Tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập?

19-01-2022 09:32:00+07:00
19/01/2022 09:32 6

Tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập?

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT), hiện có khoảng 1.900 dự án đầu tư chậm tiến độ, trong đó gần 1.100 dự án gặp vướng mắc do giải phóng mặt bằng (GPMB).

Nỗi khổ GPMB ở các dự án vì tranh chấp đền bù và tái định cư.

Vì thế bộ này đang trình Chính phủ đề án tách GPMB thành dự án riêng ra khỏi dự án tổng thể, kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ toàn bộ dự án.

Nỗi khổ GPMB

Theo thông lệ từ trước tới nay việc bồi thường, GPMB, tái định cư… là các dự án thành phần của một dự án lớn. Trong đó, GPMB nằm trong dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn phát sinh ngay trong bản thân cấu trúc và quy trình trải qua 2 thời kỳ.

Giai đoạn đầu từ khoảng năm 1992, GPMB khá suôn sẻ vì đất đai còn nhiều, các dự án chưa rầm rộ, người dân chưa có nhiều thông tin, nên đền bù giải tỏa không mấy khó khăn.

Quan điểm đất đai tài nguyên là của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên việc huy động đất canh tác hay đất ở vào các công trình công ích hay phục vụ xã hội (thực tế là dự án của chủ đầu tư tư nhân) được thực hiện suôn sẻ, chính quyền chỉ việc “áp giá” theo khung có sẵn là xong.

Từ năm 2000 trở đi, việc GPMB bắt đầu khó, nhất là lúc này mạng xã hội phổ biến, người dân nhận biết được giá trị của đất đai. Đặc biệt những tiêu cực trong đất đai ngày càng phổ biến làm niềm tin của dân với GPMB bị đổ vỡ.

Sự chênh lệch giá trị vô lý giữa đất nông nghiệp, đất thổ cư với đất dự án chỉ sau vài thông tin công bố chính thức hay vu vơ khiến công tác đền bù giải tỏa vô cùng khó.

Thời điểm này, Chính phủ chuyển việc GPMB từ chính quyền sang chủ đầu tư tự lo, tự đưa ra giá đền bù, phương thức tái định cư và tự đàm phán với dân để có đất sạch. Từ đây không biết bao nhiêu chuyện nảy sinh, dù là dự án công trình công cộng hay dự án nhà ở đều gặp khó khăn. Nhiều dự án ách tắc hàng chục năm vì người dân không đồng ý với cách định giá trị đất bị thu hồi, cũng như phương thức tái định cư không hợp lý…

Khai thông…

Vì thế, Bộ KT-ĐT hy vọng chính sách mới lần này sẽ thuận lợi hơn cho GPMB. Trong đó, Bộ KH-ĐT cho rằng trước đây dự án được thông qua xong xuôi mới tiến hành GPMB, như thế phải mất vài năm, thậm chí cả chục năm. Nay chỉ cần chủ trương đầu tư được chính quyền phê duyệt sẽ tiến hành ngay công tác GPMB, không phải đợi hoàn thiện tất cả khâu của dự án.

Hơn nữa, khi dự án GPMB được bóc tách riêng ra sẽ phân định, làm rõ trách nhiệm của từng cấp liên quan trong GPMB, xác định đúng chủ thể liên quan trong việc áp dụng các chế tài xử lý; nâng cao tinh thần trách nhiệm, tính chủ động, linh hoạt của các ngành, các cấp.

Ngoài ra, dự án đầu tư triển khai trên mặt bằng sạch, được dọn sẵn sẽ rất thuận lợi cho công tác xây dựng, thi công, đảm bảo tiến độ không bị đứt gãy do phải chờ mặt bằng. Như thế việc GPMB trước dự án chính được coi như phần tiền dự án.

Và những điểm nghẽn

Tuy vậy, Bộ KH-ĐT mới nhìn thấy cái lợi của tận dụng thời gian, chưa chỉ ra được cơ sở khoa học để thực hiện ý tưởng này một cách thấu đáo. Đó là ngay sau khi có chủ trương mà tiến hành công tác GPMB, rất có thể rơi vào tình huống khó xử nếu dự án không triển khai được.

Bởi dự án phụ thuộc vào việc có huy động được vốn hay không, nhất là các dự án trọng điểm, chưa kể trong khi tiến hành có những điều bất thường xảy ra, như thay đổi thiết kế, thay đổi hướng tuyến do nhiều lý do khác nhau (vướng công trình an ninh quốc phòng, nền đất quá yếu...), địa điểm, số lượng hộ dân bị tác động sẽ thay đổi ngay.

Các dự án lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai 4 ở TPHCM, phát triển vùng Nam TPHCM… rất khó nói đã hoàn thiện mà không còn điều chỉnh nữa.

