Thị trường bất động sản hậu Covid-19 sẽ sáng sủa hơn?

21/09/2021 10:00
21-09-2021 10:00:00+07:00

Thị trường bất động sản hậu Covid-19 sẽ sáng sủa hơn?

Thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt với vô vàng khó khăn, thử thách nhiều hơn so với các năm trước. Kể từ năm 2018 đến nay nguồn cung trên thị trường bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm nghiêm trọng theo chiều hướng năm sau nguồn cung ít hơn năm trước. Đến thời điểm hiện tại, thị trường đang rất khan hiếm dự án mới, thêm vào đó là tác động từ dịch bệnh Covid-19 kéo dài và vô cùng phức tạp nhưng giá nhà không hề giảm mà còn tăng cao nên khiến không ít môi giới bất động sản chuyên nghiệp lâm vào cảnh lao đao, thậm chí phải bỏ nghề chuyển sang ngành nghề khác hoặc rời thành phố về quê do không tạo ra các giao dịch thành công. Liệu rằng, hậu Covid-19, thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn?

Nhân viên môi giới: Chỗ thiếu, nơi thừa!

Tình hình dịch bệnh kéo dài, phần lớn các sàn giao dịch bất động sản phải tạm ngừng hoạt động và bắt đầu rơi vào trạng thái "ngủ đông" trông chờ đợt dịch lần thứ 4 kết thúc. Điều này khiến nhiều nhân viên môi giới buộc phải về quê nhà hoặc số khác sẽ tìm một công việc "tạm thời" chờ qua dịch ứng tuyển vào đơn vị khác. Duy chỉ có những sàn giao dịch trực thuộc các chủ đầu tư hoặc các sàn giao dịch có tiềm lực tài chính mạnh và nguồn hàng phân phối ổn định vẫn còn duy trì hoạt động kinh doanh thông qua kênh bán hàng online.

Tuy nhiên, trong trạng thái "bình thường mới" đang được chính quyền địa phương các tỉnh phía nam triển khai tới đây sẽ tái khởi động các hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế và chấp nhận sống chung với dịch dài lâu. Vì vậy, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ sôi động và nhộn nhịp trở lại. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc sẽ cần rất nhiều lực lượng lao động và nhân viên môi giới. Nhưng, điều đáng lo ngại nhất đối với các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc là không thể tuyển dụng được lực lượng nhân viên môi giới như mong muốn và sẽ xảy ra tình trạng nơi thừa – chổ thiếu vì nhiều lý do khác nhau.

Phải kể đến là có 03 nguyên nhân nổi bật nhất: (1) Doanh nghiệp không có nguồn hàng phù hợp nhu cầu thị trường (rất khó bán); (2) Doanh nghiệp không có thương hiệu và tiềm lực tài chính mạnh và (3) Tính cam kết và ổn định lâu dài của doanh nghiệp khi dịch "tái bùng phát" trên diện rộng…

Như vậy có thể thấy, cán cân của thị trường lao động ngành kinh doanh địa ốc giữa doanh nghiệp và lực lượng môi giới sẽ bị "lệch pha" ít nhiều, trong đó lực lượng nhân viên môi giới thời hậu Covid sẽ là những người… nắm quyền chọn. Họ sẽ lựa chọn doanh nghiệp phù hợp hơn và ổn định hơn để cống hiến.

Hiện nay, đã có rất nhiều nhân viên môi giới đã chọn những công việc khác thay thế và cũng có thể sẽ không trở lại nghề môi giơi địa ốc vì môi trường khắc nghiệt của nghề, hơn nữa công việc mới đã ổn định. Một số khác thì "bỏ phố về quê" chọn cách làm giàu trên chính mảnh đất, quê hương mình. Doanh nghiệp địa ốc sẽ đối mặt với cơn khát môi giới trầm trọng hơn so với nhiều năm trước.

Và một lần nữa, ban lãnh đạo doanh nghiệp sẽ phải ngẫm lại về chính sách thu hút nguồn nhân lực, trong đó chú ý vào sự cam kết, tính ổn định dài lâu và chính sách "giữ chân" nguồn nhân lực với kịch bản dịch "tái bùng phát" trên diện rộng. Bên cạnh đó còn phải chú trọng hơn về cơ chế, quy trình và công cụ bán hàng trực tuyến giúp nhân viên môi giới dễ dàng hơn trong hoạt động tiếp cận khách hàng và bán hàng trực tuyến.

