"Sốt" đất nền: quản hay cấm?

09/04/2021 13:58
09-04-2021 13:58:18+07:00

"Sốt" đất nền: quản hay cấm?

Việc phát triển ồ ạt phân lô bán nền có thể dẫn đến tình trạng cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai.

Tình trạng giao bán đất diễn ra phổ biến

CHÍNH QUYỀN CÓ LÀM NGƠ TRƯỚC SAI PHẠM VỀ ĐẤT?

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh bày tỏ quan điểm: "Tôi có cảm giác bây giờ người mua không chỉ tham lam mà còn có tâm lý bầy đàn khi đứng trước những thông tin. Ví dụ như nghe nói ông này, ông kia mua mảnh đất, nay đã thành tỷ phú, vậy là đua nhau mua. Rõ ràng đây là việc "cò đất " nói vống lên, nhưng cộng với sự tham lam, tâm lý bầy đàn thì mất tiền rất dễ".

Thực tế cho thấy phân lô bán nền (đất nền) là phân khúc bất động sản phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây. Việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn cho các chủ đầu tư, giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn.

Với khách hàng có nhu cầu thực, mua đất nền có nhiều thuận lợi. Người có nhà gắn liền với đất có thể gắn với cả khả năng tạo dựng kinh tế như buôn bán, cho thuê... Đồng thời giúp họ chủ động nguồn vốn, thời gian xây, chất lượng ngôi nhà của mình.

Với giới đầu tư, đất nền luôn là kênh yêu thích hàng đầu nhờ vào tốc độ tăng giá ổn định. Còn với thị trường, phân lô bán nền giúp đẩy mạnh tính thanh khoản và đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, do sự buông lỏng quản lý, thị trường phân lô bán nền thời gian qua đã có nhiều biến tướng.

 

Cho đến thời điểm này, hệ thống pháp luật quy định về các đối tượng phát triển dự án rất rành mạch. Song, hầu hết các trường hợp bất cập bởi gọi là dự án nhưng không phải là dự án, không được duyệt, vi phạm pháp luật. Còn đối với các dự án đã được quy hoạch, thiết kế, quy định rất rõ trách nhiệm chủ đầu tư phải thực hiện trong dự án đó.

Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng

Ở khu vực đô thị, Uỷ ban nhân dân tỉnh có thẩm quyền quy định khu vực trong dự án đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đồng thời Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho chính quyền địa phương, chủ đầu tư kiểm tra giám sát, đảm bảo đồng bộ. Theo đó, quy chế kiến trúc phải đảm bảo vận hành đồng bộ, phát triển dự án được tính toán xem xét, được tạo dựng không gian và phải có hạ tầng hẳn hoi...

Như vậy, theo quy định, cơ chế chia lô bán nền phải là dự án đô thị lớn ở những vị trí cụ thể. Song, thực tế không ít chủ đầu tư không được phép vẫn sẵn sàng phân lô bán nền (dù về nguyên tắc phải xây thô, hoàn thiện mặt ngoài) hoặc găm hàng, ra hàng dè dặt để đẩy giá lúc "sốt" đất.

CÁC CHIÊU THỔI GIÁ ĐẤT

Nhiều cá nhân đi gom đất thổ cư, thậm chí đất nông nghiệp, đất rừng, nhận vơ cả đất hoang, rồi san nền, chia lô để bán lại. Hay nhiều nơi không có quy hoạch, một cá nhân hoặc nhóm người vẫn đứng lên tự mặc cả, đàm phán với người dân, mở con đường, hình thành dự án "ma" rồi tìm cách lôi kéo khách đến mua.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, hiện nay sốt đất nền là do năm đầu kỳ quy hoạch mới 2021-2030, nhiều quy hoạch, sân bay được lập hoặc quy hoạch sông Hồng... với rất nhiều đề xuất dự án, quy hoạch được đưa ra. Nhưng các đề xuất đó chưa được duyệt. Nếu quy hoạch tỉnh thì cũng chỉ mới thẩm định xong tỉnh Bắc Giang và đang chuẩn bị thẩm định quy hoạch của Hà Tĩnh. Quy hoạch vùng thì mới xong Đồng bằng sông Cửu Long. Nếu có duyệt được thì hết năm 2021 và 2022 mới xong. Tuy nhiên, ý tưởng quy hoạch đã được tuyên truyền, được "cò" tung lên gây sốt đất.

Cơ chế chia lô bán nền đang bị lợi dụng, nhưng những người dân ở nhiều nơi vẫn hy vọng kiếm chác được nhiều ở khu vực sốt đất. Bởi vậy, chúng ta đừng trách "cò đất", đừng trách Nhà nước. Mình bỏ tiền ra thì mình phải chịu trách nhiệm với mình trước hết.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường

"Vậy, chính quyền có biết không? Tôi khẳng định chính quyền biết", bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đặt vấn đề. Theo bà Vân Anh, một hành động nhỏ của người dân như xây thêm một công trình phụ nhỏ thôi, chính quyền đã biết. Lý do tại sao họ để tình trạng trên xảy ra, công khai, kéo dài gây hậu quả nghiêm trọng?