Điểm quan trọng khác nữa, là đề án của Bộ KH-ĐT chưa đề xuất ai là người chịu trách nhiệm chính của dự án GPMB độc lập. Xưa nay việc GPMB hoặc là trách nhiệm của chính quyền địa phương, hoặc của chủ đầu tư. Với địa phương có ban GPMB, còn ở dự án chủ đầu tư cử ra một ban đảm nhiệm công tác này.

Cả 2 ban của 2 đơn vị này đều tồn tại theo vòng đời của dự án. Cái khó của các ban này là khó tìm được tiếng nói chung với người dân, bởi ban GPMB của chủ đầu tư luôn muốn mang lại lợi cho chủ đầu tư bằng cách ép giá đền bù thấp, kéo dài thời gian đền bù để chiếm dụng vốn, sử dụng các tiểu xảo nhằm có lợi cho mình.

Còn ban GPMB của chính quyền lại phụ thuộc vào bảng giá đất và các quy định “phi thị trường” của Nhà nước.

Cần một tổ chức trung gian

Do vậy Bộ KH-ĐT cần tìm ra chủ thể khác đóng tốt hơn vai trò GPMB. Đó phải là tổ chức trung gian, không thuộc chủ đầu tư, không thuộc chính quyền và cũng không thuộc cộng đồng bị giải tỏa.

Ở các nước những tổ chức như thế thường thuộc về tổ chức phi chính phủ (NGO), hoặc tổ chức GPMB chuyên nghiệp. Tổ chức này đóng vai trò là người trung gian, trung lập đứng giữa các nhóm tham gia dự án, đứng bên ngoài lợi ích các bên để thương thuyết, đàm phán sao cho hài hòa lợi ích cho các bên.

Có nhiều điều ban GPMB của chủ đầu tư đưa ra rất hợp lý nhưng người dân không tin, nếu điều đó được tổ chức GPMB trung lập đề xuất người dân lại tin. Tổ chức này thảo luận công khai với các bên, đưa ra các phương án, phân tích thấu đáo thiệt hơn cho các bên, thuyết phục mọi người chấp nhận.

Chẳng hạn, chủ đầu tư muốn đền bù 50 triệu đồng/m2, người dân muốn 70 triệu đồng/m2, nhà trung gian phân tích cho thấy chủ đầu tư chấp nhận sẽ thiệt mất khoản tiền lớn, nhưng nếu dân không chấp nhận dự án kéo dài 5-7 năm thiệt hại lớn hơn.

Còn nếu người dân cứ nhùng nhằng sẽ không có lợi, nếu nhận tiền sớm sẽ đưa vào sản xuất kinh doanh. Như thế mỗi bên nhường một chút, mọi chuyện sẽ tốt hơn.

Tổ chức GPMB trung gian là hình thức phổ biến ở các nước phát triển và ngay cả ở các nước Đông Nam Á. Ở TPHCM đã có một số cá nhân, tổ chức muốn thành lập tổ chức này nhưng không được chấp thuận. Đã đến lúc cần ủng hộ việc ra đời các tổ chức GPMB trung gian, còn những gì chưa thông thì điều chỉnh dần.

Trước mắt, việc thực hiện GPMB theo đề án của Bộ KH-ĐT cần thực hiện thí điểm ở một số dự án đầu tư công nhóm B, C, sau đó rút kinh nghiệm thực hiện ở tất cả dự án khác cả công lẫn tư với vốn huy động từ các nguồn khác nhau.

PGS. Nguyễn Minh Hòa

Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính

Tin cùng chuyên mục

vietstock
Dự án

Siết vốn vào bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực “lên ngôi”

4 giờ trước

Mới đây, Tập đoàn Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) tiếp tục ra mắt các sản phẩm shophouse, villa và dòng căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án Westgate (Bình Chánh).

Mới đây, Tập đoàn Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) tiếp tục ra mắt các sản phẩm shophouse, villa và...

AGG 37.65 (-0.15)


vietstock
Dự án

Bộ sưu tập biệt thự nghỉ dưỡng biển - khẳng định vị thế chủ nhân

13/05/2022 16:03

Bất chấp đại dịch COVID-19, giới siêu giàu vẫn không ngừng làm mới bộ sưu tập biệt thự nghỉ dưỡng biển của mình như một kênh đầu tư hữu hiệu bên cạnh mục tiêu hướng đến giá trị sức khoẻ và cân bằng tâm-thân-trí.

Bất chấp đại dịch COVID-19, giới siêu giàu vẫn không ngừng làm mới bộ sưu tập biệt thự nghỉ dưỡng...


vietstock
Dự án

Rủi ro từ những hợp đồng góp vốn mua bất động sản

13/05/2022 11:08

Hàng trăm khách hàng tại Đà Nẵng đặt cọc mua đất thông qua hình thức ký kết hợp đồng góp vốn đã gặp những phiền phức về pháp lý, thậm chí có nguy cơ không nhận được sổ đỏ.

