BCM - Giá tăng nhiều nhưng không quá đắt
BCM - Giá tăng nhiều nhưng không quá đắt
Sự phục hồi của dòng vốn FDI và IIP sau khó khăn từ dịch bệnh sẽ là động lực giúp lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp tăng tốc trở lại. Tính từ tháng 12/2021 đến nay, giá cổ phiếu Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (HOSE: BCM) đã tăng gần 70% nhưng mức hiện tại là không quá đắt nếu so sánh với kết quả từ mô hình định giá.
Tình hình thu hút vốn FDI
Việt Nam đang được đánh giá là một trong những nền kinh tế mở nhất trên thế giới, quan hệ thương mại sâu rộng với 200 quốc gia trên thế giới thông qua các tổ chức thương mại như WTO, CPTPP và các hiệp định thương mại tự do (FTA).
Theo Tổng Cục thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/3/2022 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 8.91 tỷ USD, bằng 87.9% so với cùng kỳ năm 2021, giảm 12%. Trong đó, vốn thực hiện 3 tháng đầu năm ước tính đạt 4.42 tỷ USD, tăng 7.8% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức cao nhất của quý I trong 5 năm qua.
GDP và IIP lấy lại nhịp tăng và đang cho thấy tín hiệu khả quan sau khi giảm sâu trong 2 năm 2020 và 2021 do ảnh hưởng từ dịch Covid-19. Quý 1/2022 GDP tăng 5.03%, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 7.07% so với cùng kỳ 2021.
Nguồn: Tổng Cục thống kê
Bình Dương là địa phương dẫn đầu thu hút FDI của cả nước trong quý 1/2022 với tổng vốn đăng ký đạt 2.3 tỷ USD tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ 2021 (đạt 445 triệu USD). Điều này đang cho thấy sức hút mạnh mẽ của địa phương này dù trước đó đã chịu ảnh hưởng nặng từ dịch bệnh.
Trong năm 2022, Bình Dương được kỳ vọng sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư khi địa phương này dự kiến sẽ có thêm nguồn cung từ hai KCN Cây Trường và KCN VSIP 3.
Nguồn: Tổng Cục thống kê và Vietstock tổng hợp
Quỹ đất và “điểm tựa” lớn
BCM hiện là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp (KCN) lớn nhất ngành với hơn 12,000ha, theo sau là các doanh nghiệp SNZ, KBC, VGC…
Riêng trường hợp của IDC và VGC thì các doanh nghiệp này dù sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn nhưng doanh thu lại chủ yếu đến từ vật liệu xây dựng (VGC), đầu tư sản xuất và kinh doanh điện năng (IDC)…
Nguồn: VietstockFinance
Ngoài ra, khi nhìn vào cơ cấu cổ đông của BCM, cổ đông lớn nhất đang nắm tới 95.44% cổ phần của BCM là Ủy ban Nhân dân tỉnh Bình Dương. Đây có thể xem là ưu điểm vượt trội khi so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành, vốn sẽ giúp cho BCM có thể dễ huy động được vốn cho các dự án của mình cũng như có thể triển khai các dự án một cách nhanh và ít tốn kém hơn.
Kết quả kinh doanh
Trong quý 1/2022, các mảng kinh doanh chính của BCM gồm kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư đều ghi nhận tăng trưởng doanh thu so với cùng kỳ 2021, nhờ đó tổng doanh thu tăng nhẹ 2%, lên hơn 1,433 tỷ đồng. Trong khi giá vốn giảm đến 25% giúp cho lợi nhuận gộp tăng mạnh 41%, lên gần 821 tỷ đồng.
Song lợi nhuận sau thuế quý 1/2022 của BCM vẫn giảm 7% so với cùng kỳ, còn gần 425 tỷ đồng. Do chi phí lãi vay (tăng 74%), chi phí bán hàng (tăng 29%) và chi phí quản lý (tăng 15%) đều tăng mạnh trong khi doanh thu từ hoạt động tài chính và công ty liên doanh, liên kết đều lần lượt giảm 28% và 38%.
Nguồn: VietstockFinance
Tính đến quý 1/2022, số trái phiếu đến hạn phải trả của BCM đạt 730 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ; trái phiếu dài hạn đạt 10,399 tỷ đồng tăng 72% so với cùng kỳ. Chi phí lãi vay dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong quý 2 và quý 3 tới khi lãi suất trên thị trường đang rục rịch đi lên, điều này sẽ gây áp lực đến lợi nhuận của doanh nhiệp trong các quý tới.
Hệ số nợ vay/VCSH của BCM đang giảm dần qua các quý, đạt 0.9 lần trong quý 1/2022 do nợ vay ngắn hạn giảm gần 880 tỷ (giảm 20%) đồng thời lợi nhuận sau thuế chưa phân phối cũng tăng hơn 550 tỷ (tăng 11%) so với quý trước đó.
Nguồn: VietstockFinance
Triển vọng khả quan
Hoạt động thị trường thương mại điện tử dự kiến sẽ còn bùng nổ sau đại dịch khi nhu cầu hàng hóa được khơi thông, do đó yêu cầu gia tăng hàng tồn kho và đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu về các dịch vụ kho bãi, thuê nhà xưởng và gia tăng lợi nhuận cho các doanh nghiệp liên doanh VSIP, BW…
Mảng bất động sản KCN. Khởi công KCN VSIP 3, dự án do Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore - doanh nghiệp liên doanh giữa Tổng công ty Becamex, đã được khởi công trong quý 1/2022 với tổng diện tích 1,000ha và đã thu hút được nhiều dự án lớn, trong đó có dự án quy mô 1 tỷ USD của Tập đoàn LEGO trên diện tích 44ha. KCN VSIP 3 được kỳ vọng sẽ giúp BCM gia tăng nguồn thu từ công ty liên doanh, liên kết trong năm 2022.
Quỹ đất KCN còn dồi dào. Hiện tại, diện tích đất thương phẩm còn lại của BCM ước tính còn hơn 400ha, trong đó KCN Bàu Bàng mở rộng còn khoảng 247ha. Với nhu cầu thuê đất KCN hàng năm khoảng 100ha, thì quỹ đất còn lại đủ để doanh nghiệp kinh doanh đến hết năm 2024. Bên cạnh đó, KCN Cây Trường với diện tích cho thuê khoảng 500ha dự kiến được khởi công trong quý 2/2022, sẽ thu hút các doanh nghiệp lớn với giá thuê kỳ vọng 130USD/m2/chu kỳ thuê.
Mảng bất động sản thương mại vẫn tích cực trong năm 2022 nhờ chuyển nhượng 18.9ha đất cho CapitaLand Holdings gồm 7 lô đất từ lô B8 đến B15 thuộc Khu đô thị nằm trong Khu Liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ - Đô thị Bình Dương. Tổng giá trị chuyển nhượng đạt hơn 242 triệu USD, ước tính hơn 5,000 tỷ đồng.
Định giá cổ phiếu
Người viết định giá các mảng thu nhập chính của BCM gồm bất động sản KCN, bất động sản thương mại và các khoản đầu tư vào công ty liên doanh/liên kết. Với phương pháp chiết khấu dòng tiền, người viết sử dụng tỷ suất chiết khấu là giá trị của chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC).
Sau khi đánh giá lại giá trị tài sản ròng, người viết ước tính được giá trị nội tại của BCM là 96,282 đồng. Như vậy, nhà đầu tư có thể xem xét đầu tư nếu giá cổ phiếu duy trì dưới mức 77,000 đồng (chiết khấu khoảng 20%) cho mục tiêu dài hạn.
