Thế tiến thoái lưỡng nan của các NHTW trước cơn sốt bất động sản
Thế tiến thoái lưỡng nan của các NHTW trước cơn sốt bất động sản
Đà tăng vọt của giá nhà ở trên toàn cầu đang đặt ra bài toán khó khăn dành cho các NHTW trong việc kiểm soát các gói hỗ trợ kinh tế.
Việc rút lại gói kích thích tiền tệ quá chậm có thể đẩy giá nhà leo thang cao hơn, tạo nên lo ngại về sự ổn định tài chính trong dài hạn. Trong khi đó, thắt chặt quá mạnh có thể khiến thị tường tài chính hoảng loạn và kéo giá bất động sản giảm, qua đó đe dọa tới đà phục hồi kinh tế.
Với những ký ức kém vui về cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khơi nguồn từ vỡ bong bóng địa ốc ở Mỹ vẫn còn đeo bám tâm trí các nhà hoạch định chính sách, việc làm thế nào để kiểm soát được cơn sốt bất động sản đang đặt các nhà quyết sách vào thế lưỡng nan giữa lúc kinh tế hồi phục. Một số lãnh đạo NHTW đang bàn luận về việc giảm tốc độ mua tài sản và thậm chí là tăng lãi suất.
Các quan chức Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) ủng hộ việc cắt giảm chương trình nới lỏng định lượng (QE) đã đề cập tới đà tăng mạnh của giá nhà tại Mỹ như một lý do để thực hiện điều đó. Đặc biệt, họ đang nhắm tới chương trình mua chứng khoán đảm bảo bằng khoản thế chấp, một số xem đây là một nguyên nhân thúc đẩy nhu cầu mua nhà giữa lúc thị trường đang nóng.
Tương tự, cơn sốt giá nhà ở New Zealand, Hàn Quốc và Canada đều đặt sức ép lên các nhà hoạch định chính sách về làm thế nào để giữ giá nhà trong tầm kiểm soát.
Đối mặt với làn sóng chỉ trích vì góp phần thúc giá nhà tăng vọt, Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) là một trong những ngân hàng trung ương đầu tiên của các nước phát triển giảm bớt hỗ trợ, với một đợt cắt giảm chương trình mua tài sản vào ngày 14/07.
Tháng trước Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BoK) cảnh báo rằng bất động sản ở nước này “đang bị định giá quá cao” và gánh nặng trả nợ của các hộ gia đình ngày càng chồng chất. Bên cạnh nỗi lo về giá nhà, tình trạng dịch bệnh bùng phát càng khiến các nhà quyết sách thêm đau đầu.
Trong đợt rà soát chiến lược lớn nhất kể từ khi khai sinh ra đồng Euro, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) mới đây đã nâng mức lạm phát mục tiêu. Trong một động thái thừa nhận sức ép từ giá nhà, ECB bắt đầu xem xét đưa chi phí phát sinh từ nhà ở vào các thước đo lạm phát bổ sung.
Ngân hàng Trung ương Anh (BoE) tháng trước phát tín hiệu lo ngại về thị trường bất động sản nước này. Ngân hàng Trung ương Na Uy cũng tỏ ra lo ngại về tác động của mức lãi suất siêu thấp đối với thị trường bất động sản và nguy cơ mất cân đối tài chính.
Trong báo cáo thường niên mới nhất, Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) cảnh báo rằng giá nhà trên toàn cầu đang tăng quá trớn trong đại dịch. Điều này cho thấy thị trường địa ốc có mức độ rủi ro cao nếu chi phí đi vay bắt đầu tăng lên.
Mặc dù hầu hết NHTW rồi sẽ từ từ rút lại các chính sách hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thời đại dịch, nhưng cái khó là làm thế nào để không ảnh hưởng bất lợi đến người vay thế chấp nhà và tăng trưởng kinh tế, ông Kazuo Momma, một cựu quan chức của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ), cho biết.