Hàng trăm khách hàng tại Đà Nẵng đặt cọc mua đất thông qua hình thức ký kết hợp đồng góp vốn đã gặp...


vietstock
Dự án

Aqua City - Sức hấp dẫn của đô thị sinh thái thông minh sắp vận hành

13/05/2022 09:25

Aqua City nhanh chóng lọt vào “mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư khó tính ngay từ lần đầu trải nghiệm. Được biết đô thị sinh thái Aqua City chuẩn bị đi vào vận hành khiến nhiều nhà đầu tư hào hứng đến để thưởng lãm phong cách thiết kế và trải nghiệm không gian sống xanh hài hòa giữa thiên nhiên tại đô thị sinh thái thông minh bậc nhất phía đông Sài thành.

Aqua City nhanh chóng lọt vào “mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư khó tính ngay từ lần đầu trải nghiệm...


vietstock
Dự án

Chuyên gia ngoại “ưu ái” căn hộ cao cấp Bình Dương

13/05/2022 08:00

Với định hướng phát triển đô thị bền vững - nơi chất lượng sống ngày càng được nâng cao, Thủ Dầu Một tiếp tục là điểm đến của nhiều doanh nhân, chuyên gia ngoại. Bất động sản theo đó cũng định hình xu hướng mới: xu hướng của sản phẩm cao cấp, đầy đủ tiện ích và không gian sống gần gũi thiên nhiên.

Với định hướng phát triển đô thị bền vững - nơi chất lượng sống ngày càng được nâng cao, Thủ Dầu...


vietstock
Dự án

Nhiều nhà đầu tư lựa chọn Phố thương mại chuyên gia VSIP – AN Residence

13/05/2022 08:00

Có quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, pháp lý an toàn, thêm vào đó trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và giá nhà đất liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay là cơ sở vững chắc cho khả năng sinh lời cao cho An Residence.

Có quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, pháp lý an toàn, thêm vào đó trong bối cảnh quỹ đất...


vietstock
Dự án

Công an xác định nhiều tổ chức, cá nhân liên quan sai phạm phân lô bán nền tại Lâm Đồng

12/05/2022 14:00

Sau hơn nửa năm điều tra, Công an tỉnh xác định có dấu hiệu sai phạm về đất đai liên quan đến tình trạng phân lô, bán nền tại TP Bảo Lộc. Vì vụ việc liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân nên cần có thêm thời gian để điều tra, thu thập tài liệu và chứng cứ.

Sau hơn nửa năm điều tra, Công an tỉnh xác định có dấu hiệu sai phạm về đất đai liên quan đến tình...


vietstock
Dự án

Công nghệ tạo khoáng nóng chuẩn Nhật trong dự án Shizen Home

12/05/2022 08:00

Dự án Shizen Home sở hữu tổ hợp những suối khoáng nóng tốt nhất của Nhật Bản, được "may đo" theo quy trình trị liệu chuyên sâu cho từng nhóm cư dân.

Dự án Shizen Home sở hữu tổ hợp những suối khoáng nóng tốt nhất của Nhật Bản, được "may đo" theo...


vietstock
Dự án

Bất động sản Phan Thiết hút dòng vốn nhà đầu tư phía Bắc

12/05/2022 08:00

Thị trường bất động sản tại các thành phố du lịch khu vực phía Nam ngày càng có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư phía Bắc. Trong đó Phan Thiết được đánh giá là điểm đến nhiều tiềm năng nhờ tốc độ phát triển của hệ thống hạ tầng và các chính sách kích cầu du lịch.

Thị trường bất động sản tại các thành phố du lịch khu vực phía Nam ngày càng có sức hấp dẫn lớn đối...


vietstock
Dự án

Hàng loạt dự án chậm tiến độ ở Khu du lịch Quốc gia hồ Tuyền Lâm: Dấu hiệu hoạt động cầm chừng để “giữ đất”

12/05/2022 06:06

Trong số 37 dự án tại Khu du lịch quốc gia hồ Tuyền Lâm (KDL hồ Tuyền Lâm, TP Đà Lạt, Lâm Đồng) chỉ mới có 5 dự án khai thác kinh doanh toàn bộ, 8 dự án kinh doanh một phần và 24 dự án chậm tiến độ.

Trong số 37 dự án tại Khu du lịch quốc gia hồ Tuyền Lâm (KDL hồ Tuyền Lâm, TP Đà Lạt, Lâm Đồng) chỉ...

FLC 6.91 (0.23)


Về đầu trang