Thừa nhà ở cao cấp đang ở mức báo động

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo nhà ở năm 2020 với quan ngại thừa nguồn cung nhà cao cấp đang khiến thị trường bất động sản phát triển kém bền vững. Năm qua phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp đang có tỷ trọng rất lớn, tạo thêm khoảng cách lệch pha cung cầu, có nguy cơ gây bất ổn an sinh xã hội.

Khảo sát từ thực tế dự án nhà ở đang chào bán trên thị trường, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70%, đây là thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự "lệch pha" sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

Thị trường nhà ở tại phía Đông Sài Gòn, thuộc TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

Trong năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án, giảm 16 dự án so với năm 2019. Về sản lượng nhà ở, thị trường ghi nhận 16.895 căn được huy động vốn, giảm 30,4% so với năm 2019.

Nếu so sánh với thời hoàng kim của thập kỷ vừa qua, số lượng dự án nhà ở năm 2020 lao dốc kỷ lục so với năm 2017 (năm thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với 130 dự án. Rổ hàng nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện chào bán ra thị trường 15.275 căn hộ, 1.617 căn nhà thấp tầng, trong đó nhà cao cấp chiếm 99%, nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%. Nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp tăng 15,9%, trung cấp tăng 66,2% còn nhà bình dân, giá vừa túi tiền 98,6% so với năm 2019.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA xác nhận có hiện tượng nâng giá để tối ưu hóa lợi nhuận từ phía các nhà phát triển dự án. Cụ thể, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán nhà với giá cao hơn, thậm chí có mức giá tiệm cận phân khúc cao cấp.

Theo ông Châu, việc thừa nhà cao cấp, thiếu nhà giá rẻ ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp trong đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, hệ lụy đáng quan ngại hơn nữa là biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp trên thị trường đầu tư và đầu cơ. Hiện tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc nhà cao cấp chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%, là dấu hiệu cảnh báo vì đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường.