn thứ ba là chào bán. Đến khi đủ điều kiện mở bán, lúc này xuất hiện thêm yếu tố tâm lý và tâm thế thị trường khi mở bán tại thời điểm giao dịch. Ngoài quy luật cung cầu thì giá trị và cạnh tranh là những quy luật cơ bản, giá nhà còn bị tác động bởi yếu tố thứ tư là tâm thế thị trường. Theo đó, tâm thế của bên mở bán và tâm lý bên mua cũng tác động đến kịch bản và xu thế giá bán. Khi thị trường khan hiếm hàng hóa, cung ít cầu nhiều, khó tránh khỏi giá bán bị đẩy lên cao như năm 2020.

Chuyên gia cũng giải thích, giá bán nhà ở trên thị trường hiện nay là đáp án của phép cộng có bảng tính rất dài. Giá bán bằng giá thành cộng chi phí bán hàng, cộng thêm các chi phí không tên khác không được ngành thuế công nhận. Bới ngành thuế chỉ công nhận các loại chi phí theo tiêu chuẩn hợp pháp, hợp lệ và cuối cùng là hợp lý. Nếu các chi phí của doanh nghiệp không đạt được những tiêu chuẩn này, sẽ không được công nhận chi phí giá thành. Vì vậy, các chi phí không tên này sẽ được cộng vào chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng.

Mức lợi nhuận kỳ vọng trên lại phụ thuộc vào văn hóa của doanh nghiệp. Vì mỗi chủ đầu tư bất động sản với hoàn cảnh và vị thế khác nhau, chi phí lãi vay khác nhau, quy mô doanh nghiệp khác nhau nên không có mẫu số chung. Những doanh nghiệp địa ốc có tiêu chí hướng đến cộng đồng nhiều hơn sẽ chỉ đặt ra mức lợi nhuận kỳ vọng trong ngưỡng trên dưới 30%. Nhưng hiện nay trên thị trường bất động sản, có rất nhiều doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng ở ngưỡng 40-50%, thậm chí lớn hơn.

Chính vì sự tác động của lợi nhuận kỳ vọng vào giá nhà rất lớn nên vai trò của chủ đầu tư trong việc bình ổn giá đặc biệt quan trọng. Theo đó, ông Châu đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cùng nhau phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà.

Mục đích là không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021, trên cơ sở xác định "lợi nhuận kỳ vọng" ở mức hợp lý, để chia sẻ hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội.

Đồng thời, ông Châu kêu gọi doanh nghiệp luôn thực hiện đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ đối với khách hàng và nhà đầu tư khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc cam kết trả lợi nhuận trong kinh doanh...