Bất động sản công nghiệp 'bừng sáng' giữa thời khó khăn
Bất động sản công nghiệp 'bừng sáng' giữa thời khó khăn
Năm 2021, Việt Nam có khoảng 394 khu công nghiệp được thành lập, con số này đã tăng lên 406 vào năm nay. Ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, đánh giá đây là con số đáng kể đối với một quốc gia có quy mô vừa so với khu vực.
Tỷ trọng lấp đầy đến 96%
Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp, với tổng diện tích khoảng 210.900 ha.
Đến nay, số khu công nghiệp thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.
Công ty Savills Việt Nam, cho biết con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Tại 6 tỉnh trọng điểm phía bắc, nguồn cung khu công nghiệp đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68% - một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này.
 |
|
Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp cao. PHẠM HÙNG |
Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.
Tại khu vực phía nam, các khu công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn. Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía nam ghi nhận đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm.
Ông John Campbell đánh giá mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai 2, Vành đai 3 cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.
Đối với nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án khu công nghiệp xây sẵn được phát triển tại khu vực phía nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.
Vẫn còn nhiều thách thức
Ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM, đánh giá các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường. Đặc biệt Việt Nam cũng có một Chính phủ ổn định và thuận lợi hơn so với các nước, nên đây sẽ là điều kiện để thu hút các công ty Mỹ và EU.
Trong khi đó, theo thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường, so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào khu công nghiệp tại Việt Nam khá cao và ổn định, khoảng 8 - 11%/năm. Điều này đã thu hút nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực này.
Phân khúc bất động sản công nghiệp đang hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. LÊ LÂM |
Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills cũng nhận định vẫn còn một số thách thức khi đầu tư vào phân khúc này. Đầu tiên là chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, vì vậy đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng.
“Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều. Về cơ sở hạ tầng, miền Nam Việt Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực”, ông John Campbell nói.
Mặc dù sự quan tâm đến các khu công nghiệp của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.
Vì vậy các chuyên gia kỳ vọng các khu công nghiệp mới với các quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu. Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư khu công nghiệp phát triển các dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính liên quan.
Đình Sơn