“Nếu chính sách tiền tệ được dùng vào một số mục đích cụ thể như hạn chế hoạt động trên thị trường bất động sản, chính sách tiền tệ sẽ dẫn đến những vấn đề khác như gây chững lại đà phục hồi kinh tế”, ông Momma nói.
Tuy nhiên, không hành động cũng dẫn đến những rủi ro khác. Phân tích của Bloomberg Economics cho thấy thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu cảnh báo bong bóng tương tự như hồi năm 2008, làm dấy lên những lời cảnh báo về mất cân bằng tài chính và bất bình đẳng dâng cao.
Theo phân tích của Bloomberg, New Zealand, Canada và Thụy Điển đang là những thị trường bất động sản “nóng” nhất thế giới. Anh và Mỹ cũng ở gần nhóm đứng đầu bảng xếp hạng rủi ro.
Khi nhiều nền kinh tế vẫn phải vật lộn với Covid-19 và tăng trưởng tín dụng chậm chạp, các ngân hàng trung ương có thể phải tìm đến những biện pháp thay thế như thay đổi giới hạn về tỷ lệ giữa giá trị khoản vay với giá trị ngôi nhà thế chấp hoặc tỷ trọng rủi ro của các khoản thế chấp.
Tuy nhiên, những biện pháp như thế chưa chắc chắn sẽ thành công, bởi còn có những yếu tố khác như nguồn cung nhà khan hiếm hay chính sách thuế của chính phủ giữ vai trò là những biến số quan trọng đối với thị trường bất động sản. Và khi các ngân hàng trung ương còn bơm tiền rẻ thì các biện pháp như vậy khó có thể kiểm soát được giá nhà.
“Cách tốt nhất có lẽ là ngăn chặn việc mở rộng bảng cân đối kế toán của các ngân hàng trung ương. Và bước đi thứ hai là lãi suất có thể tăng rất chậm và rất thận trọng trong một khoảng thời gian dài”, chuyên gia Gunther Schbabl thuộc Đại học Leipzig bình luận.
Một khả năng khác là sẽ đến lúc giá nhà đạt một mặt bằng tự nhiên và dừng tăng. Chẳng hạn, giá nhà tại Anh trong tháng 6 đã lần đầu tiên giảm trong 5 tháng, một dấu hiệu cho thấy thị trường địa ốc nước này có thể đã mất đà khi một ưu đãi thuế chuẩn bị hết thời hạn. Nhưng không có một dấu hiệu nào cho thấy điều tương tự sớm xảy đến ở Mỹ, nơi nhu cầu mua nhà vẫn cao, bất chấp giá nhà cao kỷ lục.
Lèo lái cơn sốt bất động sản chắc chắn là một nhiệm vụ không dễ dàng đối với các ngân hàng trung ương, nhưng một số chuyên gia cho rằng khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng tiếp theo có lẽ là thấp. Nhu cầu nhà ở thật sự đang cao hơn nhiều so với đầu cơ. Các ngân hàng thương mại cũng không có dấu hiệu cho vay dễ dàng như trước khủng hoảng tài chính toàn cầu, chuyên gia James Pomeroy thuộc HSBC nói với Bloomberg.
“Nếu giá nhà tăng do nhu cầu cao hơn nguồn cung, vì đại dịch tạo ra nhu cầu làm việc từ xa và mọi người muốn có chỗ ở rộng rãi hơn, thì khó có chuyện xảy ra một cuộc khủng hoảng tương tự như trước kia. Vấn đề lớn nhất là những người trẻ ngày càng mất đi cơ hội mua nhà”, ông Pomeroy nói.
“Cũng như các tài sản khác, giá bất động sản sẽ tiếp tục bị thổi phòng khi mà thanh khoản toàn cầu vẫn còn dồi dào”, bà nói. “Thế nhưng, tác động từ bất động sản sẽ nghiêm trọng hơn các tài sản khác vì chúng tác động tới hộ gia đình trên diện rộng hơn nhiều”.