Giá bán không giảm sẽ khiến tỷ lệ hấp thụ giảm

Thêm một nghịch lý thứ hai khiến cho doanh nghiệp địa ốc khó có thể tiếp cận được lượng lớn khách hàng đó là: Giá bán sản phẩm liên tục tăng cao so với giá trị thật của nó.

Để xác định giá bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thông thường sẽ xem xét các loại chi phí bỏ ra như: Chi phí hình thành quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý và vận hành doanh nghiệp. Trong đó, ngoại trừ chi phí xây dựng là loại chi phí cố định, các loại chi phí khác đều là chi phí biến đổi.

Bên cạnh các loại chi phí còn có một yếu tố "then chốt" khác quyết định giá bán đó là: Lợi nhuận kỳ vọng. Đồng tình với việc chi phí biến đổi tăng thì giá bán sẽ tăng theo nguyên tắc "lấy thu, bù chi" nhằm đảm bảo lợi nhuận như mong muốn. Nhưng, tăng giá bán liên tục, tăng đến chóng mặt bất chấp dịch bệnh là không hợp lý.  

Toàn cảnh thị trường cung – cầu của ngành kinh doanh bất động sản trong nhiều năm qua đã xuất hiện dấu hiệu "lệch pha" nguồn cung sản phẩm phù hợp đối với nhu cầu phần lớn là khách hàng. Hầu hết nguồn cung căn hộ giá rẻ, căn hộ phân khúc tầm trung và nhà ở xã hội đều giảm, thậm chí "mất hút" trên thị trường trong khi đó nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang liên tiếp được chủ nhà đầu tư mở bán hay tổ chức quảng bá rầm rộ. Hiện nay, phân khúc căn hộ siêu sang và hạng sang đang dẫn dắt thị trường căn hộ. Nhu cầu của khách hàng ở phân khúc này quá không lớn và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cũng đang ở mức thấp. 

Nếu chủ đầu tư cứ tăng hoài giá bán sản phẩm và duy trì "lợi nhuận kỳ vọng" thì tỷ lệ hấp thụ sản phẩm sẽ còn chậm và giảm dần cho những năm tiếp theo. Trong khi đó, các chủ đầu tư chọn phương án kéo dài thời gian bán hàng đồng nghĩa với việc các khoản chi phí khác cũng sẽ tăng theo và khoản lợi nhuận thu về sẽ không được như kỳ vọng, như vậy, niềm tin của khách hàng, nhân viên và đối tác đối với thương hiệu của doanh nghiệp sẽ bị lung lay không hề nhỏ…

Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu

FILI



TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Chuyên gia nói gì về nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới?

Chuyên gia Kinh tế trưởng DXS cho rằng nguồn cung chung cư tại TPHCM sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Dự án Thành phố Thông minh thông báo thi tuyển phương án kiến trúc công trình Tháp 108 tầng

CTCP Đầu tư Phát triển thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (NHSC), liên doanh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) với Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản), phối hợp với Tạp chí Kiến...

Luật Đất đai 2024 có thể hiệu lực từ ngày 01/07, sớm hơn nửa năm

Ngày 26/03/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi các bộ trưởng các bộ liên quan và Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai Luật Đất...

Thấy gì qua việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để chờ tăng giá kiếm lời

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đã có hơn 3 ngàn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý 3/2023. CBRE mới đây đưa ra số liệu 60% người...

Kiều bào Pháp đánh giá cao những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở

Kiều bào cho rằng những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở sẽ thu hút Việt kiều về mua nhà và đầu tư nhiều hơn, tạo cơ hội để các doanh nhân Việt kiều đóng góp...

Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao...

Chung cư, nhà phố Hà Nội nóng thật hay sốt ảo?

Cùng nóng về mức độ quan tâm, song nhà trong ngõ được nhiều người chốt cọc nhanh hơn chung cư.

Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Nguồn cung cạn kiệt trong khi cầu rất cao khiến giá chung cư tăng phi mã. Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu đẩy mạnh được các dự án mới, nhất là cải tạo...

Đồng Nai khởi công 5 dự án và hoàn thành 715 căn NOXH trong 2024

Năm 2024, tỉnh Đồng Nai khởi công 5 dự án đã có chủ trương đầu tư và hoàn thành 715 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công 7 dự án và hoàn thành 979...

Soi quỹ đất của 10 ông lớn bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp luôn là điểm sáng thời gian qua. Trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông “trùm”...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98