"Có khá nhiều nguyên nhân, nhưng tôi cho rằng bản thân chính quyền địa phương không đủ quyền lực, hoặc bị tác động bởi lợi ích, quyền lực cao hơn để họ nhắm mắt làm ngơ. Do đó, các cơ quan cấp trên phải rà soát việc phân bố quyền lực, chịu trách nhiệm đến các dự án phân lô bán nền. Nói xa hơn là quản lý thị trường BĐS ở địa phương nào đó. Chúng ta không cấm việc phân lô bán nền, nhưng rõ ràng chúng ta phải làm cho thị trường phát triển lành mạnh, mạnh tay với những vi phạm", Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai nêu quan điểm.

 

Giả sử tôi là người có điều kiện, muốn tham gia vào thị trường phân lô bán nền thì tôi sẽ nghe môi giới bằng hai tai. Tiếp đó là người tham gia vào phân lô bán nền, bất động sản trên đất thì có rất nhiều yếu tố kỹ thuật, người mua không nắm được. Thế nên, hết sức tránh "mua mèo trong bị", cần phải hiểu tốt sản phẩm trước khi xuống tiền.

Ông Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

Bên cạnh những bất cập trong công tác quản lý, không ít ý kiến lại cho rằng để xảy ra tình trạng trên, một phần nguyên nhân cơ bản là do lòng tham của con người.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường bày tỏ: "Nói thẳng ra , nhiều người hiện có tính tham tiền nên rất dễ bùi tai với những lời đường mật hoặc tham gia đầu tư vào cái này, cái kia, cả tin vào những lời hứa. Thậm chí họ chỉ dọa trên mạng, mà nhiều người còn đem cả tiền đưa người ta hoặc chuyển cho người ta mấy trăm triệu đồng. Do nhiều người có lòng tham nên dự án ma mới xuất hiện. Đôi khi vì tham quá nên rất nhẹ dạ. Những dự án như Alibaba lên đến mấy nghìn tỷ".

Khi bàn về giải pháp cho những vấn đề trên, chuyên gia Vũ Đình Ánh phân tích: cần giải quyết vấn đề này từ việc quản lý, thông tin tuyên truyền, thông tin về bất động sản, đất đai. Phải có chế tài nhằm ngăn chặn những trường hợp vi phạm trên nguyên tắc chi phí và lợi ích. Nếu không, các chủ đầu tư, chủ dự án, cá nhân sẽ tiếp tục vi phạm điều kiện về phân lô bán nền hoặc chấp nhập nộp phạt nếu thu được lợi ích lớn hơn. Sốt đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất, lo nhất là sau đóng băng. Do đó, một công cụ khác để quản lý mà cả thế giới đang sử dụng là thuế.

Luật 2003, Nghị định 181/2004 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn. Khi Quốc hội thảo luận Luật 2013, Điều 194 quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền. Bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Tuy nhiên, Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản. Quản theo hướng: quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện phương thức này.

Nam Huyền

VnEconomy







TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Chuyên gia nói gì về nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới?

Chuyên gia Kinh tế trưởng DXS cho rằng nguồn cung chung cư tại TPHCM sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Dự án Thành phố Thông minh thông báo thi tuyển phương án kiến trúc công trình Tháp 108 tầng

CTCP Đầu tư Phát triển thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (NHSC), liên doanh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) với Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản), phối hợp với Tạp chí Kiến...

Luật Đất đai 2024 có thể hiệu lực từ ngày 01/07, sớm hơn nửa năm

Ngày 26/03/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi các bộ trưởng các bộ liên quan và Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai Luật Đất...

Thấy gì qua việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để chờ tăng giá kiếm lời

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đã có hơn 3 ngàn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý 3/2023. CBRE mới đây đưa ra số liệu 60% người...

Kiều bào Pháp đánh giá cao những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở

Kiều bào cho rằng những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở sẽ thu hút Việt kiều về mua nhà và đầu tư nhiều hơn, tạo cơ hội để các doanh nhân Việt kiều đóng góp...

Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao...

Chung cư, nhà phố Hà Nội nóng thật hay sốt ảo?

Cùng nóng về mức độ quan tâm, song nhà trong ngõ được nhiều người chốt cọc nhanh hơn chung cư.

Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Nguồn cung cạn kiệt trong khi cầu rất cao khiến giá chung cư tăng phi mã. Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu đẩy mạnh được các dự án mới, nhất là cải tạo...

Đồng Nai khởi công 5 dự án và hoàn thành 715 căn NOXH trong 2024

Năm 2024, tỉnh Đồng Nai khởi công 5 dự án đã có chủ trương đầu tư và hoàn thành 715 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công 7 dự án và hoàn thành 979...

Soi quỹ đất của 10 ông lớn bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp luôn là điểm sáng thời gian qua. Trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông “trùm”...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98